매력지수 B등급 · 인수 위험은 낮지만 대항력 임차인 보증금 미상과 지분 경매 특수성이 있어 확인 필요
매각으로 경매개시결정은 소멸하고 인수금액은 0원으로 분석되지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 미상이며 지분매각 조건이 있어 추가 확인이 필요해 B등급
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 공유지분 경매로 권리 구조는 단순하지만, 대항력 있는 임차인 보증금이 확인되지 않은 점이 핵심 변수입니다. 경매개시결정은 매각으로 소멸하고 분석상 인수액은 0원이지만, 실제 낙찰 전 임차관계 확인이 필요한 물건입니다.
감정가 / 최저가
61,446,770원
신건(0회 유찰)
실질 취득 기준
61,446,770원
매각가 기준
매수인 인수
0원
배당표 기준
핵심지표
B등급
임차인 확인 필요
창원지방법원 2025타경22387. 경상남도 거제시 연초면 다공리 729 소재 연립/다세대 및 토지 관련 물건입니다. 소유권은 윤덕수 지분 13분의 11, 윤태기 지분 13분의 2로 구성되어 있으며, 서울보증보험주식회사가 윤태기 지분에 대한 강제경매를 신청한 사건입니다.
이 사건의 핵심은 일반 아파트 경매처럼 가격만 보는 것이 아니라 지분 매각 구조와 점유관계입니다. 등기상 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리이지만, 현황조사상 전입일이 빠른 임차인이 있어 보증금 확인 여부가 낙찰 판단의 중요한 요소입니다.
물건 개요
사건번호
창원지방법원 2025타경22387 (강제경매)
소재지
경상남도 거제시 연초면 다공리 729
용도 / 이용상태
연립/다세대 + 토지 · 단독주택, 창고 등으로 이용
소유자
윤덕수(13분의 11), 윤태기(13분의 2)
감정가 / 최저가
61,446,770원 / 61,446,770원
신청채권자 / 청구
서울보증보험주식회사 / 39,410,148원
매각기일
2026.08.24
① 권리 흐름 — 경매개시결정은 소멸
말소기준권리는 강제경매개시결정으로 분석됩니다. 이후 경매 절차에 따라 해당 권리는 매각으로 소멸합니다. 등기상 근저당권과 압류는 확인되지 않았으며, 과거 가처분은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능 임차인 확인 필요
임차인
전입일
대항력
보증금
판단
최정순
2008.05.15
有
미상
대항력 가능 · 보증금 확인 필요
⚠️ 임차인 리스크 최정순은 전입일이 경매개시결정보다 이전으로 확인되어 대항력 가능성이 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 인수 여부는 매각물건명세서 및 현장 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,446,770원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,506,042원
서울보증보험주식회사
39,410,148원
39,410,148원
소유자 교부
-
20,530,580원
매각대금 배분
회차별 가격 시나리오
1회 유찰 시 49,157,416원, 2회 유찰 시 39,325,932원
④ 입찰 체크리스트
지분 매각 확인. 전체 소유권이 아닌 윤태기 지분 관련 강제경매 구조이므로 공유관계 확인이 필요합니다.
공유자 우선매수권. 특별매각조건으로 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한합니다.
임차인 확인. 최정순의 보증금 미상 상태로 대항력 여부와 인수 가능성을 확인해야 합니다.
제시외 물건. 제시외 건물·구축물·수목이 각 지분 비율로 매각 포함됩니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만 확인이 먼저”
이 사건은 등기상 복잡한 담보권보다 지분 경매와 임차인 확인이 핵심입니다. 경매개시결정은 매각으로 소멸하고 배당 구조상 인수액은 0원으로 계산되지만, 대항력 가능 임차인의 보증금이 미상이라는 점은 반드시 확인해야 합니다. 가격보다 권리와 점유관계를 먼저 검토해야 하는 물건입니다.
