대구지방법원 2025타경337. 경상북도 구미시 형곡동 378-1, 5층 건물 중 4층 403호로 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 소유자 이대형은 2010.01.25 매매로 32,000,000원에 소유권을 취득했고, 2021.05.27 형곡새마을금고에 채권최고액 26,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 임의경매개시결정·구미시 압류·신한카드 가압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인은 박정은 1명입니다. 전입일은 2021.07.08로 말소기준권리인 2021.05.27 형곡새마을금고 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공 자료상 대항력 없음으로 판정되어 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 배당요구는 2025.05.26 접수되어 있으나 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경337 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 378-1 4층403호 · 도로명 경상북도 구미시 형곡동로2길 10 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 60.39㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 중 4층 403호 |
| 소유자 | 이대형 (2010.01.25 매매 · 거래가액 32,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 39,000,000원 / 13,377,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 형곡새마을금고 / 26,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.05.27 형곡새마을금고 근저당권입니다. 2025.05.12 임의경매개시결정, 2025.06.13 구미시 압류, 2025.08.05 신한카드 주식회사 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 매수인에게 승계되는 등기상 권리는 제공 자료 기준 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정은 | 전부 | 2021.07.08 | 2,000원 | 2025.05.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 비교 — 3회 유찰로 13,377,000원
감정가는 39,000,000원이지만 현재 최저매각가는 3회 유찰 후 13,377,000원, 감정가의 34.3%입니다. 제공된 실거래 표본은 2021.11 43,000,000원과 2022.03 21,000,000원 두 건이며, 평균은 32,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 54.6㎡ | 1 | 21,000,000원 |
| 2021.11 | 60.39㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 32,000,000원 |
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 13,377,000원입니다. 이는 제공된 비교 평균 32,000,000원의 41.8%이고, 최신 거래인 2022.03의 21,000,000원보다도 낮습니다. 다만 비교 거래가 2021년과 2022년에 집중되어 있고 표본도 2건이므로, 이 수치만으로 2026년 현재의 시세를 확정하는 것은 곤란합니다.
④ 예상배당표 (매각가 13,377,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 640,786원 |
| 1. 근저당 · 형곡새마을금고 | 26,400,000원 | 12,736,214원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,162,323원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 13,377,000원 가정 시 채권자 총 청구액 32,562,323원 중 12,736,214원이 배당되고 19,826,109원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 13,377,000원 | 12,736,214원 | 19,826,109원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 9,363,900원 | 8,795,350원 | 23,766,973원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 6,554,730원 | 6,036,745원 | 26,525,578원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 형곡고등학교 북서측 인근이며, 학교·아파트·주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성을 고려한 제반 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 소로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 형곡고등학교·형남중학교·형남초등학교 상대보호구역입니다.
- 토지. 토지면적 476.8㎡, 공시지가 531,200원/㎡이며 장방형·대체로 평탄한 아파트 부지입니다.
- 건물 상태 확인. 현장 방문 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 되지 않아 유사 유형의 일반적인 상황을 상정해 평가했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 재확인. 박정은의 전입일은 2021.07.08로 대항력은 없지만, 확정일자와 실제 임대차 관계는 입찰 전 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 수리비와 점유·명도 상황을 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 2021.11과 2022.03 두 건뿐이므로 13,377,000원이 낮아 보인다는 이유만으로 현재 시장가를 단정하지 않아야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재 물건과 단지 평균 모두 유찰 횟수가 3회 수준이므로 실제 수요와 환금성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 형곡새마을금고와 신한카드의 미배당은 채권자 측 문제이며, 제공 자료상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 3회 유찰의 이유를 확인할 물건
권리 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2021.05.27 형곡새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 박정은도 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수는 0원입니다.
가격은 감정가 39,000,000원에서 3회 유찰되어 13,377,000원까지 내려와, 제공된 비교 평균 32,000,000원의 41.8%입니다. 다만 실거래 표본은 2건이고 최신 거래가 2022.03이며, 14세대 규모·1991.11.12 사용승인·3회 유찰이라는 조건이 함께 있습니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수는 없지만, 싸 보이는 가격이 실제 환금성과 현장 상태까지 보상하는지 확인하는 것”이 핵심입니다.
