한 줄 평 임차권등기와 점유 이슈 확인은 필요하지만, 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 감정가와 최저가가 202,000,000원으로 신건 진행 중이며, 최근 12개월 실거래 평균 158,500,000원 대비 127.4% 수준입니다. 권리보다 중요한 것은 가격이며, 현재 가격에서는 시세 메리트가 없습니다.
감정가 / 최저가
202,000,000원
신건(0회 유찰)
최근12개월 시세
158,500,000원
동일 평형 12건
최저가 ÷ 시세
127.4%
최근 거래 대비 고가
매수인 인수
0원
배당상 인수액 없음
창원지방법원 2025타경22395. 거제시 일운면 지세포리 거제코아루파크드림 102동 1404호 아파트입니다. 전용면적은 84.99㎡급이며, 2018년 준공된 767세대 단지입니다. 말소기준권리는 2021년 설정된 송도동새마을금고 근저당권이며, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 을구에는 2023년 설정된 주택임차권이 확인됩니다. 임차권자는 안병규이며 임차보증금은 116,000,000원입니다. 전입은 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력은 없는 구조로 분석되며, 배당 절차에서 권리 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22395 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 제102동 제14층 제1404호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 84.99㎡ |
| 소유자 | 오병주 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구액 | 송도동새마을금고 / 158,294,960원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 정리 구조
② 임차 관계 — 임차권등기 확인 필요
| 구분 | 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주택임차권 | 안병규 | 116,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 점유자 | 김진숙 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
⚠️ 임차권등기 확인 임차보증금 116,000,000원의 주택임차권이 등기되어 있습니다. 전입일이 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력은 없는 것으로 분석되지만, 배당 및 실제 점유 관계는 원본 서류 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격 부담
동일 평형 최근 거래 12건 기준 최근12개월 평균은 158,500,000원입니다. 최저매각가 202,000,000원은 최근 평균 대비 127.4%로, 현재 신건 가격에서는 시세보다 저렴하다고 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.91㎡ | 6층 | 164,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 5층 | 167,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 27층 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 21층 | 167,000,000원 |
| 평균 | - | 12건 | 158,500,000원 |
⚠️ 신건 가격 판단 최저가 202,000,000원은 최근12개월 평균 및 최신 거래 164,000,000원보다 높습니다. 낙찰 가격 메리트는 유찰 이후에 형성될 가능성을 검토해야 합니다.
④ 예상 배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 금액 |
|---|---|
| 집행비용 | 3,628,000원 |
| 송도동새마을금고 근저당 | 157,300,000원 |
| 전북신용보증재단 가압류 | 10,205,534원 |
| 신용보증기금 가압류 | 13,664,232원 |
| 소유자 교부 | 17,202,234원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
감정가가 최근 거래 평균을 크게 상회합니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조이며, 배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 가격 관점 신건 최저가 2.02억은 최근12개월 평균 1.585억 대비 높은 수준입니다. 권리는 정리 가능하지만 가격 메리트는 부족합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 안병규 주택임차권등기 및 보증금 116,000,000원 관련 배당 절차 확인 필요.
- 가격 기준. 최근12개월 평균 158,500,000원과 최신 거래를 기준으로 응찰가 판단 필요.
- 유찰 전략. 현재 신건 가격보다 낮은 회차에서 가격 메리트 검토.
- 점유 확인. 현황조사 및 매각물건명세서 기준 실제 점유 관계 확인.
맺으며 — “권리는 정리되지만 가격이 문제다”
이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 정리되는 구조라 권리 분석 자체는 비교적 명확합니다. 하지만 신건 최저가 202,000,000원은 최근12개월 실거래 평균 158,500,000원보다 높아, 현재 가격에서는 시세 대비 매력이 부족합니다. 임차권등기 관련 절차를 확인하면서 유찰 이후 가격 구간을 검토하는 접근이 적절합니다.
