광주지방법원 2026타경50007. 무안군 삼향읍 남악리 ‘근화베아채’ 106동 13층 1307호, 전용 59.9368㎡ 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 유한회사신의선경이고, 2020.07.30 거래가 169,000,000원에 소유권을 취득한 날 무안남부신용협동조합의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 압류와 후순위 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 노현정, 문준영 두 명이 확인됩니다. 두 사람 모두 전입일이 2025.04.07로 말소기준일인 2020.07.30보다 늦어 대항력은 없습니다. 노현정의 보증금은 10,000,000원, 월세는 700,000원이고 문준영의 보증금은 확인되지 않았지만, 전입 시점 자체가 말소기준보다 뒤이므로 현재 자료상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50007 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 1480 근화베아채 106동 13층 1307호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.9368㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 20층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 유한회사신의선경 (2020.07.30 소유권이전 · 거래가액 169,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 176,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 119,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.07.30 설정된 무안남부신용협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 246,480,000원으로 등기됐고 2020.08.05 변경계약에서 채권최고액 142,800,000원이 기재돼 있습니다. 그 뒤 2022.08.11 이진희 명의의 근저당권 520,000,000원과 국세·지방세 관련 압류, 2026.01.07 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 말소기준 이후의 압류·후순위 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노현정 | 2025.04.07 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 인수 없음 |
| 문준영 | 2025.04.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 인수 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 두 임차인의 전입일 2025.04.07은 말소기준일 2020.07.30보다 뒤이므로 대항력은 없고, 매각으로 임차권이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 문준영의 보증금은 미상이므로 배당관계 확인에는 보완이 필요하지만, 대항력 인수 위험과는 구분해서 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 2.9% 낮지만 최신 거래보다 높다
근화베아채는 862세대, 2008.12.24 준공 단지입니다. 대상 전용면적 59.9368㎡와 면적이 매칭되는 최근 거래 12건의 평균은 181,333,333원입니다. 현재 최저가 176,000,000원은 이 평균의 97.1%입니다. 하지만 가장 최근인 2026.04 거래는 159,000,000원으로, 현재 최저가는 최신 거래보다 17,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.94㎡ | 3 | 159,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 22 | 203,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 8 | 169,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 25 | 210,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 20 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 20 | 204,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 6 | 179,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 12 | 163,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 11 | 164,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 22 | 180,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 181,333,333원 |
거래 범위는 159,000,000원~210,000,000원으로 편차가 큽니다. 따라서 평균 181,333,333원보다 2.9% 낮다는 이유만으로 현재 신건 가격에 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다. 특히 최신 거래가 159,000,000원이므로 “신건 최저가가 시세보다 싸다”라고 단정할 수 없습니다. 대상은 13층이지만 실거래 표에서도 층별 가격 편차가 확인되므로 개별 호수 상태와 층 조건까지 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 2. 근저당 · 무안남부신용협동조합 | 246,480,000원 | 172,736,000원 |
| 3. 근저당 · 이진희 | 520,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 766,480,000원, 예상 채권자 배당은 172,736,000원, 미배당은 593,744,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 176,000,000원 | 172,736,000원 | 593,744,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 140,800,000원 | 138,028,800원 | 628,451,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 112,640,000원 | 110,263,040원 | 656,216,960원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시에는 신청채권 119,000,000원이 배당 계산상 충족되지만, 2회 유찰 시 채권자 배당액은 110,263,040원으로 신청채권액보다 작아집니다. 그럼에도 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도청 남동측 인근에 위치하며 주위에 근린상가, 학교, 주택, 아파트가 소재한 주거지대입니다. 단지는 9개동으로 구성돼 있습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황도 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 도시가스 개별난방·엘리베이터·소화전·주차장·공시청시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 왕복 4차선, 서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 보도블록 인도에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역·남악신도시 도시계획구역·남악지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 해당합니다.
- 단지 규모. 근화베아채는 862세대이며 준공일은 2008.12.24입니다. 동일 평형 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 점검. 최근12개월 평균 181,333,333원뿐 아니라 최신 거래 159,000,000원과 거래 범위 159,000,000원~210,000,000원을 함께 비교해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 노현정·문준영 모두 대항력은 없지만 실제 점유자가 존재하므로 낙찰 후 인도·명도 절차를 예상해야 합니다.
- 문준영 보증금 확인. 보증금 규모는 확인되지 않았습니다. 대항력은 없으나 배당·점유관계 확인을 위해 매각물건명세서와 현황을 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 배당 구조를 더 정확히 판단할 수 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.06 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각물건명세서와 관련 원문을 대조해 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 신중”
이 물건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2020.07.30 무안남부신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 2명의 전입은 모두 2025.04.07로 늦습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 승계할 임차보증금이나 후순위 권리는 없고 인수액은 0원입니다.
다만 신건 176,000,000원의 가격은 별도로 판단해야 합니다. 최근 12개월 평균 181,333,333원의 97.1%라는 수치만 보면 평균보다 낮지만, 가장 최신 거래 159,000,000원보다는 17,000,000원 높습니다. 최근 12건 자체도 159,000,000원에서 210,000,000원까지 편차가 큽니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격을 곧바로 저가라고 평가하기는 어려운 물건입니다. 권리는 통과, 가격은 개별 호수 상태와 최신 거래를 더 보수적으로 대조하는 편이 맞습니다.
