광주지방법원 2026타경50031. 사건 용도는 연립주택 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 사무소입니다. 소유자는 김승길이며 2021.08.26 소유권보존 이후 2021.09.10 산정새마을금고 근저당권이 설정됐습니다. 이 중 을구 1번 채권최고액 264,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 산정새마을금고의 채권최고액 377,000,000원 근저당과 이후 가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 임차인입니다. 현황조사상 주식회사 보상원이 기호(1,3,4,5,7) 전부를 사무실 및 토지로 사용하고 있고 보증금은 180,000,000원입니다. 그러나 전입일 2021.09.23은 말소기준일 2021.09.10보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없으며, 배당에서 보증금을 회수하지 못하더라도 그 미회수 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50031 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 신안군 압해읍 복룡리 1179 · 압해읍 가룡길 27 |
| 용도 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 사무소로 이용 중 |
| 소유자 | 김승길 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 464,691,000원 / 464,691,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 산정새마을금고 / 573,723,196원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 건물 | 일반철골구조 철골구조지붕 단층 · 사용승인일 2021.08.23 |
| 토지 | 계획관리지역 · 토지면적 1,937.0㎡ · 공시지가 36,500원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
2021.09.10 을구 1번 산정새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 을구 2번 산정새마을금고 근저당권, 전남신용보증재단·압해농업협동조합·박진용의 가압류, 산정새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 강문정의 채권최고액 180,000,000원 근저당은 2025.02.28 해지로 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 — 보증금 1.8억이지만 대항력은 없다
| 임차인 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 보상원 | 기호(1,3,4,5,7)전부 · 사무실 및 토지 | 2021.09.23 | 180,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 주식회사 보상원은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 현황조사상 확인된 점유자입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확정적으로 판단할 수 없지만, 전입일 자체가 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 180,000,000원을 매수인의 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 464,691,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,046,910원 |
| 1. 근저당 · 산정새마을금고 | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 2. 근저당 · 산정새마을금고 | 377,000,000원 | 193,644,090원 |
| 3. 가압류 · 전남신용보증재단 | 33,749,986원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 압해농업협동조합 | 55,030,185원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 박진용 | 20,299,310원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 750,079,481원, 채권자 예상배당은 457,644,090원, 미배당은 292,435,391원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 7,046,910원이 반영되어 있습니다.
④ 입지·현장·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 복룡리 소재 호래저수지 남서측 인근과 가룡리 소재 가룡항 남서측 인근에 위치하며, 자연마을·중소규모공장·축사·농경지·임야 등이 있는 해안 농촌지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물은 사무소로 이용 중이며 일반철골구조 철골구조지붕 단층, 외벽 판넬 마감, 내벽 판넬·벽지·타일 마감, 새시창호 구조입니다.
- 토지 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역이 포함되고, 일부에는 소로3류와 도로 관련 사항이 접하거나 포함되어 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 본건(2) 토지는 공부상 “답”, 본건(6) 토지는 “전”이나 현황은 “공업기타”로 이용 중이며 일부 옹벽은 토지에 포함해 감정평가됐습니다.
- 현장 적치물. 본건(2,6) 토지 지상에는 이동이 용이한 다수의 쓰레기수거차량 적재함과 자원순환관련시설의 폐기물쓰레기가 적재·산재되어 있습니다.
- 부속물. 본건(2) 토지 지상에는 철거가 용이한 기계실 1동, 본건(5) 토지 지상에는 컨테이너 1동이 소재합니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 인도. 주식회사 보상원은 대항력이 없지만 현재 사무실 및 토지를 점유하고 있으므로 낙찰 후 실제 인도 일정과 점유물 처리 상태를 확인해야 합니다.
- 보증금과 인수 구분. 임차보증금 180,000,000원은 존재하지만 전입이 말소기준보다 늦어 매수인 인수액에는 포함되지 않습니다.
- 토지 현황 확인. 일부 토지는 공부상 답·전과 현황 공업기타가 다르므로 실제 이용범위와 경계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 폐기물·적치물 확인. 쓰레기수거차량 적재함과 폐기물쓰레기가 적재·산재되어 있으므로 인도 시 남아 있는 물품과 처리 주체를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가와 동일한 464,691,000원입니다. 감정가 자체만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 개별 토지·건물의 실제 이용상태를 함께 점검해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가는 371,752,800원, 2회 유찰 시 297,402,240원이며 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·현황조사·감정평가 내용과 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 안전형, 승부처는 현장과 가격
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.09.10 산정새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 담보권·가압류·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 보증금 180,000,000원의 실제 임차인도 전입이 2021.09.23으로 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 현장에서는 확인할 것이 적지 않습니다. 사건 용도는 연립주택 + 토지이고 감정평가상 사무소로 이용되고 있으며, 일부 토지는 공부상 지목과 현황 이용이 다릅니다. 여기에 폐기물쓰레기와 적재함, 기계실·컨테이너가 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리 자체보다 점유·현황·정리 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐가 더 중요합니다. 현재는 신건 464,691,000원이므로 감정가만 보고 가격 메리트를 단정하기보다 현장 가치를 먼저 검증하는 접근이 맞습니다.
