광주지방법원 2026타경50057. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 103동 2층 208호입니다. 현재 소유자는 유한회사씨엔케이로, 2012년 10월 19일 매매를 원인으로 2012년 11월 22일 거래가액 43,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 목포대성신용협동조합 근저당권 19,500,000원이 현재 말소기준권리이며, 이후의 한국토지주택공사 임차권과 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리구조만 보면 매수인이 떠안을 등기상 금액은 0원입니다. 그러나 가격에서는 반대 신호가 분명합니다. 감정가와 신건 최저가가 모두 63,000,000원인데, 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균은 54,900,000원, 최신 거래는 50,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세도 -2.5%이므로, 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50057 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 대양동 75-1 근화희망타운아파트 103동 2층208호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 지하1층/지상15층 중 2층 |
| 실거래 비교면적 | 59.79㎡ · 면적 일치 |
| 소유자 | 유한회사씨엔케이 (2012.10.19. 매매 · 2012.11.22. 소유권이전 · 거래가액 43,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 63,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 59,024,245원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 미납관리비 | 3,828,960원 (26년 2월 기준) |
① 권리 흐름 — 2012년 근저당이 말소기준
1996년 한국주택은행 명의 채권최고액 6,115,200,000원의 공동담보 근저당은 국민은행으로 승계된 뒤 2012년 11월 22일 일부포기를 원인으로 이미 말소돼 있습니다. 따라서 현재 경매에서의 말소기준은 같은 날 새로 설정된 목포대성신용협동조합 19,500,000원 근저당입니다. 한국토지주택공사 임차권은 2022년, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 2026년에 들어왔으므로 모두 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차권 — 실제 임차인 0명, 보증기관 승계 신고 1건
임차권등기에는 한국토지주택공사 명의로 보증금 56,910,000원이 기재돼 있습니다. 다만 보증기관 승계 신고로 분류되므로 실제 임차인 보증금과 별개로 중복 합산하지 않습니다. 집계상 실제 임차인은 0명, 보증기관 승계 신고는 1건입니다.
| 신고 명의 | 구분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 56,910,000원 | 2018.08.21 / 2018.08.16 | 대항력 없음 | 판단 미상 · 배당요구 있음 | 보증기관 승계 |
말소기준일은 2012.11.22이고 전입신고일은 2018.08.21이므로 대항력은 없습니다. 임차권등기 자체도 말소기준 이후라 매각으로 소멸하며, 배당 시 부족분이 생기더라도 이 임차권을 근거로 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 데이터상 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 시세 비교 — 신건 6,300만원은 최근 평균의 114.8%
근화희망타운1차는 294세대, 준공일은 1996.06.28입니다. 비교 면적은 59.79㎡이며, 최근 12개월 거래 9건 평균은 54,900,000원입니다. 전체 12건 평균 55,258,333원보다도 최근 평균이 낮고, 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -2.5%이므로 가격 판단에서는 하락 흐름을 반영해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.79㎡ | 11 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 59.76㎡ | 14 | 57,600,000원 |
| 2025.11 | 59.76㎡ | 3 | 54,500,000원 |
| 2025.10 | 59.76㎡ | 1 | 43,000,000원 |
| 2025.08 | 59.76㎡ | 13 | 50,000,000원 |
| 2025.08 | 59.79㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2025.07 | 59.76㎡ | 12 | 65,000,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 2 | 64,000,000원 |
| 2025.03 | 59.79㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2025.03 | 59.79㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2024.11 | 59.79㎡ | 10 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 54,900,000원 |
전체 거래 범위는 43,000,000원~65,000,000원이고 최신 거래는 2026년 3월 50,000,000원입니다. 신건 최저가 63,000,000원은 최근 12개월 평균의 114.8%입니다. 과거 최고 거래 65,000,000원에는 근접하지만, 현재 가격 메리트 판단에서 우선해야 할 최근 평균과 최신 거래보다 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,534,000원 |
| 1. 근저당 · 목포대성신용협동조합 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 2. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 59,024,245원 | 41,966,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 78,524,245원 중 예상 배당은 61,466,000원, 미배당은 17,058,245원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다. 보증기관 승계 신고 보증금은 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 회차별 가격 — 유찰이 가격 문제를 줄인다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 63,000,000원 | 17,058,245원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 50,400,000원 | 29,431,445원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 40,320,000원 | 39,330,005원 | 0원 |
현재 신건 63,000,000원은 최신 거래 50,000,000원과 최근 12개월 평균 54,900,000원을 모두 웃돕니다. 반면 1회 유찰 시 시나리오 가격은 50,400,000원, 2회 유찰 시는 40,320,000원입니다. 중요한 점은 어느 회차에서도 매수인 인수가 0원이라는 것입니다. 이 사건은 유찰될수록 인수가 늘어나는 대항력 임차인 유형이 아니라, 낙찰가가 곧 실질취득가격인 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조·조적조 평스라브지붕 지하1층/지상15층 중 2층 208호이며, 승강기·도시가스·개별난방·위생 및 급배수·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지이며, 북서측으로 노폭 약 8M 내외 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 207,100원/㎡입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인은 생략됐고 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 상한부터 확인. 현재 최저가 63,000,000원은 최근 12개월 평균 54,900,000원의 114.8%입니다. 신건을 시세보다 저렴한 물건으로 보지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최신 거래는 50,000,000원, 최근 추세는 -2.5%입니다. 과거 65,000,000원 거래보다 최신 거래와 최근 평균을 우선해 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고이고 대항력은 없지만, 배당요구와 임차권등기 내용을 매각물건명세서·등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 미납관리비 확인. 26년 2월 기준 3,828,960원이 기재돼 있으므로 관리주체를 통해 현재 금액과 부담 범위를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 현장조사 때 폐문부재로 내부 확인이 생략됐습니다. 수리비가 가격 판단을 바꿀 수 있으므로 현장 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 현재 말소기준은 2012년 목포대성신용협동조합 근저당이고, 이후 한국토지주택공사 임차권과 서울보증보험 주식회사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 보증기관 승계 신고는 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 신건 가격입니다. 63,000,000원은 최근 12개월 평균 54,900,000원의 114.8%이고, 최신 거래 50,000,000원보다도 높습니다. 거래 추세 역시 -2.5%입니다. 따라서 현재 회차의 결론은 권리는 합격, 가격은 보류입니다. 미납관리비 3,828,960원과 내부 미확인까지 감안하면, 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 접근할 사건은 아닙니다.
