광주지방법원 2026타경50065. 목포시 용당동 에드가채움아파트 104동 1층 102호입니다. 감정 이용상태는 아파트이고, 철근콘크리트구조 15층 건물 중 1층에 위치합니다. 이 사건은 표면 가격만 보면 신건부터 최근 시세보다 낮습니다. 그러나 권리구조는 단순한 ‘후순위 전부 소멸형’이 아닙니다. 유희의 주택임차권등기가 2024.10.10 등기됐지만, 그 임대차계약은 2022.09.01, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2022.10.07입니다. 이는 말소기준권리인 2023.12.06 압류보다 앞섭니다.
매각물건명세서 역시 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고, 보증금 155,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 적고 있습니다. 따라서 이 물건은 ‘최저가가 얼마까지 내려가느냐’만 보는 방식으로 접근하면 안 됩니다. 특히 1회 유찰 시 최저가 138,400,000원은 보증금 155,000,000원보다 낮기 때문에, 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 인수가 늘어 실질취득액은 약 155,000,000원 수준으로 수렴할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50065 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 용당동 1214 에드가채움아파트 104동 1층 102호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 68.5623㎡ · 15층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 173,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 단지 | 에드가채움 · 256세대 · 2016.07.01 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 시간표가 핵심
등기상 말소기준은 2023.12.06 목포세무서 압류입니다. 이후 2024.08.08 북동신용협동조합 가압류 700,000,000원과 2026.01.23 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 유희의 임차권은 등기일만 보면 2024.10.10으로 후순위이지만, 임대차계약일 2022.09.01, 주민등록·점유개시·확정일자 2022.10.07이라는 선행 임대차 요건을 갖고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유희 건물 전부 | 임대차 2022.09.01 점유·주민등록 2022.10.07 확정일자 2022.10.07 | 155,000,000원 | 대항력 有 | 배당요구 2024.10.10 | 미배당 잔액 |
| 김도현 102호 | 전입 2025.03.18 | 10,000,000원 월 600,000원 | 없음 | 확정일자 확인되지 않음 | 없음 |
김도현은 2025.03.18 전입으로 말소기준 2023.12.06보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 유희는 임차권등기 전에 이미 2022.10.07 주민등록·점유 및 확정일자를 갖췄고, 명세서가 매수인 대항 가능성을 명시합니다. 이 사건의 권리분석은 사실상 유희의 보증금 155,000,000원이 실제 배당에서 얼마까지 변제되는지를 확인하는 작업입니다.
③ 시세 비교 — 표면 가격은 최근 시세보다 낮다
동일 평형 68.56㎡의 실거래는 12건이며 전체 평균은 176,916,666원, 최근 12개월 평균은 182,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.04의 180,000,000원입니다. 신건 최저가 173,000,000원은 전체 평균의 97.8%, 최근 12개월 평균의 94.8%입니다. 최근 거래 흐름도 과거 구간보다 3.8% 높은 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 68.56㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2025.11 | 68.56㎡ | 13 | 185,000,000원 |
| 2025.04 | 68.56㎡ | 9 | 165,000,000원 |
| 2025.03 | 68.56㎡ | 8 | 170,000,000원 |
| 2025.02 | 68.56㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2025.01 | 68.56㎡ | 12 | 185,000,000원 |
| 2024.12 | 68.56㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2024.10 | 68.56㎡ | 8 | 193,000,000원 |
| 2024.09 | 68.56㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2024.07 | 68.56㎡ | 9 | 186,000,000원 |
| 2024.06 | 68.56㎡ | 1 | 161,000,000원 |
| 2024.06 | 68.56㎡ | 14 | 178,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 176,916,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 182,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,222,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 북동신용협동조합 | 700,000,000원 | 169,778,000원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 배당 시뮬레이션상 총 채권액은 855,000,000원, 예상 배당은 169,778,000원, 미배당은 685,222,000원입니다. 다만 매각물건명세서상 유희의 155,000,000원 임차보증금은 미배당 잔액 인수 대상이므로, 실제 입찰 판단에서는 임차보증금 배당 결과를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 회차별 가격 — 1억5,500만원 아래부터는 계산법이 달라진다
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 권리 해석 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 감정가 100% | 173,000,000원 | 169,778,000원 | 685,222,000원 | 낙찰가가 유희 보증금 155,000,000원보다 높음. 실제 임차보증금 배당액 확인 필요. |
| 1회 유찰 감정가 80% | 138,400,000원 | 135,662,400원 | 719,337,600원 | 보증금 155,000,000원보다 낮음 — 미배당 인수 증가로 실질취득은 약 보증금 수준. |
| 2회 유찰 감정가 64% | 110,720,000원 | 108,369,920원 | 746,630,080원 | 낙찰가만 110,720,000원으로 보아서는 안 됨 — 임차보증금 잔액 인수 포함 실질취득 기준으로 비교. |
이 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.5회, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다. 그렇다고 이 사건 역시 여러 차례 유찰될수록 동일한 비율로 싸지는 것은 아닙니다. 유희 보증금 155,000,000원이 가격의 사실상 하한 역할을 하기 때문입니다. 즉 1회 유찰 138,400,000원 또는 2회 유찰 110,720,000원만 보고 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목상고등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·상가 등이 소재하는 기존 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 위생·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 남동측 및 북서측으로 아스팔트포장 진입도로에 접합니다.
- 토지. 대지 17,881.0㎡, 평지의 부정형 토지이며 아파트 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 311,600원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유희 보증금 배당 확인. 155,000,000원이 실제 배당에서 얼마나 변제되는지가 최우선 확인사항입니다. 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다.
- 낙찰가가 155,000,000원 아래라면 실질취득으로 계산. 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수가 증가해 총 부담이 약 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다.
- 현재 신건 가격 비교. 173,000,000원은 최근 12개월 평균 182,500,000원의 94.8%, 최신 거래 180,000,000원보다 낮습니다. 다만 권리비용을 포함한 총액으로 판단해야 합니다.
- 김도현 점유 확인. 보증금 10,000,000원·월 600,000원이며 2025.03.18 전입으로 대항력은 없습니다. 실제 명도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 말소기준은 목포세무서 압류이지만 압류 채권액은 특정되지 않았습니다. 실제 배당순위와 임차보증금 변제액에 영향을 줄 수 있으므로 원본 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구 관계를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “173,000,000원이 아니라 총 부담액을 입찰가로 보라”
이 사건은 가격만 보면 나쁘지 않습니다. 신건 173,000,000원이 최근 12개월 평균 182,500,000원의 94.8%이고 최신 거래도 180,000,000원입니다. 하지만 권리분석의 중심은 155,000,000원짜리 유희 임차권입니다. 매각물건명세서가 미배당 보증금의 매수인 인수를 명확히 적고 있기 때문에, 배당 결과를 확정하지 않은 채 최저가만 보고 응찰해서는 안 됩니다.
특히 유찰 후 낙찰가가 155,000,000원 아래로 떨어지면 가격이 내려간 만큼 인수액이 늘어 실질취득은 약 155,000,000원 수준에서 고정될 수 있습니다. 따라서 이 물건은 “유찰을 기다리면 무조건 싸진다”가 아니라 “임차보증금 배당을 확인한 뒤 총 취득부담으로 계산한다”가 정답에 가깝습니다. 표면 가격은 매력, 권리는 확인 필수. 배당에서 유희 보증금이 전액 변제되는지가 입찰 여부와 상한가를 가르는 핵심입니다.
