창원지방법원 2026타경10003. 경상남도 거제시 일운면 망치리 46-3 소재 물건으로, 연립/다세대 + 토지로 분류됩니다. 등기상 소유자는 김종철 씨이며 2022년 매매로 취득했습니다. 말소기준권리는 2024년 4월 8일 설정된 연초농업협동조합 근저당권입니다. 이후 웰컴저축은행·현대캐피탈·디비손해보험 가압류, 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리만 보면 낙찰자가 떠안을 부담은 없습니다. 다만 이 물건의 판단 포인트는 권리가 아니라 물건 성격과 매수층입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 단독주택(펜션)으로 이용 중이며, 해안가 주변 농경지와 펜션 등이 혼재한 지역입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 부담 없음

임차인 인수 문제는 확인되지 않습니다. 임대관계는 미상이나 보증금·확정일자·점유에 따른 대항력 있는 임차인이 확인되지 않아 인수금액은 0원으로 분석됩니다. 단, 실제 점유관계는 현장 확인이 필요합니다.

② 권리 분석 상세

③ 예상배당표 (매각가 461,980,540원 가정)

④ 입지·환금성 검토

• 입지. 경상남도 거제시 일운면 망치리 망양마을 남측 인근으로 해안가 주변 농경지와 펜션 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근은 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
• 용도. 계획관리지역·자연취락지구 등으로 토지 활용은 가능하나 일반 아파트와 같은 넓은 수요층을 기대하기는 어렵습니다.
• 환금성. 펜션형 이용 물건은 실거주 수요와 투자 수요가 제한될 수 있어 현장 상태와 운영 가능성을 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현장 확인. 감정상 단독주택(펜션) 이용 중인 상태와 내부 관리 상태를 확인하세요.
• 경계 확인. 인접필지와 지적경계 확인이 불분명하여 전문 측량 검토가 필요합니다.
• 권리 확인. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하지만 원본 등기부와 매각물건명세서를 재확인하세요.
• 가격 판단. 신건 가격은 감정가 그대로이므로 지역 거래성과 실제 매수층을 고려해야 합니다.

맺으며 — “권리는 안전, 매수 판단은 용도에서”

이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조라 법률상 인수 위험은 낮습니다. 그러나 연립/다세대 + 토지라는 형태와 펜션 이용 상태는 아파트와 다른 판단 기준이 필요합니다. 권리 분석은 합격이지만, 최종 승부처는 거제 해안 펜션형 부동산으로서의 환금성입니다.