대구지방법원 2025타경341. 구미시 형곡동 ‘도시주택3차5동’ 제6층 제705호, 전용 54.09㎡ 아파트입니다. 현 소유자 이대형은 2011.10.04. 거래가 27,500,000원에 소유권을 취득했고, 현재 등기상 핵심 담보권은 2022.11.29. 설정된 형곡새마을금고 근저당권 채권최고액 13,000,000원입니다. 이것이 말소기준권리이며, 이후 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
권리구조보다 더 눈에 띄는 것은 가격입니다. 감정가 33,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 7,923,000원입니다. 임차인이나 별도 인수권리가 없어 실질취득액도 현재 최저가와 같은 7,923,000원으로 볼 수 있습니다. 그러나 이 물건의 판단은 단순히 “감정가보다 많이 내려왔다”에서 끝내면 안 됩니다. 최근 12개월 실거래 평균은 28,166,666원, 최신 거래는 28,000,000원이고, 최근 거래 추세 자체가 -18.6%이므로 하락 흐름과 환금성까지 같이 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경341 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 375-1 제6층 제705호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 54.09㎡ · 6층 아파트 중 제6층 제705호 |
| 단지 / 규모 | 도시주택3차5동 · 47세대 · 사용승인일 1991.07.18. |
| 소유자 | 이대형 (2011.10.04. 거래가 27,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 33,000,000원 / 7,923,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 형곡새마을금고 / 13,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
임차인 없음. 별도 보증금 인수나 대항력 임차인 승계가 발생하는 구조가 아닙니다. 말소기준은 2022.11.29. 형곡새마을금고 근저당권이며, 2025.05.02. 등기된 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 과거 한국주택은행·국민은행·형곡새마을금고·경산농협의 근저당과 과거 가압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 28.1%, 그러나 시장은 하락 중
동일 면적 54.09㎡ 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 31,375,000원이지만, 2024.03.의 50,000,000원 거래처럼 과거 고가 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균 28,166,666원과 최신 거래 28,000,000원을 우선해 보는 편이 적절합니다. 현재 최저가 7,923,000원은 최근 12개월 평균의 28.1% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 54.09㎡ | 2 | 28,000,000원 |
| 2026.01 | 54.09㎡ | 2 | 34,000,000원 |
| 2025.12 | 54.09㎡ | 2 | 27,000,000원 |
| 2025.06 | 54.09㎡ | 3 | 32,000,000원 |
| 2025.06 | 54.09㎡ | 2 | 25,000,000원 |
| 2025.02 | 54.09㎡ | 3 | 23,000,000원 |
| 2024.03 | 54.09㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2024.02 | 54.09㎡ | 1 | 36,000,000원 |
| 2023.04 | 54.09㎡ | 4 | 27,000,000원 |
| 2023.02 | 54.09㎡ | 5 | 32,000,000원 |
| 2023.01 | 54.09㎡ | 4 | 33,500,000원 |
| 2022.03 | 54.09㎡ | 3 | 29,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 54.09㎡ | 6건 | 28,166,666원 |
가격만 놓고 보면 현재 실질취득액 7,923,000원은 최신 실거래 28,000,000원과 최근 12개월 평균 28,166,666원보다 크게 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 명확한 가격 간격이 존재합니다. 다만 최근 12개월 거래 수준은 이전 기간보다 -18.6% 하락했고, 이 물건 자체도 이미 4회 유찰됐습니다. 낮은 최저가는 장점이지만 동시에 시장이 반복해서 응찰을 미뤘다는 신호이기도 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,923,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 542,614원 |
| 1. 근저당 · 형곡새마을금고 | 13,000,000원 | 7,380,386원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 형곡새마을금고 채권 13,000,000원 중 7,380,386원이 배당되고 5,619,614원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 추가 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 7,923,000원 | 7,380,386원 | 5,619,614원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 5,546,100원 | 5,046,270원 | 7,953,730원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 3,882,269원 | 3,412,388원 | 9,587,612원 |
추가 유찰로 매각가가 내려가면 형곡새마을금고의 미배당액은 늘어나지만, 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수와 매수인 인수는 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 형남초등학교 북측 인근. 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로·버스정류장 등 일반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 아파트의 제6층 제705호. 사용승인일은 1991.07.18.이며 도시가스·개별난방·위생 및 급배수·소방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 동측 및 북측으로 폭 약 8m 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역·교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 47세대 규모의 1991년 사용승인 아파트로, 최근 거래는 존재하지만 최근 거래 추세가 -18.6%이고 경매 평균 유찰 횟수도 2.9회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 평균 31,375,000원보다 최근 12개월 평균 28,166,666원과 최신 거래 28,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전보다 -18.6% 낮아진 흐름이므로 과거 50,000,000원 거래를 현재 가치의 대표값으로 사용하지 않는 편이 안전합니다.
- 유찰 원인 확인. 현재 4회 유찰 상태입니다. 권리 인수 문제가 없으므로 내부 상태, 층·향, 관리 상태, 점유관계와 실제 수요를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 명도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능 시점은 입찰 전 별도로 확인하세요.
- 관리비 확인. 미납 관리비, 특히 공용부분 부담 가능성은 관리 주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 실제 매각 진행 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 낮지만 환금성이 승부처
이 물건의 권리분석은 어렵지 않습니다. 2022.11.29. 형곡새마을금고 근저당이 말소기준이고, 임차인도 없으며 명시된 인수권리·법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액 7,923,000원은 최근 12개월 실거래 평균 28,166,666원의 28.1% 수준이어서 가격 차이는 분명합니다.
다만 “가격이 크게 내려갔다”는 사실만으로 높은 점수를 주기는 어렵습니다. 최근 거래 추세가 -18.6%이고 이미 4회 유찰됐으며, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.9회입니다. 47세대 규모와 1991년 사용승인이라는 조건까지 감안하면 핵심은 싸게 사는 것 자체가 아니라 그 가격에 실제 수요가 있는지, 취득 후 다시 팔 수 있는지입니다. 결론은 권리 안전·가격 메리트 있음, 환금성은 보수적으로 검증입니다.
