창원지방법원 2026타경10092. 거제시 일운면 지세포리 거제코아루파크드림 104동 201호 아파트입니다. 전용면적 84.99㎡급으로, 한화생명보험주식회사의 근저당권을 기준으로 진행되는 임의경매입니다. 등기상 임차권등기가 존재하지만 전입 시점이 말소기준권리 이후라 대항력은 없으며, 낙찰자가 부담하는 인수 권리는 없습니다.
핵심은 가격입니다. 감정가와 최저매각가가 같은 신건 상태에서 1.85억이지만, 최근 12개월 동일 평형 거래 평균은 1.585억입니다. 최저가는 최근 시세 대비 116.7%로 신건 가격 메리트가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10092 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 제104동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.99㎡ |
| 소유자 | 이태식 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한화생명보험주식회사 / 132,932,980원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 임차권등기는 있으나 인수 없음
말소기준권리는 2022.01.13 설정된 한화생명보험주식회사 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 임차인 김보선은 임차보증금 130,000,000원의 임차권등기를 보유하고 있으나, 전입신고일이 2022.03.08로 말소기준권리 이후여서 대항력은 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김보선 | 130,000,000원 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
② 시세 비교 — 신건 가격은 높다
거제코아루파크드림 동일 평형 최근 실거래 12건 기준입니다. 최근 12개월 평균은 158,500,000원, 최신 거래는 2026.07월 164,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.91㎡ | 6 | 164,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 5 | 167,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 27 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 21 | 167,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 2 | 139,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 158,500,000원 |
최근 거래 범위는 135,000,000원~180,000,000원입니다. 최저매각가 185,000,000원은 최근 평균보다 높고 최신 거래 164,000,000원보다도 높아 시세보다 저렴하다고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,390,000원 |
| 한화생명보험주식회사 근저당 | 171,600,000원 | 171,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,010,000원 |
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 경상남도 거제시 일운면 지세포리 공동주택 지역으로 지세포중학교 남측 인근입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 상품성. 2018년 준공, 767세대 규모 아파트로 신축급 상품성을 보유합니다.
- 환금성. 최근 거래는 있으나 가격 편차가 존재하며 신건 가격은 거래 평균보다 높습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 김보선 임차권등기는 대항력 없음으로 분석되지만 원본 확인이 필요합니다.
- 가격 기준. 신건 1.85억보다 최근 거래 평균 1.585억을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 유찰 전략. 단지 평균 유찰 1.6회를 감안해 가격 조정 이후 접근이 유리합니다.
- 배당 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수는 원본 서류 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 안전하지만 가격은 기다림”
이 물건은 임차권등기가 존재하지만 대항력이 없어 인수 위험은 낮은 편입니다. 그러나 신건 최저가 1.85억은 최근12개월 평균 실거래 1.585억보다 높습니다. 따라서 현재 회차에서의 핵심은 권리 문제가 아니라 가격입니다. 권리는 합격, 가격은 유찰 후 검토가 맞는 물건입니다.
