대항력 없는 임차권으로 권리 위험은 낮으나 최저가 312,000,000원이 최근 12개월 평균 224,571,428원보다 높아 가격 메리트가 없어 C등급
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차권등기는 존재하지만 전입이 말소기준권리 이후라 매수인 인수 위험은 없다. 다만 최근 12개월 실거래 평균 224,571,428원 대비 최저가 312,000,000원으로 가격 메리트가 없는 신건이다.
감정가 / 최저가
312,000,000원
신건
최근 12개월 평균
224,571,428원
7건
최저가 ÷ 최근시세
138.9%
시세 이상
매수인 인수
0원
인수권리 없음
전주지방법원 2025타경21216 사건은 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 전용 주거시설입니다. 소유자는 호림주택주식회사이며, 2022년 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 가압류, 경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
소재지
전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 9층 901호
용도 / 구조
아파트 · 철근콘크리트구조 평지붕 19층 중 9층
소유자
호림주택주식회사
감정가 / 최저가
312,000,000원 / 312,000,000원
신청채권
247,500,000원
매각기일
2026.08.24
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 인수 없음
✅ 대항력 판단 송윤우 임차인은 임차보증금 247,500,000원, 확정일자 2022.10.28, 전입 2023.10.04입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당 2022.10.18 이후 전입으로 대항력 없음으로 판단됩니다. 따라서 보증금 인수형 구조가 아닙니다.
② 임차인 분석
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
송윤우
247,500,000원
없음
미상
없음
③ 시세 비교 — 신건 가격은 높다
송학크레지움캐슬 동일 면적 84.95㎡ 최근 거래는 210,000,000원~255,000,000원이며 최근 12개월 평균은 224,571,428원입니다. 최저매각가 312,000,000원은 최근 평균 대비 138.9%입니다.
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
⛔ 가격 판단 전체 평균 거래금액과 별개로 최근 거래 기준 판단이 필요합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 215,000,000원보다 최저가가 높아 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
④ 입찰 체크리스트
임차권등기는 있으나 대항력 없음으로 매수인 보증금 인수 위험은 낮습니다.
신건 최저가는 최근 실거래 대비 높아 유찰 후 가격 검토가 필요합니다.
우리은행 근저당 채권최고액은 35,280,000,000원이며 매각으로 소멸합니다.
민간임대주택 등기 및 임대관계는 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 안전하지만 가격은 기다림이 필요하다”
이 물건의 핵심은 임차권 자체가 아니라 가격입니다. 임차인은 대항력이 없어 인수 위험은 제한적이지만, 최저가 312,000,000원은 최근 12개월 평균 224,571,428원보다 높습니다. 권리상 안전성과 가격 매력은 별개의 문제이며, 현재 회차에서는 보수적인 접근이 필요합니다.
사건 개요
같은 단지 101건 동시 경매
단지 평균
1.4회 유찰
소재지
전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 9층 901호
법원·사건
전주지방법원
군산지원·2025타경21216
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-08-24 10:00
·101호 입찰법정
물건
송학크레지움캐슬 101동 9층 901호
철근콘크리트구조 / 84.9502㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
