전주지방법원 2025타경21226. 익산 송학동 ‘익산더샵’ 103동 9층 904호 아파트입니다. 감정가는 236,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같은 236,000,000원입니다. 현재 소유자는 조성숙이며 2024년 8월 28일 증여를 원인으로 2024년 8월 30일 소유권을 취득했습니다. 2025년 8월 13일 서울보증보험 주식회사가 강제경매개시결정을 받아 경매가 진행되고 있습니다.

권리관계에서 눈에 띄는 것은 2021년 설정된 전세금 280,000,000원의 전세권입니다. 최초 전세권자는 지에스건설주식회사였고, 2025년 1월 14일 전세금반환채권 양도를 원인으로 2025년 2월 12일 서울보증보험주식회사에 전세권이 이전됐습니다. 다만 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리 ‘해당사항없음’으로 명시돼 있고, 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 즉 2.80억이라는 등기금액을 낙찰가에 다시 더하는 구조로 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2.80억 전세권 승계등기가 핵심

과거 익산농업협동조합 근저당권 178,800,000원은 2019년 8월 5일 해지됐고, 삼성화재해상보험주식회사 근저당권 218,500,000원도 2021년 12월 15일 해지됐습니다. 2015년 김민주의 전세금 50,000,000원 전세권 역시 2015년 9월 30일 해지됐습니다. 현재 분석의 핵심은 지에스건설주식회사 명의로 설정됐다가 서울보증보험주식회사로 이전된 전세금 280,000,000원 전세권과 서울보증보험의 강제경매입니다.

임대관계는 미상입니다. 확인된 임차인 정보는 없지만 감정평가의 임대관계 조사도 미상으로 기재돼 있으므로, 점유자 존재 여부와 실제 인도 상태는 현장 확인 대상입니다. 따라서 ‘임차인 0명’으로 단정하기보다는 매각물건명세서상 인수 임차권은 확인되지 않지만 점유관계 확인이 필요한 상태로 보는 편이 안전합니다.

② 시세 비교 — 신건인데 최근 평균의 92.9%

익산더샵은 648세대, 2014년 4월 30일 준공 단지입니다. 대상 면적은 전용 84.97㎡이고, 비교표본은 2026년 2월부터 7월까지의 동일 면적대 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 254,166,666원, 최신 거래는 2026년 7월 250,000,000원입니다.

최저매각가 236,000,000원은 최근 12개월 평균 254,166,666원의 92.9%입니다. 평균과의 차이는 18,166,666원입니다. 최신 거래 250,000,000원과 비교해도 최저가가 14,000,000원 낮습니다. 또 12건 가운데 최저 거래는 229,000,000원이므로 신건 가격이 모든 실거래보다 낮은 것은 아니지만, 최근 평균과 최신 거래를 기준으로는 가격 여유가 있는 구간입니다.

③ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)

신건 236,000,000원 가정 시 서울보증보험 청구액 292,335,342원 가운데 231,896,000원이 배당되고 60,439,342원 미배당이 남습니다. 이는 채권자의 미회수액이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 유찰 시 배당 변화

유찰될수록 서울보증보험의 미배당액은 60,439,342원에서 106,978,542원, 144,209,902원으로 커집니다. 그러나 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 채권자의 미회수액과 매수인이 떠안는 금액은 구분해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근에 소재하며 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
• 규모·연식. 익산더샵 648세대, 2014년 4월 30일 준공. 대상은 23층 중 9층, 전용 84.97㎡ 아파트입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 엘리베이터, 소화전설비, 지하주차장이 설치돼 있습니다.
• 토지·도로. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 동측·남측·북측 도로를 통해 차량출입이 가능합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 516,800원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전세권 승계등기 원본 확인. 지에스건설주식회사 전세권 280,000,000원이 서울보증보험주식회사로 이전된 구조와 실제 소멸·배당 조건을 확인하세요.
• 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 인도 가능 상태를 확인하세요.
• 시세는 평균만 보지 않기. 최근 평균 254,166,666원에는 353,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최신 250,000,000원 및 229,000,000원~270,000,000원대 거래와 함께 비교하세요.
• 신건 가격. 최저가 236,000,000원은 최근 평균의 92.9%입니다. 신건에서도 시세 아래지만 개별 호수의 층·향·상태 차이는 별도로 반영해야 합니다.
• 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차에서 60,439,342원 미배당이 발생하지만 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 별도 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 가격은 괜찮고, 승계 전세권 확인이 마지막 관문

이 물건의 숫자만 보면 출발점은 나쁘지 않습니다. 감정가와 최저가가 같은 신건 236,000,000원인데 최근 12개월 실거래 평균 254,166,666원의 92.9%, 최신 거래 250,000,000원보다도 낮습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없고 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.

다만 권리분석을 ‘완전히 단순한 아파트’로 끝내기에는 2021년 설정된 전세금 280,000,000원의 전세권과 서울보증보험 승계등기가 큽니다. 여기에 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 가격은 최근 시세 대비 경쟁력이 있지만, 2.80억 전세권의 소멸·배당 구조와 실제 점유 상태를 원본으로 확인한 뒤 들어갈 물건입니다.