전주지방법원 2025타경21245. 군산시 경암동 648-16의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 기호(2-가)는 주택, 기호(2-나)는 물치(창고)로 이용 중이며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 토지는 174.6㎡, 지목은 대이고 제2종일반주거지역에 속합니다.
권리의 중심은 2023.03.10. 설정된 채권최고액 74,800,000원의 국민은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.04.11. 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이후 국민행복기금 가압류, 오케이에프앤아이대부의 강제경매개시결정, 제니스자산관리대부 가압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21245 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 경암동 648-16 · 전북특별자치도 군산시 경포2길 10-17 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택 및 물치(창고) · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 174.6㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 자루형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김동식 |
| 감정가 / 최저가 | 124,108,700원 / 124,108,700원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 2,596,875원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유자는 김동식입니다. 2023.03.10. 소유권을 취득한 날 국민은행 앞으로 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 국민행복기금의 11,001,659원 가압류, 오케이에프앤아이대부의 현재 강제경매개시결정, 제니스자산관리대부의 5,689,163원 가압류는 모두 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 사항이 없습니다.
② 점유·임차 — 대항력은 없지만 관계 확인은 필요
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김양근 | 2023.03.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
김양근의 전입신고는 말소기준권리 이후로 판정돼 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 현재 권리분석상 매수인이 승계할 임차보증금은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
③ 가격 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 124,108,700원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 비교값은 제시되어 있지 않습니다. 따라서 이 금액이 주변 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판정할 수 없으며, 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 근거도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,108,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,537,522원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 74,800,000원 | 74,800,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 11,001,659원 | 11,001,659원 |
| 4. 경매개시결정 · 오케이에프앤아이대부 주식회사 | 2,596,875원 | 2,596,875원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 제니스자산관리대부 | 5,689,163원 | 5,689,163원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,483,481원 |
현재 회차에서는 제시된 채권액 94,087,697원이 전액 배당되고 27,483,481원이 소유자에게 남는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산구암초등학교 남서측 인근에 위치하고, 주변은 단독주택 등이 소재하는 지대로 제반 주위환경은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 기호(2-가)는 주택, 기호(2-나)는 물치(창고)로 이용 중입니다.
- 건물. 주택과 물치(창고)는 적벽돌조 스라브즙 단층 건물이며 벽돌쌓기 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 주택에는 기본 위생설비·전기설비·보일러 난방설비가 있고, 물치(창고)에는 기본 위생설비와 전기설비가 있습니다.
- 토지. 174.6㎡의 대지로 평지·자루형이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 265,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 사항이 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 김양근의 대항력은 없지만 보증금이 미상이고 관계인 가능성이 있어 실제 점유자와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황·면적·사용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전. 2023.03.10. 국민은행 근저당권은 2024.04.11. 한국주택금융공사로 이전된 상태이므로 등기 원본의 현재 권리자를 확인해야 합니다.
- 시장가격 확인. 실거래 비교값이 없으므로 인근 단독주택·토지 거래와 건물 상태를 따로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당 변동. 제시된 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 구조이므로 실제 배당 결과를 원본 서류와 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 별도 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.03.10. 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김양근의 전입도 말소기준권리 이후로 판정돼 대항력이 없으며 매수인 인수는 0원입니다. 다만 보증금이 확인되지 않았고 관계인 가능성이 있으며, 주택·창고·토지·제시외 건물이 함께 매각됩니다. 무엇보다 실거래 비교값이 없어 신건 최저가 124,108,700원이 싸다고 볼 근거는 없습니다. 권리는 통과, 가격은 현장과 시장에서 다시 검증해야 하는 물건입니다.
