부동산강제경매

한 줄 평 등기부상 임차권등기 4,000만원이 존재하지만 말소기준권리인 패류살포양식수산업협동조합 근저당 이후 설정되어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 업무시설(오피스텔)로 이용되는 근린시설이고 환금성 확인이 필요한 물건입니다.

감정가 / 최저가

78,000,000원

신건(0회 유찰)

임차권 보증금

40,000,000원

임차권등기

매수인 인수

0원

매각으로 소멸

핵심지표

B등급

권리 안전·환금성 확인

창원지방법원 2026타경10246. 경상남도 고성군 고성읍 성내리 행운빌딩 4층 402호 근린시설입니다. 등기상 핵심은 2017년 설정된 패류살포양식수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 발생한 강제경매개시결정과 임차권등기는 매각 절차에서 소멸하는 권리입니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2026타경10246 (강제경매)
소재지	경상남도 고성군 고성읍 성내리 197-1 행운빌딩 4층402호
용도 / 이용상태	근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용중
소유자	김영준
감정가 / 최저가	78,000,000원 / 78,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	모수민 / 44,923,661원
매각기일	2026.08.24

① 권리 흐름 — 임차권등기는 있지만 인수 없음

말소기준권리는 2017.03.20 설정된 패류살포양식수산업협동조합 근저당권입니다. 임차권등기권자 모수민의 보증금 40,000,000원은 존재하지만 전입일자가 말소기준권리 이후로 대항력이 없어 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석

임차인	용도	보증금	대항력	승계
모수민	주거 (임차권등기)	40,000,000원	없음	없음

⚠️ 임차권등기 확인 임차권등기 자체는 존재하지만 말소기준권리 이후 설정되어 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 실제 점유 및 인도 과정은 별도 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,804,000원
근저당 · 패류살포양식수산업협동조합	57,600,000원	57,600,000원
경매개시결정 · 모수민	44,923,661원	18,596,000원
미배당	-	26,327,661원

매각대금 배분

회차별 가격 시나리오

신건 7,800만원 기준. 유찰 시 가격 하락 구간 확인.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되며, 임차권등기 보증금도 매수인 승계 대상이 아닙니다. 인수 위험은 0원입니다.

⛔ 주의 관점 근린시설·업무시설 성격의 물건으로 주거용 아파트보다 환금성 판단이 중요합니다. 신건 입찰 전 실제 이용 상태와 임대 가능성을 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 경상남도 고성군 고성읍 성내리 소재, 고성군청 북측 인근으로 업무시설·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
건물. 철근콘크리트조 5층 건물 중 4층 402호이며 승강기·급배수·소화전 설비가 있습니다.
용도. 일반상업지역 내 위치하며 업무용 이용 상태입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 임차권등기는 존재하지만 대항력 없음으로 분석됩니다.
점유 확인. 현장 조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 제한되었습니다.
환금성 확인. 근린시설은 배후 수요와 임대 가능성을 별도 검토해야 합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “임차권등기 ≠ 인수위험”

이 물건의 핵심은 임차권등기 존재 자체가 아니라 순위입니다. 말소기준권리 이후 설정된 임차권등기는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 없습니다. 다만 근린시설 특성상 가격보다 실제 활용성과 환금성을 함께 검토해야 하는 물건입니다.

부동산강제경매

임차권등기는 있으나 인수 위험은 없다 — 고성 행운빌딩 402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기는 있지만 인수 없음

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “임차권등기 ≠ 인수위험”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (11장)

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