대구지방법원 2025타경422. 경주시 보문관광단지 내 지티랜드 에이동 2층 227호와 228호를 일괄매각하는 사건입니다. 법원 사건 용도는 대지로 분류돼 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 두 호실을 연결한 근린생활시설(휴게음식점, 상호 카페보문)입니다. 현재는 휴업상태로 조사됐습니다.
권리구조는 비교적 분명합니다. 소유자 이관형은 2017년 9월 5일 매매를 원인으로 522,130,000원에 소유권을 취득했고, 같은 달 14일 경주농업협동조합 앞으로 채권최고액 960,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 경주세무서 압류, 경북신용보증재단과 경주농업협동조합의 가압류, 임의경매개시결정, 경주시 압류는 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
그러나 최저가가 감정가의 24%라는 사실만으로 투자성을 판단하면 안 됩니다. 이 물건은 보문관광단지 안의 구분상가이고, 현재 휴업 중이며, 임대내역과 실제 점유관계가 명확하지 않습니다. 최근 거래가격 자료도 없어 감정가 801,000,000원이나 최저가 192,320,000원이 현재 시장에서 어느 수준인지 직접 검증되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경422 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 신평동 150-10 지티랜드 에이동 2층 227호·228호 |
| 매각 형태 | 227호·228호 일괄매각 |
| 용도 / 이용상태 | 대지·집합건물 · 근린생활시설(휴게음식점, 카페보문) · 현재 휴업 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 4층 중 2층 · 두 호실 연결 사용 |
| 소유자 | 이관형 (단독소유 · 거래가액 522,130,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 801,000,000원 / 192,320,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경주농업협동조합 / 809,591,448원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 목록 없음 · 임대내역 미상 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2017.09.14. 접수된 경주농업협동조합의 채권최고액 960,000,000원 근저당권입니다. 근저당권 설정 당시 228호가 공동담보로 기재돼 있으며, 현재 사건도 227호와 228호를 일괄매각합니다. 말소기준 이후의 국세 압류, 가압류 2건, 임의경매개시결정 및 경주시 압류는 모두 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인이 승계할 권리는 없습니다.
② 가격 판단 — 24%까지 내려왔지만 ‘싸다’는 근거가 없다
현재 최저매각가는 192,320,000원으로 감정가 801,000,000원의 약 24.0%입니다. 네 차례 유찰됐다는 사실은 감정가 수준에서 시장의 응찰이 성립하지 않았다는 결과를 보여줍니다.
다만 동일 상가나 인근 비교물건의 최근 실거래 자료가 확인되지 않아, 최저가가 현재 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 관광단지 내 휴업 중인 구분상가는 일반 주택과 달리 영업환경, 관광객 유입, 상가 활성도, 관리비, 공실 기간과 임대수익에 따라 가치 편차가 커질 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 192,320,000원 | 24.01% | 828,499,890원 |
| 5회 유찰 시 | 134,624,000원 | 16.81% | 885,388,146원 |
| 6회 유찰 시 | 94,236,800원 | 11.76% | 925,186,872원 |
유찰이 이어지면 매각가는 낮아지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 반면 담보권자와 후순위 채권자의 미배당액은 증가합니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,492,480원 |
| 근저당권 · 경주농업협동조합 | 960,000,000원 | 188,827,520원 |
| 가압류 · 경북신용보증재단 | 6,660,000원 | 0원 |
| 가압류 · 경주농업협동조합 | 50,667,410원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,017,327,410원 중 예상배당액은 188,827,520원이며, 미배당액은 828,499,890원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8%로 추정됐고, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태·환금성
- 입지. 경주시 신평동 보문관광단지 내 남동측단에 위치합니다. 주변은 관광시설, 숙박업소, 판매시설, 업무시설과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 관광단지 간선도로 인근이고 노선버스가 운행되며 차량 출입도 용이합니다. 북서측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 접합니다.
- 현재 이용. 227호와 228호를 연결해 휴게음식점 카페보문으로 사용했으나 현재 휴업상태입니다. 통로 측은 벽체가 없는 개방형 구조로 조사됐습니다.
- 설비. 급배수·위생·에스컬레이터·엘리베이터·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 부정형 토지로 완만한 경사지대를 평탄하게 조성했고 문화 및 집회시설부지로 이용 중입니다. 토지면적은 15,442㎡, 공시지가는 334,500원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·유원지·관광단지·온천원보호지구·가축사육제한구역에 속합니다.
- 환금성. 네 차례 유찰됐고 현재 휴업 중인 관광단지 구분상가입니다. 최근 실거래 비교자료가 없어 매각가의 적정성과 재매각 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 227호·228호 일괄 범위. 두 호실의 등기, 건축물대장, 대지권 비율과 현장 경계를 각각 대조하세요.
- 점유·임대차 확인. 임대내역이 미상이므로 현장 점유자, 임대차계약서, 사업자등록과 보증금 존재 여부를 확인하세요.
- 연결 사용 상태. 두 호실을 연결한 구조의 적법성, 원상복구 필요 여부와 개별 분리 사용 가능성을 확인하세요.
- 휴업 원인. 단순 영업중단인지 장기 공실인지, 시설 상태와 재영업 가능성 및 수선비를 점검하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 24%라는 할인율보다 인근 관광단지 상가의 실제 매매·임대 사례와 예상 공실기간을 우선 확인하세요.
- 관리비·공과금. 상가 관리비, 공용부분 체납액, 전기·수도 사용중지 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 토지 규제. 자연녹지지역·유원지·관광단지·온천원보호지구가 향후 이용이나 업종 변경에 미치는 영향을 확인하세요.
- 세금 배당. 국세와 지방세 압류의 체납액 및 당해세 여부는 배당과 인수 판단에 영향을 줄 수 있으므로 원본 자료를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 상가의 가치는 현장에서 결정된다
이 사건의 등기상 결론은 명료합니다. 2017년 경주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가를 기준으로 한 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 네 차례 유찰돼 감정가의 24%까지 내려왔다는 사실을 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 이 물건은 보문관광단지 내 휴업 중인 근린생활시설이며 두 개 호실을 연결해 사용하고, 임대내역과 실제 점유관계도 미상입니다. 동일 물건의 최근 실거래 비교자료까지 없으므로 권리는 통과하되 가격과 환금성은 보류가 타당합니다. 최종 판단의 승부처는 할인율이 아니라 실제 점유, 시설 상태, 임대수익 가능성, 관리비와 관광단지 상권의 현재 수요입니다.
