제주지방법원 2023타경28576. 서귀포시 대정읍 영어교육도시 내 한신더휴 129동 2층 203호입니다. 사건 용도 표기는 근린주택이고, 감정평가서 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 연립주택으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 소유자 김태희는 2023년 매매로 621,900,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 수협은행이 채권최고액 372,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2023.09.19. 박대영의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등재된 임차인은 없습니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 감정평가서 기타참고사항에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있으므로, 실제 점유·인도 상태는 현장에서 다시 확인해야 합니다. 권리보다 더 중요한 변수는 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경28576 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 에듀시티로 102, 129동 2층 203호 (한신더휴) |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지상 5층 내 2층 203호 · 사용승인일 2017.08.30. |
| 소유자 | 김태희 · 2023.04.14. 매매 · 거래가액 621,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 702,000,000원 / 702,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구 | 박대영 / 36,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없다
2017년 수협은행 근저당권 55,924,500원은 2023.05.15. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 김태희 앞으로 소유권이전이 접수됐고, 새로 설정된 수협은행 근저당권 372,000,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 그 뒤 2023.09.19. 접수된 박대영의 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 702,000,000원은 최근 평균의 103.1%
한신더휴 동일 면적 비교 대상은 84.9922㎡이고, 최근 12개월 실거래 표본은 5건입니다. 평균은 681,000,000원, 최신 거래는 2025.10. 650,000,000원입니다. 현재 최저매각가 702,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.1%이므로 신건을 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 84.99㎡ | 5 | 650,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 5 | 800,000,000원 |
| 2025.03 | 84.99㎡ | 4 | 740,000,000원 |
| 2025.02 | 84.99㎡ | 4 | 565,000,000원 |
| 2024.11 | 84.99㎡ | 5 | 650,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.9922㎡ | 5건 | 681,000,000원 |
실거래 범위는 565,000,000원~800,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 681,000,000원입니다. 감정가와 최저가는 모두 702,000,000원으로, 최근 평균을 웃돌고 최신 거래 650,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건 상태에서는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 702,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,420,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 수협은행 | 372,000,000원 | 372,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 박대영 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 284,580,000원 |
가정 매각가 702,000,000원에서는 채권 총액 408,000,000원이 전액 배당되고, 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 284,580,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 대정읍 보성리·구억리·신평리 일원 영어교육도시 내에 위치하며, 일대는 공동주택·교육시설·근린생활시설 등이 들어선 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 건물의 2층 203호이며 사용승인일은 2017.08.30.입니다. 승강기·천장형 시스템에어컨·가스보일러 난방설비 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형 토지이며 연립주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 835,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측으로 왕복 2-3차선 아스콘 포장도로에 접하고 단지 내부에 블럭 포장도로가 있습니다.
- 규제. 제2종지구단위계획구역·상대보호구역을 비롯해 경관·생태계·지하수자원 보전 관련 구역이 기재돼 있으며, 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 한신더휴는 548세대이며, 동일 면적 최근 실거래 5건의 가격 범위는 565,000,000원~800,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 702,000,000원은 최근 12개월 평균 681,000,000원의 103.1%입니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 분리해서 판단해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2025.10. 650,000,000원입니다. 현재 최저가가 이 금액보다 높다는 점을 응찰가 판단에 반영해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 등재 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 표기 확인. 사건 용도는 근린주택이고 감정평가 및 매각물건명세서에는 연립주택 이용으로 기재돼 있습니다. 실제 공부·현황을 원본으로 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 561,600,000원, 2회 유찰 시 449,280,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 실제 회차별 최저매각가를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.05.15. 수협은행 근저당 372,000,000원이 말소기준이고, 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등재 임차인은 없으며 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 가격은 별개입니다. 감정가와 신건 최저가는 702,000,000원으로, 최근 12개월 평균 681,000,000원의 103.1%입니다. 최신 거래도 650,000,000원이어서, 현재 가격을 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 사건 용도는 근린주택이지만 감정평가와 매각물건명세서에는 연립주택 이용으로 기재돼 있다는 점도 원본 확인 대상입니다. 결론은 권리는 안전형, 신건 가격은 보류입니다.
