서울서부지방법원 2024타경432. 용산구 이촌동 대림아파트 102동 20층 2008호, 전용 114.96㎡ 아파트입니다. 소유자 천하람은 2016.08.30 거래가 1,050,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2022.07.08 설정된 주식회사미래크레디트대부의 채권최고액 845,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 남기환 근저당 500,000,000원, 주식회사 황지 가압류 145,345,853원, 두 건의 임의경매개시결정이 이어졌고, 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 신동민 1명입니다. 전입일이 2023.02.21로 말소기준일 2022.07.08보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 규모는 확정할 수 없습니다. 배당요구는 2024.04.23 접수되어 있습니다. 이 불확실성은 배당순서 확인 사항이지, 현재 제시된 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경432 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 용산구 이촌로2가길 122, 102동 20층 2008호 (이촌동,대림아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 114.96㎡ · 철근콘크리트 경사슬래브지붕 22층 중 20층 |
| 사용승인 | 1994.11.29 · 총 638세대 |
| 소유자 | 천하람 (2016.08.30 소유권이전 · 거래가 1,050,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 3,030,000,000원 / 2,424,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 청구금액 | 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 등기 발급일 | 2026.08.20 · 서울서부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 임차인도 대항력 없음
핵심은 2022.07.08 근저당입니다. 그보다 뒤에 설정된 2022.11.15 남기환 근저당, 2023.12.05 주식회사 황지 가압류, 2024.02.14 및 2024.04.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신동민의 전입일 역시 2023.02.21로 기준권리 이후이므로 대항력 없음으로 판정됩니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신동민 | 2023.02.21 | 2024.04.23 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 원본 서류에서 추가 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 봐야 한다
동일 단지 ‘대림’ 전용 114.96㎡의 실거래는 11건입니다. 전체 평균은 2,350,909,090원이고 현재 최저가 2,424,000,000원은 그 평균의 103.1%입니다. 하지만 전체 평균에는 2021년부터의 거래가 포함되어 있습니다. 최근 가격 추세는 +20.4%이고, 최근 12개월 평균은 2,730,000,000원, 최신 거래는 2025.10의 2,780,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 114.96㎡ | 10 | 2,780,000,000원 |
| 2025.01 | 114.96㎡ | 11 | 2,680,000,000원 |
| 2024.08 | 114.96㎡ | 8 | 2,510,000,000원 |
| 2024.05 | 114.96㎡ | 1 | 1,800,000,000원 |
| 2024.04 | 114.96㎡ | 21 | 2,700,000,000원 |
| 2023.10 | 114.96㎡ | 21 | 2,550,000,000원 |
| 2022.07 | 114.96㎡ | 10 | 2,550,000,000원 |
| 2021.07 | 114.96㎡ | 9 | 2,200,000,000원 |
| 2021.07 | 114.96㎡ | 1 | 1,910,000,000원 |
| 2021.07 | 114.96㎡ | 10 | 2,170,000,000원 |
| 2021.06 | 114.96㎡ | 14 | 2,010,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 114.96㎡ | 2건 | 2,730,000,000원 |
이 사건의 가격 메리트는 전체 11건 평균이 아니라 최근 거래 흐름을 기준으로 판단하는 편이 적절합니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 실질취득액은 최저가와 같은 2,424,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 88.8%이고, 최신 거래 2,780,000,000원보다도 낮은 가격대입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,424,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,640,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사미래크레디트대부 | 845,000,000원 | 845,000,000원 |
| 3. 근저당 · 남기환 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 황지 | 145,345,853원 | 145,345,853원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 907,014,147원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 1,490,345,853원이 전액 배당되는 시나리오이며, 부족액은 0원, 소유자 잔여는 907,014,147원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.1%로 추정된 26,640,000원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 신동민의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 2,424,000,000원 | 0원 | 907,014,147원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,939,200,000원 | 0원 | 427,062,147원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 1,551,360,000원 | 0원 | 43,100,547원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 경사슬래브지붕 22층 아파트 102동 내 20층 2008호입니다. 사용승인일은 1994.11.29입니다.
- 입지. 이촌2동주민센터 남동측 인근으로, 주변에 아파트단지·다세대주택·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 노선버스정류장과 근거리에 용산역 1호선·경의중앙선이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·냉난방·소화·주차장·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 4필 일단의 부정형 평지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로가 인근 공도와 연계됩니다.
- 계획·제한. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등의 사항이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 기반. 단지는 638세대이며 전용 114.96㎡ 실거래 11건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 11건 평균 2,350,909,090원보다 현재 최저가가 높다는 사실만 보지 말고, 최근 12개월 평균 2,730,000,000원과 최신 거래 2,780,000,000원을 함께 대조해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 신동민은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 우선변제와 최우선변제 가능 범위를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 명도 확인. 실제 임차인 1명이 확인되는 사건이므로 현 점유상태와 인도·명도 일정을 입찰 전에 확인하는 편이 안전합니다.
- 배당표의 변동 가능성. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 소유자 잔여와 세부 배당은 달라질 수 있습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2022.07.08 주식회사미래크레디트대부 근저당입니다. 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서의 최신 상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 임차인 배당 확인이 핵심
이 사건의 권리구조는 매수인 기준으로 비교적 선명합니다. 2022.07.08 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 신동민 역시 2023.02.21 전입으로 대항력이 없으며, 현재 제시된 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 1회 유찰되어 2,424,000,000원까지 내려왔습니다. 과거 거래까지 합친 전체 평균 2,350,909,090원보다 높지만, 최근 가격 추세가 +20.4%이고 최근 12개월 평균이 2,730,000,000원, 최신 거래가 2,780,000,000원이라는 점을 우선하면 현재 실질취득액은 최근 시세보다 낮은 구간입니다. 다만 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 배당 영향은 최종 원본 검토가 필요합니다. 이 물건의 핵심은 “인수 0원 구조를 확인한 뒤, 최근 거래 수준과 임차인 배당관계를 끝까지 대조하는 것”입니다.
