부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2024타경1756 · 서울서부지방법원 · 다세대

낙찰가 신건 낙찰

220,020,000원 2억 2,002만 감정가 205,000,000원

감정가의 107% 2026-08-25 낙찰

최저매각가 205,000,000원 최저가 대비 +7%

낙찰일

08-25 낙찰 완료

서울서부지방법원 신건 낙찰

입찰 보증금

2,050만원

최저가의 10% · 20,500,000원

실거래 대비

▼ 47.5% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 4.19억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

0 회 유찰

신건 · 첫 매각기일

내진설계 적용 서울특별시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차인은 있으나 대항력 없음으로 인수 0원. 권리는 정리되지만 별도등기 확인이 필요한 물건.

가격 최저가 205,000,000원 신건. 최근 실거래 비교 자료 부족으로 가격 판단은 보수적 접근 필요
자금 입찰보증금은 최저매각가의 10% 기준 약 20,500,000원. 인수액 0원
리스크 황대광 임차권등기는 대항력 없음. 다만 토지 별도등기와 임대관계 확인 필요

한 줄 평 임차권등기된 황대광 임차인이 존재하지만 대항력 없음으로 매수인 인수 0원입니다. 다만 다세대 특성상 토지 별도등기와 임대관계 확인이 필요하고, 가격 비교 자료가 제한적이므로 보수적인 접근이 필요한 물건입니다.

감정가 / 최저가

205,000,000원

신건(0회 유찰)

임차보증금

37,000,000원

황대광 임차권

매수인 인수

0원

대항력 없음

핵심지표

별도등기 확인

토지 구분지상권

서울서부지방법원 2024타경1756. 서울 은평구 불광동 미르라이프 2층202호 다세대주택입니다. 권리 구조의 핵심은 2017년 설정된 우리은행 근저당권입니다. 해당 근저당은 말소기준권리로 작용하며 이후 설정된 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

임차인 황대광의 임차권등기가 존재하지만 전입신고일이 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 따라서 낙찰자가 임차보증금 37,000,000원을 인수하는 구조는 아닙니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2024타경1756 (임의경매)
소재지	서울특별시 은평구 통일로78가길 15, 2층202호 (불광동, 미르라이프)
물건종류 / 이용상태	다세대 · 방2, 거실, 주방, WC, 발코니 등
소유자	강인숙, 정창문 (공유자)
감정가 / 최저가	205,000,000원 / 205,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	주식회사 우리은행 / 51,650,199원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 인수는 없다

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
황대광	37,000,000원	없음	확인 필요	없음

황대광 임차권은 2024.08.26 등기되었으며 보증금은 37,000,000원입니다. 전입일은 2023.03.20으로 말소기준권리인 2017.10.31 우리은행 근저당 이후이므로 대항력 없는 임차권입니다.

② 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,670,000원
우리은행 근저당	55,000,000원	55,000,000원
토스뱅크 가압류	31,053,536원	31,053,536원
우리카드 가압류	26,617,934원	26,617,934원
제이에스푸드시스템 가압류	13,949,500원	13,949,500원
소유자 교부	-	74,709,030원

매각대금 배분

회차별 매각가 시나리오

실거래 자료 부족으로 회차별 매각가 기준 비교

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 황대광 임차권은 대항력 없음으로 매수인 인수 부담은 없습니다.

⚠️ 확인 필요 매각물건명세서에는 토지에 구분지상권설정등기(을구13번, 2022.08.30 제103206호)가 있는 별도등기가 표시되어 있습니다. 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

③ 입지·환금성 메모

입지. 불광동 기존 주택지대이며 다세대·다가구주택이 혼재한 지역입니다.
교통. 인근 연신내역(3호선·6호선) 및 노선버스 이용이 가능한 지역입니다.
구조. 철근콘크리트구조 4층 건물, 사용승인 2011.04.15입니다.
환금성. 미르라이프는 총 7세대 규모로 대단지 아파트보다 거래 유동성 확인이 중요합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 황대광 임차권은 대항력 없음으로 인수 위험은 없으나 배당 절차는 확인해야 합니다.
별도등기 확인. 토지 구분지상권설정등기 내용을 반드시 확인하세요.
시세 확인. 제공된 비교 거래 자료가 없어 주변 동일 유형 매매 사례 확인이 필요합니다.
점유 확인. 임대관계가 미상으로 실제 점유 상태 확인이 필요합니다.

맺으며 — “인수는 없지만 확인할 것은 있다”

이 물건은 권리상 핵심 위험인 임차보증금 인수 문제가 없습니다. 다만 다세대 경매에서는 등기상 권리뿐 아니라 토지 별도등기와 실제 임대관계를 함께 확인해야 합니다. 인수 0원이라는 장점과 별도 확인사항을 함께 보고 접근해야 하는 물건입니다.

부동산임의경매

임차권은 소멸하지만, 별도등기 확인이 필요한 은평 미르라이프 202호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 인수는 없다

② 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)

③ 입지·환금성 메모

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수는 없지만 확인할 것은 있다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (15장)

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