부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2024타경63105 · 서울서부지방법원 · 다세대

최저매각가 신건 · 1차

201,000,000원 2억 100만 감정가 201,000,000원

감정가의 100% 유찰 없음

다음 매각기일

08-25

서울서부지방법원 10:00

입찰 보증금

2,010만원

최저가의 10% · 20,100,000원

실거래 대비

▼ 22.5% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.59억원

최근 결과

0 회 유찰

신건 · 첫 매각기일

내진설계 적용 서울특별시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차보증금 부족분 인수가 핵심. 권리상 근저당은 소멸하지만 실질취득은 보증금 수준으로 상승합니다.

가격 최저가 201,000,000원이나 대항력 임차보증금 부족분 12,614,000원 인수 발생
자금 입찰보증금 20,100,000원 · 낙찰가 외 임차인 인수금 고려 필요
리스크 근린생활시설 주거 사용 위반건축물 및 대항력 임차인 존재

한 줄 평 대항력 있는 임차인 보증금 2.1억이 존재합니다. 신건 낙찰가 2.01억 기준으로도 일부 배당 부족분 1,261만원은 매수인이 인수합니다. 근저당은 소멸하지만, 핵심은 권리가 아니라 임차보증금과 위반건축물 리스크입니다.

감정가 / 최저가

201,000,000원

신건(0회 유찰)

실질취득

213,614,000원

낙찰가+인수액

임차인 인수

12,614,000원

유지연 보증금 부족분

최근 거래 평균

313,800,000원

최근 12개월 2건

서울서부지방법원 2024타경63105. 은평구 응암동 뉴월드애필리움 2층 204호 다세대 물건입니다. 공부상 용도와 현황 사용에 차이가 있는 물건으로, 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)이나 현황은 주거용으로 이용 중이며 위반건축물로 등재되어 있습니다.

등기상 말소기준권리는 2023년 11월 30일 설정된 주식회사비니 근저당권입니다. 매각으로 해당 근저당은 소멸하지만, 그보다 앞선 전입·확정일자를 가진 임차인의 대항력이 존재하여 낙찰자가 부담해야 하는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2024타경63105
소재지	서울특별시 은평구 응암로 189-11, 2층204호 (응암동,뉴월드애필리움)
물건종류	다세대 · 전용 53.4㎡
소유자	정유신
감정가 / 최저가	201,000,000원 / 201,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	주식회사비니 / 180,000,000원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 남는다

② 임차인 분석 — 대항력 보증금이 핵심

임차인	전입	확정일자	보증금	권리
유지연	2022.09.06	2022.09.05	210,000,000원	대항력 有 · 우선변제권 有

⚠️ 매수인 인수 발생 신건 매각가 201,000,000원 기준 임차인은 우선변제로 197,386,000원을 배당받고, 부족분 12,614,000원은 매수인이 인수합니다. 낙찰가가 내려가면 부족분이 증가하는 구조입니다.

③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,614,000원
임차인 유지연 보증금	210,000,000원	197,386,000원
근저당권 · 주식회사비니	180,000,000원	0원
매수인 인수	12,614,000원	12,614,000원

배당 분배

감정가 vs 실질취득 vs 최근 거래

실질취득은 낙찰가 201,000,000원 + 임차인 인수 12,614,000원 기준입니다.

⚠️ 용도 및 환금성 리스크 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이나 주거용으로 무단 용도변경되어 사용 중이며 위반건축물로 등재되어 있습니다. 주거 수요는 확인되지만 용도 관련 확인이 필요합니다.

④ 입지·시장 메모

입지. 은평구 응암동 소재, 다세대주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설 혼재 지역입니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 인근 노선버스 정류장 및 새절역(지하철6호선)이 위치합니다.
거래. 뉴월드애필리움 최근 거래는 2023.11 330,000,000원, 2024.06 297,600,000원입니다.
시세 비교. 최근 12개월 평균 313,800,000원 대비 최저가는 64.1% 수준이나, 임차인 인수 포함 실질취득 213,614,000원 기준으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차보증금 확인. 대항력 있는 유지연 임차인의 부족 배당금 인수 여부를 반드시 반영해야 합니다.
실질취득 기준 입찰. 최저가만 보고 판단하지 말고 낙찰가+인수액 기준으로 검토해야 합니다.
위반건축물 확인. 근린생활시설의 주거 사용 및 위반건축물 등재 내용을 확인해야 합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 끝이 아니다”

이 물건은 근저당권은 매각으로 정리되지만, 대항력 임차인의 존재로 인해 단순히 최저가만 보고 판단할 수 없습니다. 신건 기준 실질취득액은 213,614,000원이며, 용도위반 문제까지 함께 검토해야 합니다. 권리보다 중요한 것은 임차인 인수와 물건 상태 확인입니다.

부동산임의경매

대항력 임차보증금 인수가 핵심 — 은평 뉴월드애필리움 204호

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 남는다

② 임차인 분석 — 대항력 보증금이 핵심

③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)

④ 입지·시장 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낙찰가는 끝이 아니다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (13장)

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