제주지방법원 2024타경32558. 제주시 오라이동 연사길 74-18 일대의 토지와 자동차관련시설을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 정비실·강의실·사무실·휴게실·화장실·통제실 등으로 이용돼 왔고, 토지 일부는 자동차운전면허학원 운전연습 코스 부지로 사용됐으나 조사 당시 운영은 중단된 상태입니다. 감정가는 150억 648만 5,740원, 현재 최저매각가는 73억 5,317만 8,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
하지만 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에 나타난 점유·임차 관계가 8건이고, 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일은 권리자료상 기준일인 2024.09.12보다 앞서 있으므로 단순히 “인수 0원”으로 결론내리기 어렵습니다. 보증금 규모를 모르는 상태에서는 낙찰가에 더해 실제로 떠안을 금액도 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경32558 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연사길 74-18 (오라이동, 탐라자동차학원) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 정비실 · 자동차관련시설(강의실 등) · 자동차관련시설(사무실 등) · 화장실 · 통제실 |
| 소유자 | 서재우 · 천지원 |
| 소유지분 | 서재우 6분의 2 + 6분의 1 · 천지원 6분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 15,006,485,740원 / 7,353,178,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 11,365,612,066원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발급 | 2026.08.21 · 제주지방법원 등기과 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 앞선 점유관계가 핵심
② 점유·임차 관계 — 실제 신고 8건, 보증금은 전부 미상
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 건은 없으며, 조사된 점유·임차 관계는 8건입니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않으므로 아래에서는 정확도 규칙에 따라 “대항력 가능·미상”으로 표시합니다.
| 성명 / 법인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은철 | 비동호 서측 일부 | 2022.04.05 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 혜성에너지솔루션(대표자:최원용) | 에이동 1층 | 2024.07.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 드림타워(대표자:홍형자) | 미상 | 2022.06.03 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 아렌빌리지(대표자:강종철) | 미상 | 2022.03.25 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 네이처앤시티 주식회사(대표자:김명옥) | 미상 | 2023.03.13 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 아렌(대표자:천지원) | 미상 | 2022.03.25 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 유비티(대표자:최원용) | 미상 | 2022.03.25 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 비에이치라이프(대표자:송아현) | 미상 | 2023.12.08 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘싸다’고 판단할 근거는 부족
현재 최저매각가는 7,353,178,000원으로 감정가 15,006,485,740원의 49.0%입니다. 2회 유찰로 감정가보다 7,653,307,740원 낮아졌지만, 동일 또는 유사 물건의 실거래 비교값은 확인되지 않습니다.
특히 이 사건은 일반 주거용 부동산이 아니라 토지와 자동차관련시설을 일괄매각하고, 폐원 상태의 운전연습 코스·농지·휴경지·묘터·매각 제외 제시외 건물까지 섞여 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 여기에 임차보증금이 확인되지 않아 실제 취득원가도 아직 확정할 수 없습니다.
④ 농지·제외건물 — 입찰보증금까지 걸린 별도 리스크
- 농지취득자격증명. 목록 2·7·8·9는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 매각결정기일까지 미제출하면 보증금이 반환되지 않습니다.
- 발급 기간. 농지위원회 심의를 거쳐 발급 여부를 판단하는 경우 14일 이내에 발급하도록 되어 있어 입찰 전에 해당 행정관서에 신청이 가능합니다.
- 목록 2. 공부상 과수원이나 현황은 전입니다.
- 목록 7. 공부상 과수원이나 현황은 자동차운전면허학원 인접지 경계화단으로 폐원 상태입니다.
- 목록 8. 공부상 과수원이나 현황은 잡종지이며, 이장한 것으로 보이는 묘터 1기가 존재합니다.
- 목록 9. 공부상 전이나 현황은 휴경지로 잡초가 무성하고, 이장한 것으로 보이는 묘터 4기가 존재합니다.
- 통행. 목록 2·7·8·9는 지적상 맹지이나 목록 3·4·6·10을 경유해 통행이 가능합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 7,353,178,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 75,931,780원 |
| 신청채권 청구액 | 11,365,612,066원 | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 0원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 7,277,246,220원 |
현재 예상배당 계산은 집행비용 75,931,780원과 소유자 교부 7,277,246,220원으로 구성되고, 채권자 배당 및 신청채권 배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 점유관계가 있어 실제 배당·인수 구조는 반드시 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 리스크는 그대로
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 소유자 잔여 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 7,353,178,000원 | 7,277,246,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 5,147,224,600원 | 5,093,352,354원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 3,603,057,220원 | 3,564,626,648원 | 0원 |
숫자만 보면 73.53억 → 51.47억 → 36.03억으로 큰 폭으로 하락합니다. 그러나 이 사건은 보증금이 확인되지 않은 8건의 점유관계 때문에 “낙찰가 = 총 취득비용”이라는 전제가 성립하지 않습니다. 대항력이 인정되는 임차보증금이 실제로 존재하고 배당으로 소진되지 않는다면 그 미배당액은 낙찰자의 실질취득비용에 영향을 줍니다.
⑦ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 제주시 오라이동 소재 오라초등학교 서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 전·과수원·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 정비소, 자동차관련시설인 강의실·사무실, 화장실, 통제실로 구성됩니다.
- 건물 구조. 파이프조 판넬지붕 단층, 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층, 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물이 포함되며 사용승인일은 2003.11.05입니다.
- 운영 상태. 자동차운전면허학원 운전연습 코스 부지로 사용 중이던 토지들은 조사 당시 운영이 중단된 상태입니다.
- 공부 차이. 일부 과수원은 현황 폐원 상태이고, 씨동호는 공부상 슬래브지붕이나 현황은 판넬지붕입니다.
- 환금성. 일반 주거용 단일 물건과 달리 토지·자동차관련시설·농지·폐원 부지가 결합돼 있어 가격 판단과 향후 활용 검토가 복합적입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 8건 보증금 확인. 이은철 및 7개 법인의 임대차계약서·보증금·점유범위·확정일자·배당요구 여부를 각각 확인해야 합니다.
- 대항력 기준 원본 대조. 2021.12.30 근저당, 2023.07.25 근저당권 이전, 2024.06.27 근질권, 2024.09.12 경매개시결정의 선후관계를 등기 원본에서 직접 대조해야 합니다.
- 농취증 4필지. 목록 2·7·8·9에 대한 농지취득자격증명 발급 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 반환 제한이 명시돼 있습니다.
- 법정지상권. 목록 9의 매각 제외 건물과 토지 사이 법정지상권 성립 여부가 불명확하므로 이용·철거·인도 가능성을 따져야 합니다.
- 묘터·휴경지. 목록 8에 묘터 1기, 목록 9에 묘터 4기가 존재하고 목록 9는 휴경 상태입니다.
- 맹지 여부. 농지 대상 4필지는 지적상 맹지이며 다른 매각 토지를 경유해 통행하는 구조입니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 비율만으로 입찰가를 정하지 말고 토지·시설의 실제 활용가치와 임차인수액을 합산해 판단해야 합니다.
- 배당구조 확인. 청구액 11,365,612,066원과 현재 예상배당상 신청채권 배당 0원의 관계를 배당요구·채권신고 자료와 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 계산해야 할 것이 많다
이 사건은 감정가 150억 648만 5,740원에서 73억 5,317만 8,000원까지 떨어져 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 실제 입찰 판단의 중심은 할인율이 아닙니다. 점유·임차 관계 8건의 보증금이 얼마인지, 실제 대항력이 인정되는지, 배당 후 얼마가 남는지를 먼저 계산해야 합니다.
그 위에 목록 2·7·8·9의 농지취득자격증명, 매각 제외 건물의 법정지상권, 지적상 맹지, 폐원·휴경 상태, 묘터까지 확인해야 비로소 총취득비용과 활용 가능성을 판단할 수 있습니다. 따라서 현 단계 평가는 “가격 할인은 크지만 실질취득가와 권리비용을 확정할 수 없는 고위험형”입니다. 최저가보다 보증금 확인이 먼저인 사건입니다.
