대구지방법원 2025타경371. 김천시 부곡동 580-1, 가메실1길 21의 부동산으로 감정평가상 건물은 각층 근린생활시설로 이용 중입니다. 감정가는 941,006,800원, 현재 최저매각가는 322,764,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 권리의 기준점은 2011년 신한은행 근저당권입니다. 이 뒤로 신한은행의 추가 근저당, 우리은행 근저당, 국세 압류, 여러 가압류와 경매개시결정이 이어졌고 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 끝내기 어렵습니다. 점유 조사상 실제 임차인·점유자는 4명이며, 그중 김민정은 1층 전부를 점유하면서 보증금 3,000원으로 기재되어 있으나 전입신고일이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사람을 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 반대로 대항력 없다고 단정할 수도 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경371 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 부곡동 580-1 · 경상북도 김천시 가메실1길 21 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 각층 근린생활시설 이용 |
| 소유자 | 주식회사국제종합관리 |
| 감정가 / 최저가 | 941,006,800원 / 322,764,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 목록3 옥탑(계단실등) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2011.03.30. 을구 6번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 455,000,000원이며 공동담보로 부곡동 580-1과 1288-11이 기재되어 있습니다. 이후 설정된 신한은행 325,000,000원 근저당, 우리은행 360,000,000원 근저당과 각종 압류·가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인 4명
| 성명 | 점유 부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민정 | 1층 전부 | 미상 | 3,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최제우 | 국제타운 2층3호(27.3600㎡) | 2021.01.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 베르데 | 국제타운 2층(100.0000㎡) | 2025.06.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 엣팜 | 국제타운 2층(100.0000㎡) | 2025.06.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
최제우의 전입신고일은 2021.01.15., 주식회사 베르데와 주식회사 엣팜은 2025.06.05.로 모두 2011.03.30. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 김민정은 전입신고일 자체가 확인되지 않아 선후관계 판단이 불가능합니다. 보증금과 확정일자까지 충분히 확인된 상태도 아니므로 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조해야 할 핵심 위험입니다.
③ 가격 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
현재 최저매각가는 322,764,000원입니다. 감정가 941,006,800원의 약 34.3% 수준이며, 이미 3회 유찰된 상태입니다. 한 차례 더 유찰되면 225,934,800원, 5회 유찰 시 시나리오는 158,154,360원으로 제시되어 있습니다.
다만 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 판단해서는 안 됩니다. 특히 각층이 근린생활시설로 이용되는 물건이고 3회 유찰됐다는 사실 자체가 시장 환금성·수요를 추가 점검해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 322,764,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,318,696원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 455,000,000원 | 317,445,304원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 325,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 440,995,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신보2023제5차유동화전문 유한회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 48,464,182원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 33,660,730원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,663,119,912원 중 채권자 예상배당은 317,445,304원, 미배당은 2,345,674,608원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 각층 근린생활시설로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건이며 사용승인일은 2004.04.26.입니다.
- 입지. 김천시 부곡동 금류아파트 북측 인근으로, 단독주택지대를 중심으로 아파트단지·단독주택·학교·나대지·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통입니다.
- 토지. 토지면적 405.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역에 포함됩니다. 공시지가는 406,200원/㎡입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김민정 전입일 확인. 1층 전부 점유자의 전입신고일이 미상입니다. 말소기준일 2011.03.30.보다 앞서는지 확인 전에는 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
- 보증금·확정일자 확인. 김민정은 보증금 3,000원으로 기재되어 있으나 확정일자는 확인되지 않습니다. 원문 서류와 실제 임대차관계를 대조해야 합니다.
- 2층 점유관계 확인. 최제우·주식회사 베르데·주식회사 엣팜은 대항력은 없으나 보증금이 미상인 점유자가 있어 명도 및 임대차관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시장가 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 941,006,800원이나 최저가 322,764,000원만으로 적정가를 판단하지 말아야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 목록3 옥탑(계단실등)이 포함된 일괄매각입니다. 현황과 매각대상 범위를 원문에서 대조해야 합니다.
- 배당 선순위 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당관계는 변동될 수 있습니다.
맺으며 — “싸 보이는 숫자보다 미상 임차관계가 먼저”
이 물건은 3회 유찰돼 최저가가 322,764,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 등기권리만 보면 2011년 신한은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고 명시된 인수권리도 없습니다. 그러나 김민정의 전입신고일이 미상이어서 임차관계 검토가 완전히 끝난 사건은 아닙니다. 게다가 실거래 시세가 없어 현재 최저가가 시장가보다 실제로 싼지도 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 등기권리는 정리되지만, 임차인 확인과 가격 검증이 선행돼야 하는 물건입니다. 3회 유찰이라는 할인율 하나만으로 접근하기보다, 전입·임대차 원문과 현장 임대수익·공실·실제 거래가를 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
