서울서부지방법원 2025타경57. 서울 서대문구 홍은동 두산아파트 103동 1503호, 전용 59.96㎡ 규모의 아파트입니다. 소유자는 서동선 씨이며 2015년 거래가액 260,000,000원으로 취득했습니다. 핵심 말소기준권리는 2020년 2월 24일 설정된 주식회사 페퍼저축은행 근저당권입니다. 이후 설정된 추가 근저당권과 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하여 낙찰자가 부담하는 권리는 없습니다.
다만 배당 구조는 단순한 완전변제형이 아닙니다. 최저매각가 472,800,000원 기준으로 선순위 근저당권 일부 배당 후 후순위 채권은 미배당이 발생합니다. 이는 매수인 인수와 별개의 문제이며, 낙찰자는 소멸되는 권리와 배당 부족을 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경57 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 모래내로 309, 103동 15층1503호 (홍은동,두산아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 59.96㎡ |
| 소유자 | 서동선 |
| 감정가 / 최저가 | 591,000,000원 / 472,800,000원 |
| 신청채권 | 652,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
등기상 임차인 관련 인수 위험은 확인되지 않습니다. 말소기준권리인 을구 10번 페퍼저축은행 근저당권 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 압류와 임의경매개시결정 역시 매수인에게 승계되지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간
동일 면적대 최근 거래를 기준으로 보면 현재 최저매각가는 최근 12개월 평균보다 낮습니다. 전체 평균 거래가와 최근 흐름을 함께 확인해야 하며, 최근 거래 흐름은 상승 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.73㎡ | 4 | 620,000,000원 |
| 2026.06 | 59.73㎡ | 8 | 617,000,000원 |
| 2026.05 | 59.73㎡ | 8 | 618,000,000원 |
| 2026.02 | 59.61㎡ | 2 | 597,000,000원 |
| 2026.02 | 59.73㎡ | 1 | 590,000,000원 |
| 2026.01 | 59.73㎡ | 13 | 600,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 601,166,666원 |
최근 12개월 평균은 605,250,000원, 최신 거래는 620,000,000원입니다. 최저매각가 472,800,000원은 최근 12개월 평균 대비 78.1%로 가격상 여지가 있습니다. 전체 평균 거래가 601,166,666원만 기준으로 판단하기보다 최근 거래 수준을 우선 확인하는 것이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 472,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 7,128,000원 |
| 을구 10번 근저당 · 페퍼저축은행 | 369,600,000원 | 369,600,000원 |
| 을구 12번 근저당 · 페퍼저축은행 | 67,200,000원 | 67,200,000원 |
| 을구 13번 근저당 · 페퍼저축은행 | 60,000,000원 | 28,872,000원 |
| 후순위 근저당 미배당 합계 | 156,000,000원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 홍연초등학교 남측 인근 아파트로 주위에 다세대 및 근린생활시설이 분포합니다.
- 교통. 차량 진출입 가능하며 인근 버스정류장과 지하철역이 소재해 교통상황은 양호합니다.
- 단지. 두산 아파트는 294세대, 1997년 준공 단지입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하지만 배당 부족과 매수인 인수는 별개로 판단해야 합니다.
- 가격 확인. 최근12개월 평균 605,250,000원 대비 현재 최저가는 할인 구간입니다.
- 회차 전략. 현재 1회 유찰 상태이며 2회 유찰 시 최저가는 378,240,000원 시나리오입니다.
- 현장 확인. 15층 위치, 내부 상태, 관리비 등은 입찰 전 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗, 배당은 복잡”
이 물건은 임차인 인수 위험 없이 권리관계는 정리되는 유형입니다. 특히 최근 거래 대비 최저가는 할인 구간으로 가격 매력은 존재합니다. 다만 높은 채권총액으로 인해 배당 부족이 발생하는 구조이므로, 낙찰자는 채권자의 미배당과 자신의 인수 부담을 구분해야 합니다. 핵심은 권리보다 가격과 현장 가치 확인입니다.