* 예상 인수 0원은 확인된 등기상 권리 및 배당 추정에 따른 수치입니다. 임대관계가 미상이고 대지권이 미등기이므로 최종 권리·점유·등기 관련 부담이 모두 없다는 의미는 아닙니다.

서울서부지방법원 2025타경675. 서울 은평구 진관동 은평뉴타운 구파발 917동 802호, 전용 134.83㎡ 아파트입니다. 2010년 사용승인된 지상 10층 건물의 8층에 위치하며, 소유자 권오정이 2017년 거래가 632,485,000원에 취득한 물건입니다. 2017년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 추가된 저축은행·대부업체 근저당과 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 담보권을 매수인이 그대로 떠안는 형태는 아닙니다.

다만 이 물건에는 일반적인 아파트 경매와 다른 확인 사항이 있습니다. 대지권이 아직 등기되지 않았다는 점입니다. 매각물건명세서에 따르면 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있고, 서울주택도시공사는 대지지분을 포함하여 분양대금이 완납되었다고 회신했습니다. 그러나 소유자의 필요 서류 교부신청이 이루어지지 않아 미등기 상태가 계속되고 있습니다. 따라서 가격과 담보권 소멸 여부뿐 아니라 대지권 등기의 실제 실행 가능성까지 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 대지권은 별도 확인

권리분석의 출발점은 2017.07.03 설정된 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 535,700,000원이며, 2023년과 2024년 변경등기를 거쳐 2024.08.21 채권최고액이 429,850,000원으로 변경되었습니다. 최초 설정일이 말소기준권리의 기준이며, 이 근저당권 자체도 매각으로 소멸할 예정입니다.

이후 설정된 에스비아이저축은행 근저당권과 로제캐피탈대부 근저당권, 국세 및 은평구 압류, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 로제캐피탈대부 근저당권부채권에는 메리츠캐피탈의 질권도 설정되어 있으므로, 최종 배당권자 및 배당관계는 확인해야 하지만 이를 독립된 부동산 근저당권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

② 핵심 특이사항 — 대지권 미등기

서울주택도시공사의 2025.04.23 회신에 따르면, 본건은 대지지분을 포함해 분양되었고 수분양자가 분양대금을 완납하여 사실상 대지권을 취득했습니다. 확정 대지지분은 110.775㎡입니다. 미등기의 원인은 소유자가 대지권등기에 필요한 서류 교부신청을 하지 않았기 때문이라고 설명되어 있습니다.

이는 대지지분의 취득 근거가 존재한다는 점에서 중요한 자료입니다. 그러나 낙찰자가 실제로 어떤 서류를 제출해야 하는지, 서울주택도시공사의 서류 교부가 가능한지, 추가 비용이나 등기 절차상 장애가 있는지는 별도 확인이 필요합니다. 대지권 미등기가 곧 대지지분 부존재를 의미하지는 않지만, 대지권 등기가 완료된 일반 아파트와 동일한 상태로 취급해서도 안 됩니다.

• 매각 범위. 대지권 가격이 매각가격에 포함된다는 매각물건명세서 기재 확인.
• 취득 근거. 서울주택도시공사의 대지지분 포함 분양 및 분양대금 완납 회신 확인.
• 등기 실행. 필요 서류 교부신청 방법과 낙찰자의 신청 가능 여부 확인.
• 대지지분. 확정 대지지분 110.775㎡와 등기 대상의 일치 여부 확인.
• 추가 부담. 대지권 등기에 필요한 비용·기간·절차상 제한 확인.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 할인 여지

비교 대상은 구파발9단지래미안(916~928동)BL3-2의 전용 134.83㎡ 실거래입니다. 단지는 486세대이며, 동일 면적 최근 12개월 거래 5건의 평균은 1,187,000,000원입니다. 전체 10건 평균보다 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 우선하여 판단합니다.

현재 최저가는 최근 12개월 평균 1,187,000,000원과 최신 거래가 1,170,000,000원을 모두 밑돕니다. 전체 평균 대비 비율도 85.9%이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균 대비 85.6%를 우선 적용합니다.

최근 거래와 이전 거래의 가격 추세는 +0.7%로, 제시된 지표상 하락 추세는 아닙니다. 다만 최근 거래가만 보더라도 층별·거래 시점별 가격 차이가 있으므로, 8층 802호의 향·내부 상태·조망 등을 확인하지 않은 채 평균 거래가를 확정 시세로 적용하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,016,000,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 하나은행, 에스비아이저축은행, 로제캐피탈대부 순서로 배당하는 구조입니다. 다만 하나은행 근저당의 변경된 채권최고액과 배당 추정에 적용된 금액이 다르므로 아래 표는 확정 배당표가 아닙니다.

제시된 배당 시뮬레이션을 그대로 표시한 표입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 확정 채권액·우선순위·세금 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 증가

최저가가 추가로 하락하는 경우의 배당 추정입니다. 아래 수치는 각 회차의 가상 매각가를 기준으로 한 시뮬레이션이며, 실제 유찰이나 해당 가격의 낙찰을 예측하는 수치는 아닙니다.

* 확인된 등기상 권리 및 제시된 배당 시나리오 기준입니다. 대지권 등기 관련 부담과 미확인 임차·점유관계는 별도 검증 대상입니다. 배당 추정은 하나은행 근저당 변경 내용을 재반영해야 합니다.

현재 시나리오에서는 전체 채권 미배당액이 147,660,000원으로 추정되고, 로제캐피탈대부에 대한 예상배당은 255,340,000원입니다. 신청채권자의 청구액은 331,474,651원으로, 제시된 시뮬레이션상 청구액 전액이 충족되지는 않습니다.

추가 유찰 시에는 채권 미배당액이 증가하지만, 확인된 근저당채권의 미배당이 곧 매수인의 인수채무로 전환되는 구조는 아닙니다. 다만 실제 점유관계와 대지권 등기 부담을 확인하기 전에는 모든 회차의 실질취득비용이 확정되었다고 볼 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 은빛초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 구파발역이 있습니다. 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가되었습니다.
• 단지. 구파발9단지래미안(916~928동)BL3-2 · 486세대 · 2010.07.09 준공.
• 건물. 철근콘크리트구조, 석재붙임 및 모르타르 위 페인팅 마감, 새시 창호. 급·배수·위생·난방·승강기·소화전 설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 단지 내 포장도로가 단지 외곽 공도에 연결되어 있습니다.
• 토지. 정방형 평지의 아파트 부지이며, 제2종전용주거지역·지구단위계획구역 등에 해당합니다. 공시지가는 5,023,000원/㎡입니다.
• 규제. 재정비촉진지구·도시개발구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 철도보호지구·교육환경 보호구역·역사문화환경보존지역 등의 제한도 확인 대상입니다. 토지거래계약 허가구역 관련 해당 여부와 적용 범위는 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 대지권 미등기는 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 동일 면적 실거래 10건이 확인되고 최근 12개월에도 5건이 거래되었습니다. 거래 사례는 존재하지만 개별 호수의 상태와 대지권 등기 완료 여부에 따라 매도 조건이 달라질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대지권 미등기 해결 가능성. 서울주택도시공사의 회신 원본과 대지권등기 필요 서류, 낙찰 후 서류 교부신청 가능 여부를 확인하세요.
• 대지지분 일치. 확정 대지지분 110.775㎡가 실제 이전·등기 가능한 지분과 일치하는지 확인하세요.
• 매각 범위. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있다는 매각물건명세서 기재를 감정평가서와 대조하세요.
• 임차 및 점유. 임대관계가 미상이므로 현황조사서·전입세대·매각물건명세서 원본과 현장 점유자를 확인하세요. 임차인이 발견되면 대항력과 보증금 인수 가능성을 재산정해야 합니다.
• 말소기준 및 담보권. 2017.07.03 하나은행 근저당을 기준으로 소멸 여부를 확인하고, 후순위 근저당 및 질권 관계를 원본 등기와 대조하세요.
• 배당액 재계산. 하나은행의 최초 채권최고액 535,700,000원이 아니라 변경 후 채권최고액 429,850,000원과 실제 채권잔액을 확인하여 배당 추정을 수정하세요.
• 압류 및 세금. 국세·지방세 압류의 매각 후 말소 여부와 실제 조세 배당순위, 당해세 관련 부담을 확인하세요.
• 실거래 비교. 최근 12개월 평균 1,187,000,000원과 최신 거래 1,170,000,000원을 기준으로 802호의 층·향·내부 상태를 보정하세요.
• 실질취득비용. 낙찰가 이외에 대지권 등기비용·취득 관련 비용·미납 관리비·명도비용 등 실제 부담을 확인하세요.
• 최종 원본 대조. 매각기일 2026.09.29 이전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 기일 변경 여부를 다시 확인하세요.

맺으며 — “가격은 내려왔다. 이제 대지권을 확인할 차례”

이 물건은 가격과 권리 확인의 중요성이 동시에 드러나는 사례입니다. 감정가 1,270,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 1,016,000,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균의 85.6%이고, 최신 거래가격도 밑돌기 때문에 최근 거래 기준의 가격 할인 여지가 있습니다.

등기상으로도 하나은행 근저당을 말소기준으로 하여 후순위 담보권과 압류가 매각으로 소멸하는 구조이며, 제시된 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 배당표는 하나은행 채권최고액 변경을 반영하여 수정해야 합니다.

가장 중요한 확인 대상은 미등기 대지권입니다. 서울주택도시공사의 회신은 대지지분을 포함한 분양과 분양대금 완납, 사실상 대지권 취득을 뒷받침하지만, 낙찰 후 등기 절차와 비용까지 확정해 주는 것은 아닙니다. 여기에 임대관계 미상이라는 점도 남아 있습니다.

결론은 가격상 할인 여지는 있지만, 권리 검증이 끝난 물건은 아니라는 것입니다. 대지권의 등기 실행 가능성, 실제 점유·임차관계, 변경된 근저당을 반영한 배당관계를 확인한 후 최종 취득비용과 최근 실거래를 비교하는 것이 핵심입니다.