서울서부지방법원 2025타경675. 은평구 진관동 은평뉴타운구파발 917동 8층 802호 아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 동일 면적 실거래 비교 대상은 전용 134.83㎡입니다. 등기상 소유자는 권오정이고, 2017.07.03 거래가액 632,485,000원으로 소유권을 취득했습니다.
말소기준은 같은 날 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 535,700,000원이고 2024.08.21 변경계약에는 채권최고액 429,850,000원이 기재돼 있습니다. 이후 현재 존속하는 SBI저축은행 근저당권, 로제캐피탈대부 근저당권, 국세 압류 및 경매개시결정 등은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경675 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 진관동 25 은평뉴타운구파발 917동 8층802호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 134.83㎡ · 지상 10층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 권오정 · 2017.07.03 소유권이전 · 거래가액 632,485,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,270,000,000원 / 1,270,000,000원 (신건) |
| 경매 신청 | 주식회사 로제캐피탈대부 · 청구액 331,474,651원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 대지권 | 미등기 대지권 · 최저매각가격에 대지권가격 포함 · 확정 대지지분 110.775㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 하나은행
등기상 현재 매수인이 떠안을 것으로 계산된 권리는 0원입니다. 2017.07.03 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 SBI저축은행 근저당과 로제캐피탈대부 근저당, 국세·지방세 압류 및 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차·점유 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정요항표의 기타 참고사항에는 “임대관계는 미상임”으로 기재돼 있습니다. 따라서 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유관계를 단정하기보다, 입찰 전 현황조사와 점유·전입관계를 다시 확인하는 편이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 높다
비교 단지는 구파발9단지래미안(916~928동)BL3-2, 총 486세대, 사용승인일은 2010-07-09입니다. 대상 면적 134.83㎡와 동일 면적 거래가 매칭돼 있습니다. 가격 판단에서는 과거 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 134.83㎡ | 10 | 1,170,000,000원 |
| 2026.02 | 134.83㎡ | 4 | 1,210,000,000원 |
| 2026.02 | 134.83㎡ | 10 | 1,250,000,000원 |
| 2025.10 | 134.83㎡ | 7 | 1,170,000,000원 |
| 2025.09 | 134.83㎡ | 6 | 1,135,000,000원 |
| 2024.08 | 134.83㎡ | 5 | 1,275,000,000원 |
| 2022.11 | 134.83㎡ | 4 | 1,100,000,000원 |
| 2022.05 | 134.83㎡ | 7 | 980,000,000원 |
| 2021.07 | 134.83㎡ | 4 | 1,230,000,000원 |
| 2021.06 | 134.83㎡ | 9 | 1,310,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 134.83㎡ | 5건 | 1,187,000,000원 |
최근 12개월 평균은 1,187,000,000원, 최신 거래는 2026.05의 1,170,000,000원입니다. 현재 최저가 1,270,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.0%입니다. 전체 거래 평균 1,183,000,000원과 비교한 비율도 107.4%로, 어느 기준에서도 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 0.7%로 소폭 높아졌지만, 현재 최저가 자체가 최근 평균보다 높은 상황이므로 이 수치만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,270,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,100,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 535,700,000원 | 535,700,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 92,400,000원 | 92,400,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사로제캐피탈대부 | 403,000,000원 | 403,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 103,800,000원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총액 1,151,100,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 103,800,000원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 1,270,000,000원 | 1,151,100,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 1,016,000,000원 | 1,003,440,000원 | 147,660,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 812,800,000원 | 802,272,000원 | 348,828,000원 | 0원 |
유찰되면 채권자의 미배당액은 커지지만 그 부족액이 매수인 인수로 전환되는 구조는 아닙니다. 현재 제공된 각 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 따라서 가격이 낮아질 경우 권리 인수액이 늘어나는 대항력 임차인형 사건과는 성격이 다릅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은빛초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 구파발역이 있습니다.
- 건물. 2010년 7월 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 10층 건물이며 대상은 8층 802호입니다.
- 설비. 급·배수·위생·난방·승강기·소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 정방형 평지의 공동주택 부지이며, 제2종전용주거지역·지구단위계획구역입니다.
- 공시지가. 5,023,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 해당 사항 없음이며 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래. 동일 면적 실거래 10건이 확인되고 최근 12개월 거래는 5건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 최저가 1,270,000,000원은 최근 12개월 평균 1,187,000,000원의 107.0%입니다. 현재 회차를 할인 매수 구간으로 보기는 어렵습니다.
- 최신 거래 확인. 2026.05 동일 면적 거래가는 1,170,000,000원입니다. 입찰 직전 추가 실거래 발생 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 미등기 대지권. 확정 대지지분 110.775㎡, 분양대금 완납 및 사실상 대지권 취득 내용이 있으나 등기는 미완료입니다. 서울주택도시공사 관련 서류 교부 및 등기 절차를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 확인해야 합니다.
- 세금·배당. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영된 계산입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.21입니다. 매각기일 전에 등기 변동과 매각물건명세서 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 보류
이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2017.07.03 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 존속 권리는 매각으로 소멸하며 각 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 여러 근저당과 압류의 숫자만 보고 과도하게 위험한 사건으로 볼 필요는 없습니다.
하지만 투자 판단은 다릅니다. 신건 최저가 1,270,000,000원은 최근 12개월 평균 1,187,000,000원의 107.0%이고 최신 거래 1,170,000,000원보다도 높습니다. 게다가 대지권은 최저매각가격에 포함돼 있으나 아직 미등기 상태입니다. 결론은 “등기 권리는 소멸형, 신건 가격은 보류, 대지권 절차는 반드시 확인”입니다.
