인수는 0원이나, 농지증명·일부 멸실·맹지 위험이 겹친다 — 김천 양각리 축사·토지

대구지방법원 2025타경377. 김천시 구성면 양각리의 토지와 축사·관리사를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 축사(우사)와 관리사로 이용 중이며, 토지는 답으로 기재돼 있습니다. 말소기준권리는 2019년 11월 14일 선산농업협동조합 근저당권 132,000,000원입니다. 이보다 앞선 근저당권 두 건은 등기상 각각 2005년과 2019년에 말소등기가 존재하고, 말소기준 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

따라서 제공된 인수 산정상 낙찰자가 금전으로 떠안을 권리는 0원입니다. 하지만 권리관계가 깨끗하다는 사실만으로 안전한 물건은 아닙니다. 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함되고, 목록3 건물 일부가 멸실됐으며, 목록1·5는 농지취득자격증명이 필요합니다. 특히 증명을 제출하지 않으면 입찰보증금을 돌려받지 못하는 조건이 명시돼 있어 사전 발급 가능 여부 확인이 입찰의 전제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당은 말소됐고, 2019년 근저당이 기준

등기부에는 2002년 농업협동조합중앙회 근저당권 52,000,000원과 2006년 김천농업협동조합 근저당권 65,000,000원이 먼저 등장합니다. 그러나 첫 근저당은 2005년 4월 26일, 두 번째 근저당은 2019년 11월 15일 각각 해지를 원인으로 말소됐습니다. 이에 따라 현재 권리분석의 기준은 2019년 11월 14일 설정된 선산농업협동조합 근저당권 132,000,000원이며, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 가격 판단 — 34.3%까지 내려왔지만 시세 검증은 불가능

감정가 149,238,300원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 51,188,000원입니다. 수치상 감정가의 34.3%지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 가격이 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 더구나 농촌 마을의 축사·관리사와 토지를 묶어 매각하는 저환금성 물건이고, 일부 건물 멸실과 제시외 건물, 농지취득자격증명, 접근성 문제가 함께 존재합니다.

③ 예상배당표 (매각가 51,188,000원 가정)

제공된 배당 시뮬레이션은 채권최고액 합계 249,000,000원을 기준으로 작성돼 현재 회차 미배당액을 199,133,384원으로 산정합니다. 다만 등기 타임라인에는 을구 1번과 을구 3번 근저당권의 말소등기가 존재하므로 실제 배당에서는 채권 존부와 배당요구 내역을 원본 서류로 대조해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 물건 자체의 핵심 위험

• 농지취득자격증명. 목록1·5는 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
• 일부 멸실. 목록3 건물 일부가 멸실된 상태로 기재돼 공부상 면적과 실제 잔존 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되고, 목록2 지상에도 종물·부합물 성격의 제시외 건물이 있습니다.
• 접근성. 토지 정보에는 맹지로 기재돼 있으며, 감정평가상 목록2는 차량 진출입이 가능하지만 목록1·5는 차량 진출입이 곤란합니다.
• 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 축사·관리사 사용 관계를 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표·토지정보 기준)

• 위치. 구성초등학교 양각분교장 폐교 북측 인근의 기존 농촌 마을지대로, 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있고 전반적인 교통사정은 보통이나, 목록별 차량 진출입 가능 여부가 다릅니다.
• 이용상태. 건물은 축사인 우사와 관리사로 이용 중이며, 관리사에는 급·배수설비와 위생설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 토지면적 272.9㎡, 지목과 이용상황은 답, 평지·부정형·맹지로 기재돼 있고 공시지가는 24,100원/㎡입니다.
• 용도지역. 토지 정보에는 계획관리지역·성장관리계획구역 등이 포함되고, 감정평가서에는 일부 목록이 일반공업지역으로 기재돼 있어 필지별 규제를 구분해 확인해야 합니다.
• 가축사육 제한. 가축사육제한구역이 포함돼 있으며 감정평가서에는 전부제한구역으로 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았으나, 목록3 일부 멸실 조건은 별도로 반영해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 농지증명 선확인. 입찰 전에 관할 기관에서 목록1·5의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 멸실 범위 실측. 목록3 건물의 실제 잔존 면적과 사용 가능 상태를 공부·감정서·현장 실측으로 대조해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 매각에 포함되는 범위와 철거·사용 가능성, 타인 소유 주장 여부를 확인해야 합니다.
• 진입로 권원 확인. 맹지 정보와 목록별 차량 접근 차이가 있으므로 현황도로, 통행권, 진입로 소유관계를 확인해야 합니다.
• 축사 활용 가능성. 가축사육제한구역과 용도지역 규제를 기준으로 현재 이용의 지속 가능성과 다른 용도로의 전환 가능성을 확인해야 합니다.
• 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문을 통해 실제 점유자와 명도 대상, 시설물 사용 주체를 파악해야 합니다.
• 배당표 원본 대조. 과거 근저당권의 말소등기와 배당 시뮬레이션 사이에 차이가 있으므로 등기부와 배당요구종기 내역을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “가격은 낮지만, 입찰 조건은 무겁다”

이 사건은 감정가 149,238,300원에서 3회 유찰돼 51,188,000원까지 내려왔고, 제공된 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환이라는 직접적인 입찰 위험이 있고, 일부 건물 멸실·제시외 건물·맹지와 목록별 접근성 차이·임대관계 미상까지 겹칩니다. 실거래 비교자료도 없어 감정가 34.3%라는 비율만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 등기상 금전 인수는 가볍지만, 물건 조사와 행정 조건은 무겁습니다. 농지증명과 현장 실측, 진입로 및 점유관계가 모두 확인된 뒤에만 입찰가를 검토해야 하는 고위험 실사형 물건입니다.