대구지방법원 2025타경390. 경상북도 구미시 고아읍 관심리 669-4의 단독주택 + 토지입니다. 토지는 330.0㎡이고 감정평가상 건물 이용상태는 주택, 구조는 블럭조 기와지붕 단층입니다. 현재 등기상 소유자는 박구하·박민지·박수경·박은지·손윤석·손윤식·손윤애·손윤주 등 8명의 공유자입니다. 1979년 고아단위농업협동조합 근저당이 가장 앞선 말소기준권리이고, 2011년 고아농업협동조합 근저당과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적인 권리구조보다 더 중요하게 볼 부분은 매각 대상의 범위입니다. 매각은 토지와 주택을 일괄매각하지만, 소유자 미상의 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다. 그리고 그 제시외 건물에 대해 법정지상권이 성립하는지 여부가 불분명하다고 명시돼 있습니다. 매수인이 금액으로 인수하는 권리는 0원이더라도, 토지 사용·점유관계에는 별도의 확인이 필요한 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경390 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 고아읍 관심리 669-4 · 경상북도 구미시 고아읍 선산대로 968-10 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 주택 |
| 토지 | 330.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 블럭조 기와지붕 단층 · 외벽 적벽돌 치장쌓기 등 · 내벽 벽지 등 · 바닥 장판지 등 · 창호 샷시 등 |
| 소유자 | 박구하, 박민지, 박수경, 박은지, 손윤석, 손윤식, 손윤애, 손윤주 |
| 감정가 / 최저가 | 157,126,200원 / 37,725,000원 (4회 유찰, 감정가 24%) |
| 청구액 | 22,079,454원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 소유자 미상의 제시외 건물은 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 그러나 토지 사용관계는 별도 확인
말소기준은 1979.02.28. 고아단위농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2011.05.03. 고아농업협동조합 근저당과 2025.06.27. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 매수인 인수권리는 해당사항 없음이고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 24%지만 시세 자료는 없다
현재 회차는 4회 유찰로 최저매각가가 37,725,000원까지 내려왔습니다. 감정가 157,126,200원의 24% 수준입니다. 다만 동일·인근 물건의 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 37,725,000원 | 0원 | 10,645,950원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 26,407,500원 | 467,835원 | 0원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 18,485,250원 | 8,247,484원 | 0원 | 0원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 매각가가 26,407,500원, 두 번 더 진행되면 18,485,250원으로 낮아지는 시나리오입니다. 이때 채권 미배당은 각각 467,835원, 8,247,484원으로 커지지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,725,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,079,050원 |
| 1. 근저당 · 고아단위농업협동조합 | 미상 | 0원 |
| 2. 근저당 · 고아농업협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,645,950원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 1,079,050원, 2011년 근저당 26,000,000원이 배당되고 소유자 잔여가 10,645,950원입니다. 다만 1979년 선순위 근저당의 실제 배당채권액은 확인되지 않아 계산에서 제외되어 있으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고아읍행정복지센터 남동측 인근으로, 부근은 주택·학교·행정복지센터 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성 등을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 330.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역에 해당합니다.
- 공시지가. 352,700원/㎡입니다.
- 건물. 주택으로 이용 중이며 블럭조 기와지붕 단층입니다. 공부상 “기와 및 스레트지붕”이나 현황은 “기와지붕”입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 특정. 매각에서 제외되는 소유자 미상의 제시외 건물의 위치·면적·사용자를 현장에서 반드시 특정해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 성립 여부가 불분명하므로 토지·건물 소유관계와 건물 존치 시점 등을 원본 서류와 현황으로 재검토해야 합니다.
- 선순위 근저당 채권 확인. 1979년 근저당은 말소기준권리지만 실제 배당채권액이 확인되지 않아 예상배당표와 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 점유관계 확인. 별도 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 24%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 인근 토지·주택 거래와 제시외 건물 리스크를 함께 비교해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 주택은 일괄매각이지만 제시외 건물은 제외되므로 매각 대상과 제외 대상을 현황도와 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것은 권리의 경계다
이 사건은 감정가 157,126,200원에서 4회 유찰되어 최저가가 37,725,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 실거래 자료가 없기 때문에 그 자체를 시세 메리트로 해석할 수는 없습니다. 금전 인수는 0원이고 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 소유자 미상의 제시외 건물이 매각에서 제외되고 그 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순히 “얼마까지 떨어졌는가”가 아니라, 매각 제외 건물이 토지 사용과 향후 처분에 어떤 영향을 주는지 확인한 뒤 그 위험을 가격에 반영할 수 있는가입니다.
