대구지방법원 2025타경390. 구미시 고아읍 관심리 669-4의 토지와 단층 주택을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 330.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 일반상업지역에 속합니다. 건물은 블럭조 기와지붕 단층 주택으로 조사됐습니다. 현재 최저매각가는 76,991,000원으로 감정가 157,126,200원의 49%까지 내려왔습니다.
표면적인 등기 구조는 단순한 편입니다. 말소기준은 1979.02.28. 고아단위농업협동조합 근저당권이고, 이후 설정된 고아농업협동조합 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시된 인수권리는 없다고 기재돼 있습니다. 다만 이 사건의 판단 중심은 등기상 금전 인수가 아니라, 매각 제외 제시외 건물과 토지 사용관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경390 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 고아읍 관심리 669-4 · 선산대로 968-10 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 현황 | 블럭조 기와지붕 단층 주택 · 외벽 적벽돌 치장쌓기 등 · 내벽 벽지 등 · 바닥 장판지 등 · 창호 샷시 등 |
| 토지 현황 | 330.0㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 공시지가 352,700원/㎡ |
| 공유자 | 박구하, 박민지, 박수경, 박은지, 손윤석, 손윤식, 손윤애, 손윤주 |
| 지분 구성 | 손윤석·손윤식·손윤애·손윤주 각 45분의 9, 박구하 45분의 3, 박민지·박수경·박은지 각 45분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 157,126,200원 / 76,991,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고아농업협동조합 / 22,079,454원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 점유·임대관계 | 확인된 임차인은 없으며 임대관계는 미상 |
① 권리 흐름 — 금전 인수보다 제시외 건물이 핵심
말소기준권리는 1979.02.28. 접수된 고아단위농업협동조합 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 3,800,000원이지만 실제 채권 잔액은 배당 계산에서 미상으로 처리됐습니다. 2011.05.03. 고아농업협동조합 앞으로 설정된 채권최고액 26,000,000원의 후순위 근저당권과 2025.06.27. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
공유자는 모두 8명입니다. 공유관계 자체는 낙찰로 정리되지만, 실제 점유자가 공유자 중 누구인지, 제시외 건물을 누가 관리하거나 사용하고 있는지는 별도 확인이 필요합니다. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만 현장조사와 전입세대 확인 없이 임차인 위험이 완전히 해소됐다고 보기도 어렵습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%는 ‘시세 49%’가 아니다
현재 최저가는 76,991,000원으로 감정가 대비 49%입니다. 그러나 비교할 실거래 표본이 없으므로 이 비율은 어디까지나 감정가에서 두 차례 유찰돼 낮아진 경매 회차 비율입니다. 최근 거래가격이나 인근 유사 단독주택·토지 거래와 비교되지 않은 상태에서는 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 명시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 76,991,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 53,893,700원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 37,725,590원 | 24% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 76,991,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,785,838원 |
| 1. 근저당 · 고아단위농업협동조합 | 실제 채권액 미상 | 0원* |
| 2. 근저당 · 고아농업협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 49,205,162원 |
* 말소기준 근저당권은 등기상 채권최고액 3,800,000원이지만 실제 채권액이 미상이라 배당 계산에서 제외됐습니다. 따라서 소유자 잔여액 49,205,162원은 실제 채권 잔액·당해세·집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 구미시 고아읍 관심리 소재 고아읍행정복지센터 남동측 인근이며, 주변은 주택, 학교와 행정복지센터 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상지까지 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성 등을 고려한 대중교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 이용상황은 주상용이며 평지의 부정형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역에 해당합니다.
- 건물. 블럭조 기와지붕 단층 주택입니다. 목록상 지붕은 기와 및 스레트지붕으로 기재돼 있으나 현황은 기와지붕으로 조사됐습니다.
- 환금성. 단독주택과 토지의 일괄매각으로, 집합건물처럼 동일 단지·동일 평형의 직접 비교가 어렵습니다. 제시외 건물과 부정형 토지 조건까지 반영한 개별 가격조사가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 특정. 매각 제외 건물의 정확한 위치·면적·구조와 본건 토지 침범 여부를 현황도와 현장에서 대조해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 제시외 건물의 소유자, 건축·소유관계 변동, 토지와 건물의 동일인 소유 여부 및 분리 시점을 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대 열람, 현장 방문, 점유자 문답을 통해 실제 거주자와 점유 권원을 확인해야 합니다.
- 공유자 명도. 공유자 8명 중 실제 점유자와 연락 가능한 관리자를 확인하고, 낙찰 후 인도명령·명도 일정과 비용을 보수적으로 반영해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 관심리 일대 유사 토지와 노후 단독주택 거래를 별도로 비교해야 합니다.
- 기준 근저당 잔액. 1979.02.28. 설정 근저당권은 실제 채권액이 배당 계산에서 제외됐으므로 배당요구와 채권 잔액을 확인해야 합니다.
- 공법상 제한. 일반상업지역 외 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역· 공장설립승인지역의 적용 내용을 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각 대상 목록을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49%보다 먼저 확인할 권리가 있다”
이 물건은 감정가 157,126,200원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 76,991,000원까지 내려왔습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 없고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 여기까지만 보면 단순한 저가 주택 경매처럼 보입니다.
하지만 소유자 미상의 제시외 건물이 매각 대상에서 빠져 있고, 그 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 임대관계도 미상이며 공유자도 8명입니다. 여기에 실거래 비교 근거가 없어 감정가 대비 49%가 실제 시세 대비 할인인지도 확인되지 않습니다. 결론은 금전 인수는 낮지만 사용·명도 위험은 아직 열려 있는 조건부 검토 물건입니다. 제시외 건물의 권리와 점유관계를 해소하지 못한다면 낮은 최저가만으로 입찰할 이유가 부족합니다.