대구지방법원 2025타경391. 경상북도 구미시 진평동 137-7 토지와 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 다가구주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 1층 101·102·103·105호, 2층 201·202·203·205·206·207·208·209호, 3층 301·302·303·305호로 구성된 다가구주택 나폴리 East, West입니다. 말소기준권리는 2020.11.17. 설정된 고아농업협동조합 근저당권 300,000,000원이고, 이후 구미시 압류와 경매개시결정, 후순위 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 등기만 지우고 끝나는 유형이 아닙니다. 임차인·점유자 기재가 다수이고, 그중 박상민 105호는 2020.09.25. 전입으로 말소기준일보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 또한 한국토지주택공사 명의 85,000,000원은 해인의료재단 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 중복신고로 기재돼 있으므로 별도 보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경391 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 진평동 137-7 · 경상북도 구미시 인동32길 36-6 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 다가구주택(나폴리 East, West) · 1층 4가구 · 2층 8가구 · 3층 4가구 |
| 토지 | 대 366.9㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 570,500원/㎡ |
| 소유자 | 이정애 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 816,954,000원 / 400,306,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구금액 | 33,065,040원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차는 별도 확인
말소기준은 2020.11.17. 을구 11번 고아농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 이정애 명의 소유권이전이 이뤄졌고, 이후 구미시 압류와 2025타경391 강제경매개시결정, 2025타경552 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기된 박건영 임차권과 한국토지주택공사 임차권도 말소기준 뒤에 설정됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 기재 16명(법인 포함) + 승계 1건
한국토지주택공사 1건은 해인의료재단 보증금에 관한 대위·승계 중복신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 이를 제외하면 실제 임차인·점유자 기재는 16명(법인 포함)입니다. 특히 전입·보증금·확정일자 중 일부가 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정하지 않고 가능·미상으로 구분해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 해인의료재단 | 102호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 한국토지주택공사 승계관계 |
| 김예솔 | 103호 | 2025.01.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박상민 | 105호 | 2020.09.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤인섭 | 201호 | 2025.04.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박혜영 | 202호 | 2024.01.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정희진 | 203호 | 2021.05.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종석 | 205호 | 2024.01.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 심형도 | 206호 | 2021.05.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임정현 | 208호 | 2023.12.12 | 120,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전아림 | 302호 | 2022.07.05 | 8,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주유희 | 209호 | 2022.11.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김원우 | 209호 | 2023.03.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정애 | 305호 | 2020.11.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박건영 | 3층 303호 북쪽 약 56.5㎡ | 2022.06.20 | 75,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 3층 301호(북서쪽) 58㎡ | 2020.06.17 | 85,000,000원 | 있음 | 있음 | 보증기관 대위·승계 |
| 의료법인 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 재단 | 미상 | 미상 | 0원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 400,306,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,403,060원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 고아농업협동조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 갑구 9번 경매개시결정 · 심형도 | 33,065,040원 | 8,902,940원 |
| 4. 갑구 10번 경매개시결정 · 고아농업협동조합 | 33,065,040원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션의 채권총액은 366,130,080원, 배당액은 308,902,940원, 미배당은 57,227,140원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 박상민 105호 등 보증금·대항력 확인이 끝나지 않은 점유관계는 이 계산과 별도로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리 확인은 더 중요
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 인수 계산 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 400,306,000원 | 57,227,140원 | 8,902,940원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 280,214,200원 | 175,638,879원 | 0원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 196,149,940원 | 258,526,239원 | 0원 | 0원* |
* 시뮬레이션 기재값. 105호 박상민 등 선순위·미상 임차관계의 실제 보증금과 대항력 확인 전에는 매수인 최종 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 입지. 진평초등학교 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 다가구주택과 근린생활시설·점포상가 등이 형성된 정비된 다가구주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 교통시설 접근편의성 및 대중교통사정 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물이며 사용승인일은 2003.11.6.입니다. 급배수·개별 위생설비와 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대 366.9㎡, 평지·가로장방·소로한면 조건이며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 105호 박상민 보증금 확인. 2020.09.25. 전입으로 말소기준 전입니다. 임대차계약서·보증금·확정일자와 실제 점유 상태를 반드시 대조해야 합니다.
- 해인의료재단·한국토지주택공사 관계 확인. 한국토지주택공사 85,000,000원은 해인의료재단 보증금에 대한 대위·승계 중복신고로 별도 합산하면 안 됩니다.
- 미상 점유자 확인. 해인의료재단·의료법인·재단 등 전입 또는 보증금이 확인되지 않은 점유관계는 대항력 가능성을 열어 두고 원본을 확인해야 합니다.
- 심형도·이정애 관계 확인. 심형도와 이정애는 임차인 기재와 등기부상 관계인 정보가 함께 나타나 가장임차인 또는 관계인 여부 확인이 필요합니다.
- 배당표 0원 인수의 한계. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원은 확인되지 않은 임차보증금까지 확정한 값이 아닙니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 다가구주택을 일괄매각하는 사건이므로 건물 각 호의 점유관계와 토지·건물 권리를 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가보다 선순위 임차 확인이 먼저”
이 사건은 감정가 816,954,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 400,306,000원까지 내려온 다가구주택 + 토지 일괄매각입니다. 등기상으로는 2020.11.17. 고아농업협동조합 근저당권 이후의 권리가 소멸해 비교적 명확하지만, 실제 투자판단은 임차관계에서 갈립니다.
한국토지주택공사 85,000,000원은 보증기관 대위·승계로 별도 보증금을 더하면 안 되고, 현재 배당표에서는 전액 배당됩니다. 반면 105호 박상민은 말소기준 전 전입인데 보증금이 미상이고, 다른 일부 점유자도 전입·보증금 정보가 완결되지 않았습니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 인수 0원을 그대로 확정해 입찰해서는 안 됩니다.
등기는 정리되지만 임차 리스크는 아직 닫히지 않았습니다. 현재 회차가 감정가 49%라는 수치보다 먼저 확인해야 할 것은 선순위 점유자의 실제 임대차보증금입니다. 이 금액이 확인된 뒤에야 최저가 400,306,000원이 실제로 매력적인지 판단할 수 있습니다.
