서울서부지방법원 2025타경51165. 서울 서대문구 홍제동 제일아파트 101동 803호입니다. 감정가 370,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가는 189,440,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 가격 하락 폭은 크지만, 이 사건은 일반적인 아파트 전체 소유권 경매와 구조가 다릅니다.
갑구 40번 경매개시결정은 태일종합건설주식회사 지분을 대상으로 합니다. 등기상 소유자는 박재원과 태일종합건설주식회사이며, 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 따라서 매각으로 취득하는 것은 태일종합건설주식회사 지분 2분의 1이지, 박재원 지분까지 포함한 완전한 소유권이 아닙니다.
여기에 2007.10.30 전입한 실제 임차인 김남례가 확인됩니다. 보증금이 알려지지 않아 매수인이 떠안을 금액을 계산할 수 없으며, 기존 근저당권의 말소·이전 이력도 함께 검토해야 합니다. 낙찰가가 낮다는 이유만으로 전체 아파트를 저렴하게 취득한다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51165 · 강제경매 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍제동 470 제일아파트 제101동 제8층 제803호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 아파트 |
| 전용면적 | 80.11㎡ |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 중 8층 · 방 3, 거실 1, 주방/식당 1, 욕실/화장실 2 |
| 소유자 | 박재원(지분 1/2), 태일종합건설주식회사(지분 1/2) |
| 경매 대상 | 태일종합건설주식회사 소유 지분 1/2 |
| 감정가 | 370,000,000원 |
| 최저매각가 | 189,440,000원 · 3회 유찰 · 감정가의 51.2% |
| 신청채권자 / 청구액 | 송별 / 480,004,700원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 실제 임차인 | 김남례 · 전입 2007.10.30 · 보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전부터 임차인 전입
표시된 말소기준권리는 갑구 7번, 이형길의 2009.09.30 가압류(청구금액 139,339,066원)입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정에는 매각으로 소멸할 권리들이 포함되어 있습니다. 그러나 등기에는 이보다 앞선 2008.12.17 박상수 명의 근저당권과 이후 권영숙으로의 근저당권 이전 이력이 함께 존재합니다.
해당 근저당권은 원등기의 말소 표시와 일부 부기등기의 존속 표시가 함께 확인되며, 2025.07.07에는 권영숙의 별도 임의경매개시결정도 등기되어 있습니다. 원근저당권의 현재 효력, 실제 담보 대상 지분, 후속 등기와의 관계를 확인하기 전에는 2009년 가압류만을 기준으로 모든 권리가 정리된다고 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 얼마인지가 핵심
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김남례 | 2007.10.30 | 미상 | 대항력 있음 | 미확인 | 인수 가능 금액 미상 |
실제 임차인 1명. 현황조사 및 매각물건명세서상 전입이 확인되지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 대항력 표시와 별개로 공유지분 매각에서의 구체적인 임대차 효력과 인수 범위는 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 전체 아파트와 지분 가격을 구분해야 한다
제일아파트의 전체 소유권 실거래를 살펴보면, 최근 12개월 거래 4건 평균은 748,750,000원입니다. 최신 거래는 2026.01의 775,000,000원이며, 최근 거래 평균은 이전 거래 대비 5.5% 상승한 것으로 집계되어 있습니다.
다만 해당 실거래는 전체 아파트의 매매가격이고, 현재 경매는 공유지분 1/2의 매각입니다. 전체 소유권 시세와 지분 최저가를 그대로 나누어 얻은 25.3%라는 수치는 매수인이 전체 아파트를 해당 가격에 취득한다는 의미가 아니므로 가격 할인율이나 수익률로 사용해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.12㎡ | 6층 | 775,000,000원 |
| 2026.01 | 80.11㎡ | 2층 | 780,000,000원 |
| 2025.12 | 80.11㎡ | 3층 | 720,000,000원 |
| 2025.04 | 84.12㎡ | 6층 | 720,000,000원 |
| 2024.08 | 80.11㎡ | 5층 | 720,000,000원 |
| 2024.06 | 84.12㎡ | 4층 | 685,000,000원 |
| 2023.03 | 84.12㎡ | 3층 | 673,000,000원 |
| 2023.03 | 80.11㎡ | 3층 | 650,000,000원 |
| 2021.08 | 84.12㎡ | 7층 | 820,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 80.11~84.12㎡ | 4건 | 748,750,000원 |
최근 12개월 평균은 거래 4건을 기준으로 하며, 80.11㎡와 84.12㎡ 거래가 함께 포함됩니다. 실거래가격은 전체 소유권 기준이고 본건은 공유지분 1/2 경매이므로 직접적인 가격 비교에 한계가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 189,440,000원 가정 · 제한적 계산)
다음 표는 제시된 배당 추정금액을 정리한 것입니다. 임차보증금, 당해세 및 선행 근저당권의 실제 효력을 반영한 최종 배당표가 아니므로 확정 배당액이나 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 3,452,160원 |
| 갑구 7번 가압류 · 이형길 | 139,339,066원 | 139,339,066원 |
| 갑구 29번 가압류 · 제일연립주택재건축정비사업조합 | 307,791,208원 | 46,648,774원 |
| 갑구 40번 · 송별 | 480,004,700원 | 0원 |
| 갑구 41번 · 권영숙 | 480,004,700원* | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
* 갑구 41번의 480,004,700원은 별도 채권액이 확인된 수치가 아니라 신청채권자 청구금액과 동일하게 반영된 추정값입니다. 독립된 채권으로 중복 합산하거나 확정된 채권액으로 해석하지 않아야 합니다.
임차인 김남례의 보증금과 우선변제 금액, 당해세 및 선행 근저당권의 실제 배당순위는 위 추정에 반영되지 않았습니다. 지분별 권리 범위와 채권 간 배당관계도 별도 확인이 필요합니다. 따라서 표의 배당액과 소유자 잔여액은 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 시나리오 — 가격은 내려가도 위험은 남는다
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 189,440,000원 | 51.2% | 미확정 |
| 4회 유찰 시 | 151,552,000원 | 40.96% | 미확정 |
| 5회 유찰 시 | 121,241,600원 | 32.77% | 미확정 |
추가 유찰로 최저가가 하락해도 공유지분이라는 취득 범위는 변하지 않습니다. 또한 대항력 있는 임차인의 인수보증금이 존재한다면 낙찰가 하락분이 인수금액 증가로 상쇄될 수 있습니다.
따라서 4회 또는 5회 유찰 시나리오 역시 실질취득금액과 지분의 처분 가능성을 확인하기 전에는 저가 매수 기회로 해석할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 서대문구 홍제동, 지하철 3호선 홍제역 남서측 인근입니다. 단독주택·다세대주택·연립주택·소규모 아파트와 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 홍제역과 통일로 노선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 10층 건물 중 8층이며, 방 3개·거실·주방·욕실/화장실 2개 등으로 이용 중입니다. 가스보일러 개별난방, 승강기, 주차시설 등을 갖추고 있습니다.
- 단지. 제일아파트는 34세대 소규모 단지입니다. 전체 아파트 거래 사례와 달리 공유지분만의 거래 가능성과 환금성은 별도로 평가해야 합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역으로 확인되며, 정비예정구역·과밀억제권역·상대보호구역 등 토지이용 제한사항이 있습니다.
- 정비예정구역. 정비사업 관련 행위 제한과 향후 권리관계, 공유지분 취득 시 권리 행사에 미치는 영향을 별도로 확인해야 합니다.
- 건축물 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 이 사실이 임차관계와 지분 매각의 위험까지 해소하는 것은 아닙니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 확인. 매각물건명세서에서 태일종합건설주식회사 지분 1/2만 매각되는지 확인하고, 박재원 지분과 혼동하지 않아야 합니다.
- 임차보증금 확인. 김남례의 계약서, 보증금, 실제 점유, 임대인 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 보증금이 확인되지 않으면 실질취득금액도 산정할 수 없습니다.
- 선순위 권리 확인. 2008.12.17 근저당권의 지분별 효력, 2018.08.27 권영숙으로의 근저당권 이전, 2025.07.07 별도 임의경매와의 관계를 확인해야 합니다.
- 말소기준 검증. 표시된 2009.09.30 가압류를 실제 말소기준으로 적용할 수 있는지 근저당권의 변경·이전·말소 원본과 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류의 실제 체납액과 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 중복 채권 검증. 송별과 권영숙의 개별 채권액을 확인하고, 동일 금액이 중복 산입되어 배당 부족액이 과대 계산되지 않았는지 검토해야 합니다.
- 공유관계 정리. 박재원과의 사용·처분 협의 가능성, 공유물분할 등 법적 절차의 필요성과 비용을 확인해야 합니다.
- 관리비·점유. 관리비 체납액과 공용부분 부담, 실제 점유자를 확인하고 지분 취득 후 인도 및 사용 문제를 검토해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 서류를 최신 상태로 대조해야 합니다.
맺으며 — “전체 아파트 반값”이 아니라 “위험이 남은 공유지분”
서울서부지방법원 2025타경51165는 감정가 370,000,000원에서 최저가 189,440,000원까지 하락한 3회 유찰 물건입니다. 전체 아파트의 최근 12개월 평균 실거래가는 748,750,000원이고 최신 거래가격은 775,000,000원이지만, 그 가격을 지분 최저가와 직접 비교해 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
핵심은 태일종합건설주식회사 소유 공유지분 1/2만 경매 대상이라는 점과 2007.10.30 전입한 김남례의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 여기에 선행 근저당권의 효력과 세금·배당순위의 확인 문제까지 남아 있습니다.
현재로서는 인수액을 0원으로 확정할 수 없고, 낙찰가와 실질취득금액 사이의 차이도 산정할 수 없습니다. 3회 유찰에 따른 가격 하락은 확인되지만, 그 자체가 투자 메리트를 증명하지는 않습니다. 임차보증금, 실제 말소기준 및 공유지분의 권리 범위가 확인되기 전에는 가격보다 권리 위험의 해소 여부를 먼저 판단해야 하는 사건입니다.
