🏷️ 31.6% 🔨 2회 유찰 ⚠️ 보증금 미상 📈 +5.5%
서울서부지방법원 2025타경51165. 홍제동 제일아파트 101동 8층 803호입니다. 감정가 370,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 236,800,000원입니다. 현재 등기부상 소유자는 박재원과 태일종합건설주식회사로 각 2분의 1 지분입니다. 겉으로는 감정가의 64%까지 내려온 물건이지만, 권리분석의 핵심은 가격표가 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 김남례의 전입일이 2007.10.30으로, 말소기준권리인 2009.09.30 이형길 가압류보다 빠릅니다.
문제는 김남례의 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다. 전입시점만으로 이 점유자의 권리를 최종 확정할 수 없으므로, 이 리포트에서는 이를 “대항력 가능·미상”으로 봅니다. 보증금이 확인되지 않는 상태에서는 낙찰자가 인수할 금액도, 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득가도 계산할 수 없습니다. 따라서 최저가 236,800,000원이 시세보다 크게 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51165 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍제동 470 제일아파트 제101동 제8층 제803호 |
| 이용상태 | 아파트 · 방3 · 거실1 · 주방/식당1 · 욕실/화장실2 · 발코니 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 중 8층 · 제일아파트 34세대 · 사용승인 2015.09.10 |
| 현재 소유자 | 박재원 2분의 1 · 태일종합건설주식회사 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 236,800,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 480,004,700원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입자가 핵심
말소기준권리는 2009.09.30 이형길 가압류 139,339,066원입니다. 이후 등기된 서대문구·구리시·국 등의 압류, 제일연립주택재건축정비사업조합 가압류, 국민건강보험공단 압류, 현재 사건의 강제경매개시결정과 권영숙의 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 분석 — 김남례 보증금 확인 전엔 실질취득가 계산 불가
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김남례 | 2007.10.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김남례는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사돼 있습니다. 전입신고는 2007.10.30이고 말소기준은 2009.09.30이므로 시간 순서상 선순위입니다. 그러나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 우선변제 가능액과 매각 후 남는 미배당 보증금을 계산할 수 없고, 매수인 인수액도 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 가격표 자체는 최근 시세의 31.6%
제일아파트 동일 비교면적은 80.11㎡로 매칭돼 있습니다. 전체 실거래 9건 평균은 727,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 748,750,000원, 최신 거래는 2026.01 · 775,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간보다 5.5% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.12㎡ | 6 | 775,000,000원 |
| 2026.01 | 80.11㎡ | 2 | 780,000,000원 |
| 2025.12 | 80.11㎡ | 3 | 720,000,000원 |
| 2025.04 | 84.12㎡ | 6 | 720,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 748,750,000원 |
현재 최저매각가 236,800,000원은 최근 12개월 평균의 31.6%입니다. 감정가 370,000,000원 역시 최근 거래가격대보다 낮습니다. 다만 이 비교는 어디까지나 법원 최저가와 실거래의 표면 비교입니다. 김남례의 보증금이 확인되지 않아 실질취득가를 계산할 수 없으므로, 31.6%라는 숫자를 그대로 투자 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 236,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,115,200원 |
| 1. 갑구 7번 가압류 · 이형길 | 139,339,066원 | 139,339,066원 |
| 2. 갑구 7-1번 가압류 | 미상 | 0원 |
| 3. 갑구 29번 가압류 · 제일연립주택재건축정비사업조합 | 307,791,208원 | 93,345,734원 |
| 4. 경매개시결정 · 송별 | 480,004,700원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 권영숙 | 480,004,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 1,407,139,674원, 예상 배당액은 232,684,800원이며 미배당액은 1,174,454,874원입니다. 현재 매각대금은 집행비용과 선순위 채권 배당으로 전부 소진돼 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권자 송별의 청구액 480,004,700원도 이 계산에서는 배당이 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 지하철 3호선 홍제역 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설·소규모 아파트단지와 홍제1동주민센터가 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 홍제역 및 통일로 노선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용사정은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 10층 중 8층, 방3·거실1·주방/식당1·욕실/화장실2·발코니 구조이며 개별난방·승강기·CCTV·주차장 설비가 확인됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 정비예정구역·과밀억제권역·대공방어협조구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,345.1㎡, 공시지가 3,817,000원/㎡이며 제일아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 거래. 제일아파트는 34세대이며 최근 12개월 동일 비교면적 거래 4건 평균이 748,750,000원, 최근 구간은 이전 구간보다 5.5% 높게 집계됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김남례 보증금 확인. 가장 중요합니다. 전입 2007.10.30으로 말소기준 2009.09.30보다 빠르며 보증금이 미상입니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 매각 후 미배당 보증금 규모를 판단하려면 반드시 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 할인율 계산 금지. 236,800,000원은 최근 12개월 평균의 31.6%지만, 인수액이 확정되지 않아 실질취득가 기준 할인율은 계산할 수 없습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당순위와 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 다회 유찰의 원인 점검. 현재 2회 유찰이며 단지 평균 유찰도 2.0회입니다. 단순 가격 문제인지 권리·점유 문제인지 원본서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.20입니다. 입찰 판단 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사를 대조해야 합니다.
맺으며 — “31.6%”보다 먼저 확인할 한 가지
이 물건은 감정가 370,000,000원에서 2회 유찰돼 236,800,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 748,750,000원과 비교하면 표면상 31.6%에 불과합니다. 최신 거래도 775,000,000원이고 최근 가격 흐름은 이전보다 5.5% 높습니다. 숫자만 보면 강한 가격 메리트가 있는 것처럼 보입니다.
하지만 이 사건의 결론을 결정하는 숫자는 아직 없는 숫자, 즉 김남례의 보증금입니다. 2007.10.30 전입은 말소기준권리 2009.09.30보다 앞서며, 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 대항력과 매수인 인수액을 최종 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가만을 기준으로 “시세보다 싸다”고 판단하는 것은 위험합니다. 가격표는 매력적이지만, 실질취득가는 미정. 이 사건은 보증금 확인이 끝나는 순간에야 비로소 가격분석이 완성됩니다.
