대구지방법원 2025타경395. 김천시 부곡동 원곡마을 내 ‘부곡전원마을’ 4층 403호로, 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가 113,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 55,370,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 현재 산정된 매수인 인수액은 0원이며, 매각물건명세서에도 별도의 인수권리와 법정지상권은 없는 것으로 명시되어 있습니다.
가격만 보면 최근 거래보다 큰 폭으로 낮습니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 107,500,000원, 최신 거래는 105,000,000원인데 현재 최저가는 55,370,000원입니다. 다만 이 단지는 전체 12세대이며 확인되는 실거래도 3건뿐입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세도 -2.3%이므로, 낮은 최저가를 곧바로 확정 시세차익으로 해석하기보다 내부 상태·점유·매도기간을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경395 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 부곡동 175-1, 177 부곡전원마을 제4층 제403호 |
| 도로명주소 | 경상북도 김천시 음지마길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 전용 84.664㎡ · 4층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 서은자 (2016.11.10. 매매, 거래가액 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 55,370,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 알찬새마을금고 / 48,022,190원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 명시된 인수권리는 없다
등기 흐름상 2014년 소유권보존과 김천중앙새마을금고 근저당권 설정이 있었고, 해당 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 2016년과 2024년의 압류 역시 각각 해제되어 말소됐으며, 2023년 임의경매개시결정도 2024년 취하로 말소됐습니다. 현재 진행 중인 2025년 임의경매개시결정은 알찬새마을금고가 신청했습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 51.5%
부곡전원마을 동일 면적 84.66㎡의 확인된 실거래는 총 3건입니다. 최근 12개월 평균은 107,500,000원이며 최신 거래는 2024년 12월 105,000,000원입니다. 전체 거래 평균은 108,333,333원이지만, 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 84.66㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2024.11 | 84.66㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2022.01 | 84.66㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.66㎡ | 3건 | 108,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.66㎡ | 2건 | 107,500,000원 |
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 55,370,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 107,500,000원의 51.5%로, 비교 거래만 놓고 보면 가격 차이가 큽니다. 최신 거래 105,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 상당히 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 2.5% 추정) | - | 1,396,660원 |
| 신청채권자 · 알찬새마을금고 | 48,022,190원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 53,973,340원 |
현재 산정표에는 집행비용과 소유자 잔여금만 배분되고 신청채권자의 예상배당은 0원으로 표시되어 있습니다. 신청채권자 청구액 48,022,190원이 별도 배당항목에 반영되지 않은 형태이므로, 위 잔여금을 실제 배당 결과로 단정해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제·채권계산서 반영 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(감정가 49%) | 55,370,000원 | 53,973,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(감정가 34%) | 38,759,000원 | 37,661,338원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(감정가 24%) | 27,131,300원 | 26,242,937원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 김천시 부곡동 소재 원곡마을 내에 위치하며, 주변은 단독주택·연립주택·농경지·자연림 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 403호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, LP가스보일러 난방설비, 승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 9~10미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 토지로 북측 하향 완경사지에 위치하고, 인접도로보다 다소 높은 연립주택 부지입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 일부 자연취락지구와 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 102,100원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 2014.02.25. 사용승인된 12세대 소규모 단지로, 거래 빈도와 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·전입세대확인서·현장 방문으로 실제 점유자를 재확인하세요.
- 배당표 원본 대조. 신청채권자 청구액 48,022,190원과 예상배당 0원이 함께 표시되어 있으므로 채권계산서·배당요구 내역을 반드시 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 최상층인 4층 물건이므로 누수·결로·옥상 방수 상태와 LP가스보일러 작동 여부를 점검하세요.
- 환금성 보수적 산정. 전체 12세대·실거래 3건이라는 점을 반영해 예상 매도기간과 매도가를 넉넉하게 잡으세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세 -2.3%를 감안해 전체 평균보다 최신 거래 105,000,000원과 최근 평균 107,500,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 공용부분 승계 가능 금액을 관리주체와 관할기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 낮지만 출구가 관건
이 물건의 장점은 분명합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 현재 산정된 매수인 인수액도 0원입니다. 실질취득액 55,370,000원은 최근 12개월 실거래 평균 107,500,000원의 51.5%로 가격 차이도 큽니다.
다만 낮은 가격이 곧 빠른 환금성을 뜻하지는 않습니다. 전체 12세대의 소규모 연립주택이고, 확인된 실거래가 3건에 불과하며 최근 추세도 -2.3%입니다. 임대관계 역시 미상으로 기재되어 있어 실제 점유와 명도 조건을 확인해야 합니다. 결론적으로 권리와 가격은 양호하지만, 점유·건물 상태·매도 가능성 확인을 통과해야 하는 물건입니다.