22,050,000원
대구지방법원 2025타경400. 구미시 형곡동 구미여자상업고교 북측 인근에 있는 삼우빌라919 4층 401호입니다. 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 세대입니다. 소유자 이대형 씨는 2013.07.31. 거래가 52,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 형곡새마을금고가 채권최고액 42,900,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 형곡새마을금고 근저당이 말소기준권리입니다. 임차인 김태진 씨의 전입일은 2013.08.20.로 말소기준일인 2013.07.31.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 대항력이 없으며, 근저당권과 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 형곡새마을금고가 배당받지 못하는 금액이 발생하더라도 그 부족액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경400 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 197-1 4층 401호 경상북도 구미시 형곡로 236-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 감정평가상 연립주택 이용 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 401호 |
| 소유자 | 이대형 (2013.07.31. 거래가 52,000,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 45,000,000원 / 22,050,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 형곡새마을금고 / 30,493,200원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 근저당과 임차인 모두 인수 없음
현재 권리분석의 기준은 2013.07.31. 설정된 형곡새마을금고 근저당권 42,900,000원입니다. 1992년 한국주택은행 근저당과 1999년 고아농업협동조합 가압류는 이미 등기부상 말소됐습니다. 말소기준권리 이후에는 2025.07.04. 임의경매개시결정만 있으며, 이 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태진 본건으로 전입 · 사용관계 확인 안 됨 | 2013.08.20 | 미상 | 없음 말소기준일 이후 전입 | 미상 확정일자·배당요구 확인 필요 | 없음 |
실제 임차인은 김태진 씨 1명입니다. 보증기관이나 대위변제기관의 중복 신고는 없습니다. 전입일이 말소기준 근저당보다 늦어 대항력은 없으므로, 보증금이 확인되지 않았더라도 미배당 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로, 입찰 전 매각물건명세서 원본과 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래의 40.1%, 그러나 표본은 1건
삼우919의 비교 면적은 68.4㎡이며 총 16세대, 사용승인일은 1992.01.29.입니다. 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 41,666,666원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해서 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 68.4㎡ | 2 | 55,000,000원 |
| 2022.08 | 68.4㎡ | 2 | 30,000,000원 |
| 2022.02 | 67.32㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 41,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 68.4㎡ | 1건 | 55,000,000원 |
현재 최저가 22,050,000원은 전체 실거래 평균 41,666,666원의 52.9%, 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 55,000,000원의 40.1%입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 57.1% 높은 상승 추세로 집계돼, 제공된 거래값만 놓고 보면 현재 최저가는 최근 가격보다 크게 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 22,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 796,900원 |
| 1. 근저당 · 형곡새마을금고 | 42,900,000원 | 21,253,100원 |
| 미배당 · 형곡새마을금고 | - | 21,646,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용 796,900원을 제외한 21,253,100원이 형곡새마을금고에 배당되고, 채권최고액 기준 21,646,900원이 미배당됩니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미여자상업고교 북측 인근의 정비된 주택지대로, 아파트·연립다세대주택·단독주택·학교 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 401호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 장판지·타일 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 화재경보설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 하향의 완경사지대에 있는 다각형 연립주택부지이며, 서측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역에 속합니다. 공시지가는 515,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 김태진 씨의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 명도비용 반영. 대항력은 없지만 점유자가 있으므로 이사 협의와 인도명령 절차 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 1992.01.29. 준공된 건물로 내부 수리 상태와 급배수·창호·누수 여부를 현장에서 확인하세요.
- 4층 접근성 확인. 본건은 4층입니다. 현장 방문을 통해 출입 동선과 실제 이용 편의성을 확인하세요.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 실거래가 1건뿐이므로 55,000,000원을 단일 기준으로 삼지 말고 인근 연립·다세대 매물과 함께 비교하세요.
- 관리비·공과금 확인. 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리 주체와 점유자에게 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하고 가격은 낮지만, 출구가 핵심”
권리 구조는 명확합니다. 말소기준은 2013.07.31. 형곡새마을금고 근저당이고, 임차인 김태진 씨는 그보다 늦은 2013.08.20. 전입해 대항력이 없습니다. 매수인이 떠안을 등기상 권리나 임차보증금은 0원입니다.
가격도 숫자만 보면 강합니다. 현재 최저가 22,050,000원은 감정가의 49%, 최신 거래 55,000,000원의 40.1%입니다. 최근 거래 추세도 과거보다 57.1% 높습니다. 다만 최신 거래는 1건뿐이고, 본건은 16세대·1992년 준공 연립주택의 4층입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 권리분석이 아니라 내부 상태, 점유자 명도, 실제 매수 수요와 재매각 가능성입니다. 권리는 합격, 가격도 검토 가능하지만, 출구전략 확인 전에는 보수적인 상한가가 필요합니다.
