인수 0원·최근 거래가의 71.7%, 그러나 하락 추세와 환금성은 경계 — 구미 삼보맨션 102호

대구지방법원 2025타경405. 구미시 형곡동 삼보맨션 1층 102호, 전용 49.95㎡ 아파트입니다. 현 소유자 이대형은 2012년 2월 28일 거래가 33,000,000원에 취득했고, 2014년 7월 30일 형곡새마을금고 앞으로 채권최고액 39,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

전옥자는 2015년 6월 22일 전입해 말소기준권리보다 전입일이 늦습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 이 경매에서 대항력은 없고 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 배당요구는 2025년 8월 18일 접수됐지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 원본 서류로 보완 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전입, 인수 0원

현재 권리관계의 기준점은 2014년 7월 30일 형곡새마을금고 근저당권입니다. 과거 최규하의 전세권 30,000,000원은 2010년 12월 22일 말소됐고, 최인숙의 전세권 38,000,000원도 2014년 7월 21일 말소됐습니다. 현재 매각으로 소멸할 권리는 형곡새마을금고 근저당권과 2025년 7월 4일 경매개시결정이며, 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 시세 비교 — 최신 동일 조건 거래보다 낮지만, 하락장 보정이 필요하다

삼보맨션은 15세대, 1990년 1월 13일 준공 단지입니다. 대상과 면적이 같은 전용 49.95㎡ 거래는 6건이며, 대상과 같은 1층의 최신 거래는 2026년 4월 33,500,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 거래 1건의 33,500,000원입니다.

전체 평균 42,083,333원은 2024년의 53,000,000원 거래가 포함돼 최근 시세보다 높게 나타납니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 33,500,000원을 우선해야 합니다. 현재 실질취득액 24,010,000원은 최근 시세의 71.7%로 수치상 낮지만, 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세가 -23.5%라는 점을 함께 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 24,010,000원 가정)

형곡새마을금고의 채권최고액을 기준으로 계산한 예상치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되면 근저당권자 배당액은 달라질 수 있습니다. 근저당권자의 미배당금은 매수인이 인수하지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 1층 102호로, 현재 아파트로 이용 중입니다.
• 입지. 형곡초등학교 동측 인근이며, 주변은 학교·아파트·주택·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성과 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 614,700원/㎡입니다.
• 건물 상태. 위생·급배수·난방설비가 있으며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 내부 확인. 현장 방문 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못해 유사 유형의 일반적인 상태를 전제로 평가됐습니다.
• 환금성. 15세대 소규모 단지이고 1990.01.13. 준공됐습니다. 최근 거래는 있으나 표본이 적고 가격 추세가 -23.5%여서 재매각 기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 원본 확인. 전옥자의 보증금·확정일자·실제 점유 상태를 매각물건명세서와 현황조사서 원본에서 확인하세요. 대항력은 없지만 명도와 배당 일정에는 영향을 줄 수 있습니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했습니다. 1층 세대의 누수·결로·배관·창호·난방설비와 전체 수리 범위를 별도로 점검해야 합니다.
• 최근 거래 우선. 과거 53,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 동일 면적·동일 1층의 2026.04 거래가 33,500,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -23.5%입니다. 실질취득액이 최근 시세의 71.7%라는 이유만으로 추가 하락 위험을 배제해서는 안 됩니다.
• 환금 기간 점검. 15세대 소규모 단지이고 경매 낙찰률이 0.0%로 집계됐습니다. 실거주 목적과 재매각 목적의 허용 보유기간을 구분해 판단하세요.
• 명도 준비. 전입자가 확인된 물건이므로 점유 현황을 재확인하고 인도명령·명도 협의에 필요한 비용과 기간을 반영하세요.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 여부를 관리주체 및 관계기관에서 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 자료를 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 조건부”

이 물건의 권리구조는 어렵지 않습니다. 형곡새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 전옥자의 전입은 그보다 늦어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다. 실질취득액은 낙찰가와 같은 24,010,000원이며, 대상과 동일한 전용 49.95㎡·1층의 최신 거래 33,500,000원 대비 71.7%입니다.

그러나 가격만 보고 즉시 저평가로 결론 내리기는 어렵습니다. 최근 가격 추세가 -23.5%이고, 15세대·1990년 준공 단지이며, 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 현재까지 2회 유찰된 점 역시 시장의 얕은 수요를 보여주는 신호일 수 있습니다. 권리는 합격이지만, 환금성과 수리비를 확인해야 가격도 합격할 수 있는 물건입니다.