제주지방법원 2025타경1519. 서귀포시 남원읍 태흥리 1984-5, 1984-6 일대의 토지와 주택 이용 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택, 원룸형 주택, 단독주택으로 이용 중이며, 목록 5 건물은 공부상 ‘제2종근린생활시설’이지만 현황은 단독주택입니다. 제시외 건물과 지상의 입목·담장·잡석, 야외 수돗가 및 목록 5 상부 다락도 포함 평가됐습니다.
권리 흐름만 보면 기준점은 분명합니다. 2017.07.25. 을구 11번 근저당권이 말소기준이고, 2023년 추가 근저당과 2025년 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 현재 확인되는 점유자 배수애는 2011.07.11. 전입해 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 이 부분을 ‘인수 0원’으로 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1519 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태흥리 1984-5, 1984-6 · 태수로143번길 84-76 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택 / 주택(원룸형) / 단독주택 이용 |
| 토지 | 대 · 724.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 차금연 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 613,812,780원 / 613,812,780원 (신건) |
| 청구액 | 334,187,815원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 점유자가 핵심
현재 권리분석의 핵심은 근저당 자체가 아니라 배수애의 점유·전입입니다. 배수애는 제시 건물을 점유하며 2011.07.11. 전입했고 2025.09.23. 배당요구를 했습니다. 이 날짜는 말소기준인 2017.07.25.보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능성은 있으나 인수 여부와 금액은 미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배수애 | 제시 건물 | 2011.07.11 | 미상 | 미상 | 2025.09.23 완료 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 할 근거가 없다
현재 감정가와 최저매각가는 동일한 613,812,780원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 비교 가능한 실거래 시세 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 전체 감정가만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없고, 특히 선순위 점유 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득비용 자체가 최저가보다 커질 가능성도 열어둬야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 613,812,780원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,538,128원 |
| 1. 을구 11번 근저당 · 서귀포수산업협동조합 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 서귀포수산업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 서귀포수산업협동조합 | 20,195,518원 | 20,195,518원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 서호새마을금고 | 17,543,293원 | 17,543,293원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 435,535,841원 |
위 배당은 채권 합계 169,738,811원이 전액 배당되는 계산입니다. 다만 배수애의 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않아 임차인 배당은 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당잔여와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 남원읍 남원리 ‘남원교차로’ 북동측 원거리에 위치하며, 인근은 주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건과 인근으로 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 기호 3은 단독주택, 기호 4는 원룸형 주택, 기호 5는 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 기호 3·4는 일반목구조, 기호 5는 잡석조이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 토지. 대 724.0㎡, 계획관리지역, 평지·자루형, 세로한면(가), 공시지가 136,400원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·공장설립제한지역·경관보전지구3등급·지하수자원보전4등급·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역 등이 적용됩니다.
- 매각 범위. 제시외 건물 목록 1-1·1-2, 입목·담장·잡석, 목록 2 지상의 야외 수돗가, 목록 5 상부 다락이 포함 평가됐습니다.
- 공부와 현황. 목록 5는 공부상 제2종근린생활시설이나 현황은 단독주택으로 이용 중입니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없음으로 기재됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 배수애 임대차 원본 확인. 전입일 2011.07.11.은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차 자료에서 보증금부터 확정해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 선순위 대항력 있는 임차보증금이 남는 경우 낙찰가 외 인수액이 붙습니다. 확인 전에는 613,812,780원을 총취득비용으로 보지 마세요.
- 배당표 재검증. 현재 계산의 채권 미배당은 0원이지만 임차인 배당이 빠져 있습니다. 임차보증금이 확인되면 배당순서와 잔여를 다시 계산해야 합니다.
- 목록 5 현황 확인. 공부상 제2종근린생활시설과 현황 단독주택 이용의 차이가 실제 이용·허가·대출에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물·입목·담장·잡석·야외 수돗가·다락의 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역 외 여러 보전·제한구역이 적용되므로 증축·개축·용도변경 계획이 있다면 개별 규제를 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “임차인 인수”는 별개다
이 사건은 등기부만 보면 말소기준이 분명합니다. 2017.07.25. 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 경매 권리분석에서 더 중요한 것은 말소기준보다 앞선 실제 점유자입니다. 배수애는 2011.07.11. 전입했고 배당요구까지 했지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “등기 권리는 정리되지만 임차인 인수위험은 미확정”입니다. 실거래 시세 자료도 없어 신건 최저가 613,812,780원이 싼지 비싼지도 판단하기 어렵습니다. 보증금 확인 전 입찰가격 산정 보류가 이 사건의 핵심입니다.
