서울서부지방법원 2025타경51420. 서대문구 연희동 179-52 소재 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 155.0㎡이고, 건물은 연와조 기와지붕의 지하 1층·지상 2층으로 현재 주택으로 이용 중입니다. 소유권은 김승민 2분의 1, 장안석 2분의 1 공유 구조입니다.
권리의 기준점은 2016.11.04. 설정된 서서울농업협동조합의 채권최고액 180,000,000원 근저당권입니다. 이후 2021.07.02. 김종열의 240,000,000원 근저당권이 설정됐고, 김종열이 2025.05.12. 임의경매를 신청했습니다. 두 현존 근저당권은 배당 시나리오상 매각으로 소멸하며, 현재 회차 기준 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51420 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희동 179-52 · 홍연8길 31 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택 이용 |
| 토지 | 155.0㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 2,023,000원/㎡ |
| 건물 | 연와조 기와지붕 · 지하 1층 / 지상 2층 |
| 소유자 | 김승민 2분의 1 · 장안석 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 676,967,710원 / 676,967,710원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김종열 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 핵심은 2016.11.04. 서서울농업협동조합 근저당입니다. 2021.07.02. 김종열 근저당과 2025.05.12. 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 연희새마을금고·하나은행 근저당과 장찬석 지분에 설정됐던 윤예원·윤태현 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진성 | 지층 | 2020.03.20 | 미상 | 미상 | 2025.07.02 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 장양석 | 1층 | 2024.06.24 | 미상 | 미상 | 2025.06.09 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 공공재개발·제시외건물 — 권리보다 물건 조건 확인이 중요
매각물건은 일괄매각이며 제시외건물을 포함합니다. 제시외건물 면적은 개략적으로 산출돼 실측면적과 다를 수 있다고 명시돼 있습니다. 또한 본건은 2023.12.14. 연희2구역 주택정비형 공공재개발사업 정비계획 결정 고시에 따른 사업구역 안에 위치하며, 2021.08.31. 조합설립추진위원회 변경승인이 이뤄진 것으로 기재돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 676,967,710원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,169,677원 |
| 1. 근저당 · 서서울농업협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김종열 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 247,798,033원 |
현재 회차 배당 계산에서는 담보채권 420,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여가 247,798,033원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 676,967,710원 | 0원 | 247,798,033원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 541,574,168원 | 0원 | 113,758,426원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 433,259,334원 | 0원 | 6,526,741원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연북중학교 남서측 인근으로, 주위에는 단독주택·다가구주택·소규모 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용. 건물은 주택으로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 155.0㎡ 대지로, 급경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았으나, 매각에는 제시외건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2016.11.04. 서서울농업협동조합 근저당권을 기준으로 원본 등기사항전부증명서의 존속·말소 상태를 다시 대조하세요.
- 임차인 서류 확인. 김진성·장양석의 보증금, 확정일자, 실제 점유 범위와 배당요구 내용을 매각물건명세서 및 관련 문건으로 확인하세요.
- 제시외건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외건물의 위치·면적·현황을 현장에서 확인하고 감정평가 내용과 대조하세요.
- 공공재개발 확인. 연희2구역 주택정비형 공공재개발사업과 관련한 서대문구·서울주택도시공사 사실조회 회신 내용을 확인하세요.
- 토지 조건 확인. 급경사·부정형 토지, 세로한면(가) 도로접면과 각종 용도지역·정비구역 조건을 실제 이용계획과 함께 검토하세요.
- 명도 계획. 대항력은 없더라도 실제 점유 중인 임차인 2명이 있으므로 인도명령·명도 협의에 필요한 일정과 비용을 고려하세요.
- 배당 변동요소. 당해세와 임차인 최우선변제 반영 여부에 따라 실제 소유자 잔여액 등은 달라질 수 있으므로 배당요구 종기 이후 서류를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 분명한 장점, 승부처는 현장·정비사업 확인
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2016.11.04. 서서울농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 김종열 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 2명 역시 각각 2020.03.20.과 2024.06.24. 전입해 대항력이 없으며 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 단독주택·토지 일괄매각이라는 물건 특성에 더해 제시외건물이 포함되고, 연희2구역 주택정비형 공공재개발사업구역이라는 조건이 있습니다. 또한 임차인 보증금과 확정일자는 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건은 권리 승계는 비교적 단순하지만, 공공재개발·제시외건물·임차관계의 원본 확인이 입찰 판단을 좌우하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
