서울서부지방법원 2025타경51420. 서울 서대문구 연희동 179-52의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지 면적은 155.0㎡, 건물은 지하 1층·지상 2층 연와조 기와지붕이고, 감정평가상 모두 주택으로 이용 중입니다. 현재 등기상 소유자는 김승민과 장안석이 각각 2분의 1 지분을 갖고 있습니다.
권리의 기준점은 2016.11.04. 설정된 서서울농업협동조합 근저당 180,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 김종열 근저당 240,000,000원과 2025.05.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 지층 김진성, 1층 장양석 두 명이 확인됐지만 전입일이 각각 2020.03.20., 2024.06.24.로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51420 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희동 179-52 · 서울특별시 서대문구 홍연8길 31 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택 이용 중 |
| 건물 | 연와조 기와지붕 · 지하 1층·지상 2층 |
| 토지 | 155.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 급경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김승민 2분의 1 · 장안석 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 676,967,710원 / 541,574,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구액 | 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당
현재 권리분석의 기준은 2016.11.04. 서서울농업협동조합 근저당권입니다. 2021.07.02. 김종열의 근저당권과 2025.05.12. 경매개시결정은 모두 이보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 과거 연희새마을금고·하나은행 근저당과 윤예원·윤태현 관련 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진성 | 지층 | 2020.03.20 | 2025.07.02 | 없음 | 미상 |
| 장양석 | 1층 | 2024.06.24 | 2025.06.09 | 없음 | 미상 |
③ 가격 — 1회 유찰로 감정가의 80%
감정가는 676,967,710원, 현재 최저매각가는 541,574,000원으로 감정가의 80%입니다. 시세 실거래 자료는 확인되지 않으므로, 이 80%라는 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수는 없습니다.
현재 회차 이후 시나리오는 2회 유찰 시 433,259,200원, 3회 유찰 시 346,607,360원입니다. 권리 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원이지만, 3회 유찰 가정에서는 총 채권 420,000,000원 중 79,045,143원이 미배당으로 남고 신청채권자 김종열에게도 160,954,857원만 배당되는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 541,574,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,815,740원 |
| 1. 근저당 · 서서울농업협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김종열 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 113,758,260원 |
현재 최저가 가정에서는 근저당 채권 420,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여도 113,758,260원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 공공재개발·토지 특성 — 일반 단독주택과 다르게 봐야 한다
매각물건명세서에는 이 부동산이 2023.12.14. 연희2구역 주택정비형 공공재개발사업 정비계획 결정 고시에 따른 사업구역 안에 있고, 2021.08.31. 조합설립추진위원회 변경승인이 있었다고 기재돼 있습니다. 또한 서대문구의 2025.06.12. 사실조회 회신과 서울주택도시공사의 2025.12.03. 사실조회 회신을 참고하도록 되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 연북중학교 남서측 인근이며, 단독주택·다가구주택·소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 모두 주택으로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 155.0㎡, 지목 대, 급경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,023,000원/㎡입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되며, 제시외 건물 면적은 개략 산출되어 실측면적과 다를 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 김진성·장양석 모두 대항력은 없지만 보증금이 미상이므로 매각물건명세서와 배당요구 서류를 확인합니다.
- 최우선변제 확인. 현재 배당 계산에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 보증금 규모와 요건을 확인합니다.
- 정비사업 회신 확인. 서대문구 및 서울주택도시공사 사실조회 회신과 연희2구역 공공재개발 진행단계를 확인합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되며 면적은 실측과 다를 수 있으므로 현황을 확인합니다.
- 시세 별도 확인. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 주변 단독·다가구 및 토지 거래를 별도로 비교합니다.
- 점유·명도. 지층과 1층에 점유자가 확인되므로 낙찰 후 인도·명도 절차를 예상합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 정비사업과 점유 확인이 남는다
이 사건은 권리순서 자체는 비교적 명확합니다. 2016.11.04. 서서울농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 두 임차인은 모두 그 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 현재 최저가 541,574,000원 기준 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 보증금이 확인되지 않은 임차인 2명이 실제 점유하고 있고, 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 여기에 연희2구역 주택정비형 공공재개발사업구역이라는 정비사업 변수가 더해집니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순히 감정가 대비 80%라는 가격 숫자가 아니라, 임차보증금 원본 확인·제시외 건물·공공재개발 사업상 권리관계를 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
