제주지방법원 2025타경1764. 서귀포시 서귀동 136-2, 지목은 대이고 토지면적은 76.0㎡입니다. 감정평가상 기호2 건물은 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중이며, 매각은 제시외 건물(목록 1-1)을 포함한 일괄매각입니다. 현재 소유자는 신현자이고, 말소기준권리는 2023.03.10. 설정된 의귀새마을금고 근저당권 144,000,000원입니다. 그 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기권리 소멸만으로 결론을 내리면 안 됩니다. 태흥건설 주식회사는 본 건 토지 및 제시 건물 전부를 점유하고 있고, 2023.02.01. 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 자료상 대항력 있음으로 판정되어 있으며 보증금 2,000,000원은 우선변제 없이 매수인에게 전액 인수되는 것으로 반영돼 있습니다. 따라서 현재 최저매각가 257,882,540원에 낙찰된다고 가정하면 권리비용을 포함한 실질취득액은 259,882,540원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1764 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 136-2 · 태평로442번길 9-8 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제2종근린생활시설(사무소) |
| 토지 | 지목 대 · 76.0㎡ · 평지 · 부정형 · 광대로한면 |
| 소유자 | 신현자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 257,882,540원 / 257,882,540원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 의귀새마을금고 / 121,626,250원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(목록 1-1) 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 인수
말소기준은 2023.03.10. 의귀새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 염운영 근저당권 70,000,000원, 박승희 근저당권 30,000,000원, 제주위미농업협동조합 가압류 34,197,241원, 국의 압류, 제주신용보증재단 가압류 30,000,000원과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 태흥건설 주식회사 | 본 건 토지 및 제시 건물 전부 | 2023.02.01 | 2,000,000원 | 500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 2,000,000원 인수 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금을 중복 합산할 요소는 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 임차보증금은 배당액 0원, 매수인 인수 2,000,000원으로 처리돼 있습니다.
③ 핵심 특수권리 — 인접지 침범과 법정지상권 불분명
매각물건명세서에는 본건 매각에 포함되는 제시외 건물(목록 1-1)이 본건 토지와 남측 연접토지 서귀동 122 일부 지상에 걸쳐 소재하는 것으로 보인다고 기재돼 있습니다. 정확한 침범 여부와 침범면적은 경계측량이 필요하며, 인접지 서귀동 122에 관하여 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다.
④ 예상배당표 (매각가 257,882,540원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,410,356원 |
| 인수 · 태흥건설 주식회사 보증금 | 2,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 의귀새마을금고 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 3. 근저당 · 염운영 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 4. 근저당 · 박승희 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 5. 가압류 · 제주위미농업협동조합 | 34,197,241원 | 9,472,184원 |
| 6. 가압류 · 제주신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 308,197,241원 중 253,472,184원이 배당되고, 미배당은 54,725,057원입니다. 임차보증금 2,000,000원은 매각대금 배당에서 빠져나가는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 257,882,540원 | 253,472,184원 | 54,725,057원 | 2,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 206,306,032원 | 202,617,748원 | 105,579,493원 | 2,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 165,044,825원 | 161,934,197원 | 146,263,044원 | 2,000,000원 |
유찰될수록 채권자의 미배당은 54,725,057원에서 105,579,493원, 146,263,044원으로 커지지만, 대항력 임차인의 보증금 인수액은 각 시나리오에서 모두 2,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 입찰가만 낮아지는 것과 권리비용이 사라지는 것은 같은 의미가 아닙니다.
⑥ 입지·토지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포초등학교 북동측 인근이며, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 기호2는 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 지상1층 구조이며, 외벽은 페인팅 마감 등, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 급·배수설비와 기본위생설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 76.0㎡ · 평지 · 부정형 · 광대로한면이며 공시지가는 651,100원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구(15m이하), 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(정방폭포), 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등이 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 257,882,540원이 아니라 임차보증금 인수까지 포함한 259,882,540원을 자금 기준으로 봐야 합니다.
- 임차인 점유. 태흥건설 주식회사가 본 건 토지 및 제시 건물 전부를 점유하는 것으로 조사돼 있으므로, 낙찰 후 점유관계와 보증금 반환 문제를 함께 확인해야 합니다.
- 경계측량. 제시외 건물이 남측 연접토지 서귀동 122 일부에 걸쳐 있는 것으로 보이므로 정확한 침범 여부와 면적을 경계측량으로 확인하는 것이 핵심입니다.
- 법정지상권. 인접지 서귀동 122에 관한 제시외 건물의 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로, 낙찰 후 건물 사용·존치에 미칠 영향을 별도로 검토해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 자료가 제시되지 않아 감정가·최저가 또는 실질취득액이 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서도 채권 미배당 54,725,057원이 발생하며 소유자 잔여는 0원입니다.
맺으며 — “등기 소멸”보다 중요한 두 가지
이 사건의 말소기준은 2023.03.10. 의귀새마을금고 근저당권이고, 그 뒤의 주요 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 매수인의 실제 판단을 좌우하는 것은 별도입니다. 첫째, 말소기준보다 앞선 태흥건설 주식회사의 대항력 때문에 보증금 2,000,000원을 인수해야 합니다. 둘째, 매각에 포함되는 제시외 건물이 인접지 서귀동 122에 걸쳐 있는 것으로 보여 경계침범 여부와 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.
따라서 신건 최저가 257,882,540원만 놓고 판단할 사건이 아닙니다. 현재 회차의 실질취득은 259,882,540원이고, 실거래 자료도 없어 이 금액 자체의 시장가격 메리트는 확인되지 않습니다. 후순위 등기는 소멸하지만, 대항력 임차인 인수와 인접지 건물권리 문제가 남는 특수권리형 물건으로 접근하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
