제주지방법원 2025타경1792. 제주시 한경면 금등리 142-2의 103동 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 목구조 목구조위기와지붕 2층 단독주택으로 이용 중이고, 토지는 타운하우스 부지로 이용 중입니다. 목록 3은 지분매각이며, 103동 전용 대지부분과 공용 도로부분을 건축물현황도상의 동별 위치를 감안해 평가했습니다.
등기부상 현재 소유자는 주식회사제주문화예술경영입니다. 말소기준권리는 2020.05.27. 설정된 제주시농업협동조합 근저당권 채권최고액 336,000,000원입니다. 이후 설정된 가처분과 국세·지방세 압류, 서울보증보험주식회사 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 물건의 위험은 후순위 등기 자체보다 토지 위에 남는 매각 제외 건물의 관계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1792 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한경면 금등리 142-2 103동 · 제주특별자치도 제주시 한경면 금등대안1길 61-3 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사제주문화예술경영 |
| 감정가 / 최저가 | 384,200,100원 / 384,200,100원 (신건) |
| 청구액 | 209,649,290원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 토지 | 1,930.0㎡ · 대 · 계획관리지역 · 단독 · 완경사 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 99,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.05.27. 제주시농업협동조합 근저당권입니다. 2021.11.23. 배경나의 가처분, 2023.04.19. 제주특별자치도 압류, 2024.02.14. 국 압류, 2024.07.16. 제주특별자치도 압류, 2025.04.09. 서울보증보험주식회사 가압류와 2025.11.17. 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후로 매각에 의해 소멸합니다.
② 점유·임차 — 전입자는 2명, 대항력은 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배경나 | 미상 | 2024.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최준일 | 미상 | 2024.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
배경나와 최준일의 전입신고는 모두 2024.02.28.로, 말소기준권리인 2020.05.27. 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 기준으로 두 점유자 모두 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 별도로 확인해야 하지만, 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
③ 핵심 위험 — 매각 제외 102동과 법정지상권
매각물건명세서에는 목록 3 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물 102동이 존재한다고 명시되어 있습니다. 이 건물은 목구조 목구조위기와지붕 2층 단독주택 약 80.15㎡이고, 이로 인한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 기재되어 있습니다.
또한 목록 3은 지분매각이고, 토지 지분면적은 103동과 102동의 전용 대지부분 및 공용 도로부분을 건축물현황도상의 동별 위치를 감안해 평가했습니다. 따라서 낙찰자가 취득하는 103동과 토지 지분 외에, 매각에서 제외되는 102동이 토지를 어떤 법적 권원으로 사용하는지가 실제 이용·처분가치에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 384,200,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,178,801원 |
| 1. 근저당 · 제주시농업협동조합 | 336,000,000원 | 336,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,021,299원 |
현재 회차 매각가에서는 배당표상 채권자 총 청구 371,000,000원이 전액 배당되고 7,021,299원이 소유자에게 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건이 존재하며 당해세 해당 시 선순위에서 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 384,200,100원 | 371,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 307,360,080원 | 302,257,039원 | 68,742,961원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 245,888,064원 | 241,645,631원 | 129,354,369원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다. 다만 실거래 자료가 없어 감정가나 각 회차 최저가가 실제 시장가보다 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다. 따라서 최저가가 내려간다는 이유만으로 가격 메리트가 생긴다고 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 한경면 조수리 소재 조수1리 복지회관 북서측 원거리 약 1.35km에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야가 주를 이루고 단독주택·펜션 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 목구조 목구조위기와지붕 2층 단독주택으로, 외벽은 스타코 마감, 내벽은 벽지 등, 바닥은 강마루 등, 창호는 새시창호 등입니다.
- 설비. 기본 급배수설비·위생설비·보일러설비가 되어 있습니다.
- 토지. 1,930.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 완경사·자루형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구4-1등급·5등급, 지하수자원보전3등급·4등급에 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 평가 포함. 본건 지상의 동백나무 외 조경수목, 경계담장, 잔디와 건축물현황도에 표시된 확장형 발코니 및 전면·측면 테라스시설은 평가에 포함됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 102동 소유관계 확인. 매각에서 제외되는 102동의 소유자와 토지 사용권원을 최신 등기와 건축물자료로 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 매각물건명세서가 성립 여부를 불분명하다고 명시한 만큼 성립요건을 별도로 검토해야 합니다.
- 지분매각 범위 확인. 목록 3의 취득 지분과 103동 전용 대지부분·공용 도로부분의 실제 위치관계를 현황도와 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 배경나·최준일의 점유부분과 보증금은 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 점유 원인과 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 배경나 관계 확인. 점유자이면서 과거 소유자·근저당 채무자·가등기권자·가처분 채권자로 등장하므로 실질 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당순위와 잔여금이 달라질 수 있습니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 자료가 없어 감정가 384,200,100원의 시장 적정성은 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 토지 위의 102동
이 사건은 표면적인 말소관계만 보면 단순합니다. 2020.05.27. 제주시농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가처분·압류·가압류·경매개시결정은 소멸합니다. 배경나와 최준일도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 매각에서 제외되는 102동이 목록 3 토지 위에 존재하고, 명세서가 그로 인한 법정지상권 성립 여부를 불분명하다고 밝히고 있습니다. 게다가 목록 3은 지분매각입니다. 따라서 이 물건은 ‘후순위 권리는 소멸한다’는 사실만으로 안전형으로 분류하기 어렵습니다. 시세 자료도 없어 신건 최저가 384,200,100원의 가격 경쟁력을 판단할 근거가 부족합니다. 결론은 인수금은 명확히 0원이나, 102동·법정지상권·토지 지분 구조를 해소하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
