제주지방법원 2025타경1801. 제주시 연동 1518-12의 토지 185.1㎡와 철근콘크리트조 3층 건물을 대상으로 하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층이 일반건축물대장상 다가구주택이나 제주충신교회가 교육관으로 이용하고 있고, 2층은 제2종근린생활시설, 3층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 소유자는 김영완 지분 2분의 1, 김혜영 지분 2분의 1입니다.
등기 구조의 기준점은 2002.05.09. 주식회사신한은행 근저당권 78,000,000원입니다. 뒤이어 2003.10.10. 신한은행 근저당권 30,000,000원이 있고, 현재 남아 있는 2024.11.13. 이경록 가처분, 2025.10.01. 임의경매개시결정, 2025.12.24. 김희식 가압류는 모두 말소기준권리보다 뒤라 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1801 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 1518-12 · 제주특별자치도 제주시 연화로2길 29-6 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층 다가구주택(제주충신교회 교육관 이용) · 2층 제2종근린생활시설 · 3층 다가구주택 |
| 토지 | 185.1㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 · 사용승인일 2001.05.14 |
| 소유자 | 김영완 2분의 1 · 김혜영 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 826,524,000원 / 826,524,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 64,562,019원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
2002년 신한은행 근저당이 말소기준입니다. 2003년 두 번째 신한은행 근저당 역시 기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 김영완 지분의 가처분·압류·가압류·강제경매 등은 이미 등기부에서 말소됐고, 현재 쟁점이 되는 2024년 김혜영 지분 가처분과 2025년 김희식 가압류도 기준권리보다 늦습니다. 등기부만 보면 인수형 권리가 남는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 1층은 대항력 미상
| 임차인 | 점유부분 / 이용 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 제주충신교회 | 제시건물 1층 · 교육관 | 10,000,000원 | 7,650,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김태건 | 제시건물 3층 · 사무실 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 등기기준상 없음 |
| 최수영 | 제시건물 2층 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 등기기준상 없음 |
김태건은 2025.03.05., 최수영은 2025.03.28. 전입으로 말소기준일인 2002.05.09.보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 김태건은 2025.12.22. 배당요구도 접수됐습니다. 반면 제주충신교회는 보증금 10,000,000원과 차임 7,650,000원이 확인되지만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 확정일자도 확인되지 않으므로 우선변제 여부 역시 미상입니다.
③ 가격 구조 — 신건 100%, 실거래 비교 없이 할인 메리트 판단은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 826,524,000원으로 신건입니다. 1회 유찰 시 661,219,200원, 2회 유찰 시 528,975,360원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 이 사건은 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았으므로, 감정가 또는 최저가가 주변 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 826,524,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,665,240원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사신한은행 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사신한은행 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 갑구 20번 가압류 · 김희식 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 697,858,760원 |
현재 배당모형에서는 채권자 총 청구 118,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 소유자 잔여는 697,858,760원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.3% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 노형동 한라초등학교 동측 인근이며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 제반 교통사정은 무난합니다.
- 이용. 1층은 다가구주택이나 제주충신교회 교육관으로 이용 중이고, 2층은 제2종근린생활시설, 3층은 다가구주택으로 이용됩니다.
- 토지. 185.1㎡, 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가 1,581,000원/㎡입니다.
- 규제. 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 장애물제한표면구역·상대보호구역·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역·하수처리구역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2001.05.14이고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1층 제주충신교회 대항요건. 전입신고 또는 사업자등록 등 대항요건의 발생시점을 확인해 말소기준일 2002.05.09.과 직접 비교해야 합니다.
- 1층 보증금 10,000,000원. 확정일자·배당요구 여부와 실제 배당 가능액을 확인해 미배당 승계 가능성을 점검해야 합니다.
- 김태건·최수영 보증금. 두 임차인은 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 관련 문건을 대조해야 합니다.
- 현재 신건 가격. 최저가 826,524,000원이 감정가 100%이므로 주변 주상용·다가구·근린생활시설 거래와 임대수익을 별도로 비교해야 합니다.
- 혼합용도 환금성. 층별 이용이 다가구주택·교육관·제2종근린생활시설로 혼합돼 있어 일반 주거 단일용도 물건보다 매수층과 활용방안 검토가 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건과 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 소멸형, 점유는 미확정”
이 사건은 등기부만 놓고 보면 구조가 비교적 선명합니다. 2002년 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가처분·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당모형 역시 매수인 인수 0원, 미배당 0원으로 계산됩니다.
그러나 제주충신교회가 1층을 점유하면서 보증금 10,000,000원을 두고 있고, 대항요건 발생일이 확인되지 않았다는 점은 별개입니다. 이 부분이 해결되지 않은 상태에서 “인수 0원 확정”으로 접근하면 안 됩니다. 게다가 현재는 감정가 100%의 신건이고 시세 비교 근거도 없어 가격 메리트까지 확인된 사건은 아닙니다. 등기권리는 소멸형, 임차권은 확인 필요, 가격은 보류. 이 세 문장이 이 물건의 핵심입니다.
