제주지방법원 2025타경1809. 서귀포시 서귀동 글램블루호텔 제9층 제933호로, 감정평가상 이용상태는 숙박시설(호텔)입니다. 소유자는 엄문영이고, 2016.04.28. 소유권이전과 같은 날 군포농업협동조합의 채권최고액 166,800,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 2025.10.02. 기입된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 물건의 핵심은 권리보다 점유·운영관계와 가격 검증입니다. 감정요항표는 임대관계를 미상으로 기재하고 있고, 별도의 임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 따라서 ‘임차인이 없으므로 명도 문제가 없다’고 단정할 수는 없습니다. 또한 동일 물건 유형의 실거래 비교자료가 없어 감정가 107,000,000원이 현재 시장가격 대비 높은지 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1809 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 182 글램블루호텔 제9층 제933호 |
| 물건종류 / 이용 | 숙박시설(호텔) · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건 내 제9층 제933호 |
| 사용승인일 | 2016.04.01 |
| 소유자 | 엄문영 |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 107,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 군포농업협동조합 / 141,175,392원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 경매개시결정 소멸
2016.04.18. 주식회사코람코자산신탁 명의의 신탁등기가 있었지만 등기부상 이미 말소됐고, 2016.04.28. 엄문영 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 접수된 군포농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025.10.02. 임의경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 107,000,000원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 107,000,000원입니다. 그러나 동일 유형의 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 없어 이 금액이 현재 시세보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,298,000원 |
| 1. 근저당 · 군포농업협동조합 | 166,800,000원 | 104,702,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 기준 62,098,000원이 미배당되고, 소유자 잔여금은 0원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포중학교 동측 인근에 위치하며 학교시설, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 후면 상업지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재해 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 ‘숙박시설(호텔)’ 등으로 이용 중이며 건물에는 기본적인 급·배수 및 위생설비, 냉·난방설비, 승강기설비, 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 10필 일단의 토지로, 인접도로 및 필지 대비 대체로 등고·평탄한 부정형이며 숙박시설 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8M 내외의 아스팔트포장도로에 접하고, 남동측 및 남서측으로 폭 약 3M 내외의 폐도에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·고도지구(30m이하)·방화지구이며, 가축사육제한구역·공장설립제한지역·역사문화환경보전지역·지하수자원특별관리구역·하수처리구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 1,083,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상인 숙박시설이므로 실제 객실 점유자와 운영주체, 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 원본 확인. 현재 비교 가능한 실거래 자료가 없어 107,000,000원의 시세 적정성을 판단할 수 없습니다. 동일 호텔 또는 유사 숙박시설 호실의 실제 거래가를 대조해야 합니다.
- 운영관계 확인. 숙박시설은 일반 주거용 집합건물과 사용·수익 구조가 다를 수 있으므로 위탁운영, 객실 운영, 관리규약 등 실제 이용조건을 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 체납 관리비와 숙박시설 운영에 수반되는 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 근저당 미배당액은 62,098,000원이지만, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 정리와 가격 검증은 별개”
이 물건은 등기 권리만 보면 구조가 단순합니다. 2016.04.28. 군포농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 숙박시설로 이용 중이고 임대관계가 미상이며, 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 신건 최저가 107,000,000원을 근거 없이 저렴하다고 평가하기보다는 점유·운영관계와 실제 시장가격을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격 판단은 보류가 맞는 물건입니다.
