제주지방법원 2025타경1909. 제주시 외도일동 외도부영1차 109동 4층 406호 아파트입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2011.03.15. 농업협동조합중앙회 근저당권 36,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 농협은행주식회사 30,000,000원, 김선영 45,000,000원, 김수희 240,000,000원의 근저당권과 2025.11.13. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞선 국민은행계 근저당권은 이미 2011.01.13. 말소돼 현재의 말소기준권리가 아닙니다.
배당에서는 채권액 전부가 충족되지 않습니다. 감정가와 같은 238,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용과 선순위 근저당권들이 먼저 배당되고, 김수희 근저당권에는 122,868,000원이 배당됩니다. 전체 채권 미배당액은 117,132,000원이지만, 이 금액은 현재 권리 구조상 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다. 따라서 신건에서의 실질취득액은 최저매각가와 같은 238,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1909 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 외도일동 560-1 부영아파트 제109동 제4층 제406호 |
| 물건종류 / 면적 | 공동주택(아파트) · 49.896㎡ · 철근콘크리트조 11층 건물 내 4층 |
| 사용승인 | 2000.05.22 |
| 소유자 | 신선영 (2021.01.29. 증여로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 238,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김수희 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
말소기준은 2011.03.15. 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 2014.01.23. 농협은행주식회사 근저당권, 2022.02.17. 김선영 근저당권, 2022.03.23. 김수희 근저당권, 2025.11.13. 김수희의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 등기상 압류는 없습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 238,000,000원이 최근 시세보다 높다
외도부영1차는 1,012세대이며, 비교 대상 면적은 49.896㎡입니다. 같은 면적대의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 199,708,333원, 최신 거래는 2026.08. 200,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 238,000,000원은 최근 12개월 평균의 119.2%이므로, 전체 평균이나 감정가만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.9㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2026.08 | 49.9㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 49.9㎡ | 8 | 187,000,000원 |
| 2026.07 | 49.9㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 49.9㎡ | 5 | 202,500,000원 |
| 2026.06 | 49.9㎡ | 6 | 199,000,000원 |
| 2026.06 | 49.9㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2026.04 | 49.9㎡ | 10 | 205,000,000원 |
| 2026.03 | 49.9㎡ | 8 | 208,000,000원 |
| 2026.03 | 49.9㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2026.03 | 49.9㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 49.9㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.9㎡ | 12건 | 199,708,333원 |
최근 실거래 범위는 185,000,000원~220,000,000원입니다. 감정가와 최저가는 238,000,000원으로 이 실거래 최고가보다도 높고, 최근 12개월 평균 대비 비율은 119.2%입니다. 최신 거래도 200,000,000원이므로 신건 최저가를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김선영 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 4. 근저당 · 김수희 | 240,000,000원 | 122,868,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 351,000,000원 중 예상 배당액은 233,868,000원이며, 미배당액은 117,132,000원입니다. 다만 현재 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주외도동우편취급국 남동측 인근으로, 주변에 근린생활시설·업무시설·공동주택·단독주택·농경지가 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물의 4층 406호이며, 사용승인일은 2000.05.22입니다. 급·배수 및 위생설비, 보일러 난방, 승강기, 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 15m 내외, 서측 및 동측 약 10m 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(35m 이하)이며 제3종 구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 하수처리구역, 가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 944,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 외도부영1차는 1,012세대이고 동일 면적 최근 거래가 12건 확인됩니다. 다만 현재 경매 최저가는 확인된 최근 실거래 범위보다 높은 수준입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상단 경계. 현재 실질취득 238,000,000원은 최근 12개월 평균 199,708,333원의 119.2%입니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 회차별 가격 재검토. 데이터상 1회 유찰 시 190,400,000원, 2회 유찰 시 152,320,000원 시나리오가 제시됩니다. 현재와 유찰 후의 시세 관계가 크게 달라집니다.
- 미배당과 인수 구분. 채권자 전체 미배당액 117,132,000원이 발생해도 현재 권리 구조상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권 미회수와 낙찰자 인수를 혼동하지 않아야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 신고·등재된 임차인은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·임대차 관계를 원본 서류 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 선순위 기준 재확인. 2011.03.15. 농업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준이며 이후 근저당권은 매각으로 소멸하는지 등기 원본과 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 배당 변동요인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 권리 측면에서는 2011.03.15. 근저당권이 말소기준이고 이후 담보권과 경매개시결정이 매각으로 소멸해, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 가격 측면에서는 전혀 다른 결론입니다. 최저가이자 실질취득액 238,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 199,708,333원의 119.2%이며 최신 거래 200,000,000원보다 높습니다.
따라서 이 물건을 신건 가격만 보고 “싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 현재 회차의 핵심 위험은 인수권리가 아니라 시장가격보다 높은 취득가입니다. 데이터상 1회 유찰 시 190,400,000원, 2회 유찰 시 152,320,000원으로 가격 구조가 달라지므로, 권리는 합격이지만 신건 가격은 보류가 이 사건의 결론입니다.
