서울서부지방법원 2025타경51773. 은평구 갈현동 더클래스 101동 4층 403호, 전유부분 45.6㎡의 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태는 다세대주택(도시형생활주택·단지형다세대)이고, 건물은 철근콘크리트구조 6층 규모입니다. 현재 소유자는 주식회사수성이노베이션이며 2020.04.24 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 245,000,000원입니다.

권리의 핵심은 소유권이 아니라 임차인 인용현입니다. 임대차계약일은 2020.03.05, 확정일자는 2020.03.16, 점유개시는 2020.03.27, 주민등록일자는 2020.03.30입니다. 반면 말소기준권리인 박종대 근저당은 2021.02.01 설정됐으므로 임차인은 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 원칙적으로 배당받지 못한 보증금은 매수인 인수 문제가 생길 수 있지만, 이 사건에는 이를 뒤집는 확약서가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 핵심

말소기준은 2021.02.01 설정된 박종대 근저당권 270,000,000원입니다. 이후의 안산세무서 압류, 국민건강보험공단 압류, 현재 강제경매개시결정, 금천구 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2014년 우리은행 근저당은 이미 말소됐고, 2023년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정도 2024.03.11 취하에 따라 말소됐습니다.

시나리오 계산상 1회 유찰 시에는 35,979,200원, 2회 유찰 시에는 77,943,360원의 인수액이 표시되지만, 이는 확약을 반영하기 전 계산입니다. 이 사건에서는 해당 임차인에 대한 확약이 있으므로 실질 인수는 각 회차 모두 0원으로 판단합니다. 다만 확약의 효력 범위와 임차권등기 말소 이행은 매각물건명세서와 확약서 원문을 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래는 하락, 면적 비교에는 한계

더클래스의 확보된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 173,333,333원이고, 최신 거래는 2024.07의 165,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 165,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 -7.0%입니다.

수치만 보면 최저가 266,000,000원은 최근 12개월 평균 165,000,000원의 161.2%이고 전체 평균 대비로도 153.5%입니다. 따라서 확보된 거래만 놓고 “신건이 싸다”는 판단은 할 수 없습니다. 더구나 최근 추세가 -7.0%여서 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균보다 최신 거래를 더 우선해서 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션은 집행비용 4,524,000원, 임차보증금 245,000,000원, 박종대 근저당 16,476,000원으로 매각대금 266,000,000원이 모두 소진되는 구조입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 또한 신청채권자는 인용현의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인으로 기재돼 있으므로 배당 관계는 매각물건명세서와 확약서 원문 대조가 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 선정고등학교 남동측 인근이며 아파트·단독주택·다세대주택·주상용건물·공공시설·교육시설·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 주위에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 다세대주택 건물 내 4층 403호입니다. 도시가스 개별난방·승강기·주차장·소화전·급배수 및 기본 위생설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남측 및 북서측으로 갈현로21길과 서오릉로18길에 각각 접합니다.
• 토지. 완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 사다리형 토지이며 토지면적은 710.0㎡, 공시지가는 3,026,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
• 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
• 환금성. 더클래스의 실거래 표본은 3건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래 추세가 -7.0%이며 본건 45.6㎡와 직접 일치하는 거래 표본이 없어 가격 검증에 주의가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.04.30 제출된 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구가 본건 403호와 인용현 임차권에 정확히 적용되는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차. 확약이 있더라도 낙찰 후 실제 임차권등기 말소에 필요한 절차와 서류를 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 안산세무서·국민건강보험공단·금천구 관련 압류 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당액을 판단할 수 있습니다.
• 시세는 동일 면적으로 재검증. 확보된 실거래는 27.79㎡·28.39㎡로 본건 45.6㎡와 면적이 다릅니다. 동일 또는 유사 면적의 최신 거래를 별도로 대조해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래 대비 -7.0%이므로 과거 전체 평균 173,333,333원보다 최신 거래 165,000,000원에 더 무게를 두고 가격을 판단해야 합니다.
• 회차별 실질 인수. 시뮬레이션상 1회 유찰 시 35,979,200원, 2회 유찰 시 77,943,360원이 표시되지만 확약을 적용하면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.

맺으며 — “선순위 임차인 = 무조건 인수”는 아니다

이 사건은 표면만 보면 보증금 245,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담스러운 유형입니다. 실제로 인용현의 전입일 2020.03.30은 말소기준 근저당 2021.02.01보다 빠릅니다. 그러나 신청채권자가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했기 때문에, 확약이 예정대로 이행된다는 전제에서는 매수인 실질 인수 0원으로 정리됩니다.

문제는 가격입니다. 최저가는 266,000,000원인데 최근 12개월 거래는 165,000,000원이고 최근 추세는 -7.0%입니다. 다만 그 거래들의 전용면적이 본건 45.6㎡보다 작아 단순 비교에는 한계가 있습니다. 따라서 권리는 확약으로 상당 부분 정리됐지만, 가격은 동일 면적 최신 거래를 추가로 확인하기 전까지 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다. 이 사건은 ‘인수 위험’보다 확약 이행 확인·세금 압류·가격 검증이 실제 승부처입니다.