서울서부지방법원 2025타경51773. 은평구 갈현동 더클래스 101동 403호는 전유부분 45.6㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 266,000,000원이고, 한 차례 유찰되어 최저매각가가 212,800,000원으로 내려왔습니다. 등기상 소유자는 주식회사수성이노베이션이며, 2020년 4월 24일 거래가액 245,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.

일반적인 권리분석에서는 말소기준 근저당권 이후의 권리가 소멸하는지 살펴보지만, 이 사건은 그보다 먼저 확인할 것이 있습니다. 2020년에 전입한 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다는 점입니다. 임차인의 대항력과 우선변제권을 함께 검토해야 하고, 특히 신청채권자가 제출한 확약서가 인수 위험을 어떻게 바꾸는지 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

말소기준권리는 2021년 2월 1일 설정된 박종대의 근저당권입니다. 채권최고액은 270,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.

그 뒤에 발생한 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 현재 진행 중인 강제경매개시결정과 금천구 압류도 등기상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 압류등기의 소멸과 조세채권의 실제 배당순위는 별개이므로 국세·지방세가 당해세 등에 해당하는지 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 확약으로 인수 해소

실제 임차인은 인용현 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차보증금반환채권을 양수한 승계인으로 기재되어 있으므로, 이를 별도 임차인으로 세거나 보증금 245,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 있지만 동일 면적 거래가 아니다

더클래스의 실거래 참고자료는 3건이며, 거래 평균은 173,333,333원입니다. 다만 이 거래들은 전용 27.79~28.39㎡인 반면, 경매 대상은 45.6㎡입니다.

따라서 전체 실거래 평균과 최저매각가를 단순 비교하면 가격 수준을 잘못 판단할 수 있습니다. 제공된 거래를 동일 면적의 직접 비교사례로 취급하지 않고, 거래 흐름을 살펴보는 참고자료로만 사용합니다.

④ 가격 판단 — 확약 반영 실질취득을 기준으로

확약서를 반영하면 매수인이 부담하는 실질취득 기준은 낙찰가 212,800,000원입니다. 이것은 확약이 없는 경우의 약 245,000,000원대 보증금 인수형 구조와 명확하게 다릅니다.

그렇다고 최저가가 감정가의 80%라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수는 없습니다. 참고 거래의 면적이 일치하지 않고, 거래 추세 지표도 하락 방향이기 때문입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 212,800,000원 가정)

배당표의 주택도시보증공사 청구액은 승계된 임차보증금반환채권에 관한 것으로, 실제 임차인 보증금과 독립된 추가 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 근저당권자와 신청채권자에 대한 별도 예상배당은 0원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑥ 회차별 시나리오 — 확약 전후를 구분해야 한다

임차인 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 물건에서는 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 증가하므로 실질취득비용은 보증금 수준에서 유지됩니다. 그러나 이 사건은 잔존 보증금반환청구권 포기 확약이 있으므로, 해당 보증금 인수는 실질 0원으로 처리합니다.

확약 전 합계는 각 시나리오의 매각가와 예상 인수액을 단순 합산한 값입니다. 집행비용을 반영한 배당 추정에 따라 정확히 245,000,000원으로 일치하지는 않지만, 낙찰가가 내려가도 총부담이 보증금 수준에서 유지되는 인수형 구조를 보여줍니다. 확약 반영 실질취득액은 각 회차 최저매각가를 그대로 낙찰받는 가정이며, 실제 낙찰가와 별도 취득비용은 달라질 수 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 은평구 갈현동 선정고등학교 남동측 인근입니다. 아파트·단독주택·다세대주택·주상용건물·교육시설·근린생활시설 등이 혼재한 주거지역이며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 주변에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 6층 다세대주택입니다. 2014.10.08. 준공된 건물로, 개별난방·도시가스·승강기·주차장·소화전·급배수시설 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 남측 및 북서측으로 갈현로21길과 서오릉로18길에 접합니다. 토지는 완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 사다리형입니다.
• 용도지역. 제1종·제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다. 교육환경 관련 사항은 관할 교육청 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정자료상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 실내 상태와 유지보수 필요 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 더클래스의 실거래 참고자료는 3건에 그치며, 경매 대상 45.6㎡와 면적이 일치하는 거래가 아닙니다. 거래 추세 지표는 -7.0%로 하락 방향이지만, 표본이 적고 현재 시점과의 간격도 있어 매도 가능 가격을 추정하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.04.30.자 확약서에서 잔존 임대차보증금반환청구권 포기, 매수인 상대 청구 포기, 임차권등기 말소 동의의 내용과 권리 승계 범위를 확인해야 합니다. 본 분석의 인수 실질 0원은 해당 확약을 전제로 합니다.
• 실제 임차인과 보증기관 중복 계산 금지. 인용현이 실제 임차인이고, 주택도시보증공사는 임차보증금반환채권의 승계인입니다. 동일 보증금을 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 배당 부족분과 인수액 구분. 현재 회차의 예상 미배당액은 35,979,200원입니다. 그러나 확약 반영 후 매수인 인수는 실질 0원입니다. 배당 부족분을 그대로 매수인 부담으로 표시하면 안 됩니다.
• 동일 면적 시세 확인. 경매 대상은 전용 45.6㎡이지만 참고 거래는 27.79㎡·28.39㎡입니다. 해당 거래의 평균 173,333,333원을 대상 물건의 직접 시세로 사용해서는 안 됩니다.
• 하락 추세 점검. 거래 추세 지표는 -7.0%입니다. 가장 최근 확인 거래는 2024.07.로 현재 매각 시점의 시세 판단에는 한계가 있습니다. 최신 거래와 매물 호가를 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 여부와 법정기일, 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 현재 배당 추정에는 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
• 임차권등기 말소 및 명도. 확약은 임차권등기 말소 동의를 포함하지만, 실제 말소 절차와 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다. 임차권등기 말소 동의만으로 건물 인도가 완료되는 것은 아닙니다.
• 관리비·현장 확인. 미납 관리비, 실제 점유자, 실내 상태와 시설 하자 등을 확인하고 별도 부담 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 실제 배당 관련 자료를 대조해야 합니다. 권리관계와 매각조건의 변경 여부도 확인해야 합니다.

맺으며 — “보증금 위험은 해소, 가격 판단은 아직”

이 사건은 처음 보면 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저매각가보다 큰 전형적인 인수형 물건입니다. 실제 임차인 인용현의 보증금은 245,000,000원이고, 현재 회차 예상 미배당액은 35,979,200원입니다.

그러나 신청채권자 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권의 승계인으로서 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 해당 확약을 반영하면 매수인 인수는 실질 0원*으로 분석됩니다.

남는 핵심 과제는 가격과 세금, 실제 인도 조건입니다. 최저가 212,800,000원은 감정가의 80%이지만, 비교 거래의 면적이 일치하지 않아 현재 시세 대비 할인 여부를 확정할 수 없습니다. 참고 거래 추세도 -7.0%로 하락 방향이며, 최신 확인 거래는 2024년 자료입니다.

확약의 효력을 원본으로 확인하고, 전용 45.6㎡의 현재 시세를 별도로 검증하는 것이 우선입니다. 권리상 주된 인수 위험이 해소됐다는 점만으로 최저매각가의 가격 메리트까지 인정해서는 안 됩니다.