제주지방법원 2025타경6952. 서귀포시 성산읍 고성리 1207-1 일원의 근린생활시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층이고, 기본 전기·소방·천장형 냉난방·급배수·승강기·덤웨이트· 주방·냉동창고·냉장창고·데크 설비가 확인됩니다. 목록 1 토지는 건물 부지로 이용 중이며, 목록 3·4·5 토지는 공부상 ‘전’이지만 현황은 휴경지 또는 나지 등으로 이용되고, 이 가운데 목록 3·4·5는 지적도상 맹지입니다.
등기만 보면 현재 말소기준권리는 2017.11.15 중소기업은행 근저당권 7,200,000,000원이고, 이후 오케이저축은행 가압류와 제주특별자치도·양주시 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사에 두 점유자가 확인됐는데 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인이 실제 얼마를 부담할지 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경6952 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1207-1 · 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성오조로 102 |
| 물건종류 | 근린생활시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 · 근린생활시설 |
| 토지 | 고성리 1207-1 · 2,080㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 티피피주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 10,175,177,100원 / 3,490,086,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 6,829,837,672원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인
현재 소유권은 2017.11.15 강제경매 매각으로 부산연료전지발전주식회사에 이전된 뒤, 2017.12.22 회사합병을 원인으로 티피피주식회사에 이전됐습니다. 같은 2017.11.15 설정된 중소기업은행 근저당권 7,200,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2024.12.20 오케이저축은행 가압류 500,000,000원, 2025.01.15 제주특별자치도 압류, 2025.01.22 임의경매개시결정, 2025.07.25 양주시 압류는 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 2명, 보증금은 모두 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 제이앤에이치홀딩스 | 1층 · 분양사무실 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 제이디네이쳐 | 2층 | 2015.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
제이앤에이치홀딩스는 1층 분양사무실 점유자로 확인됐지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 주식회사 제이디네이쳐는 2층을 점유하며 전입일이 2015.07.13으로 확인됩니다. 이는 말소기준일 2017.11.15보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력과 배당·인수 범위를 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 점유자는 없어 실제 점유자는 2명입니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐어도 ‘싸다’고 결론 낼 수 없다
감정가는 10,175,177,100원, 현재 최저매각가는 3,490,086,000원으로 3회 유찰 후 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 2,443,060,200원, 5회 유찰 시 1,710,142,140원입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 현황조사상 점유자 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 특히 선순위 가능성이 있는 점유자의 보증금이 확인되면 낙찰가 외 추가 부담 여부가 달라질 수 있으므로, 현재 최저가 3,490,086,000원만을 실질취득가격으로 간주해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,490,086,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 37,300,860원 |
| 2. 근저당권 · 중소기업은행 | 7,200,000,000원 | 3,452,785,140원 |
| 3. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권 7,700,000,000원 중 3,452,785,140원이 배당되고 미배당액은 4,247,214,860원입니다. 이 배당모형의 매수인 인수액은 0원이지만, 점유자 보증금과 대항력 범위가 확정되지 않은 상태이므로 이를 최종 실질 인수액으로 단정할 수 없습니다.
⑤ 토지·건물 이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고성오일시장 북동측 인근. 주변은 근린생활시설·숙박시설·주택·농지 등이 소재하며 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 근린생활시설이며 전기·소방·천장형냉난방·위생급배수·승강기·덤웨이트·주방·냉동창고·냉장창고·데크 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 목록 1 토지는 건물 부지로 이용 중입니다. 목록 3·4는 제2종일반주거지역, 목록 5는 일반상업지역이고, 목록 3·4·5는 지적도상 맹지입니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역, 고도지구, 방화지구, 가축사육제한지역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역 등이 확인되며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 수목. 토지 및 건물 옥상 등에 동백나무·당종려·소철·워싱턴야자 등 소유권 미상의 수목이 소재하며 감정평가에서는 수목을 토지에 포함해 평가했습니다.
- 위반건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와 현황의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2층 점유자 계약원본 확인. 주식회사 제이디네이쳐의 전입일 2015.07.13은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·임대차기간을 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 1층 점유관계 확인. 제이앤에이치홀딩스는 분양사무실로 점유 중이나 전입일·보증금이 모두 미상입니다. 임대차계약과 사업자등록 관련 자료 확인이 필요합니다.
- 매각물건명세서 재대조. 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 기재돼 있지만 현황조사 점유내용과 계약관계를 반드시 함께 대조해야 합니다.
- 맹지 필지 확인. 목록 3·4·5가 지적도상 맹지이므로 각 필지의 실제 통행관계와 일괄매각 후 활용 가능성을 확인하세요.
- 토지거래허가구역 확인. 감정요항표상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있으므로 입찰 전 적용 범위와 절차를 확인해야 합니다.
- 수목 권리관계 확인. 소유권 미상의 수목이 토지와 건물 옥상 등에 존재하므로 인도·철거·관리 문제를 확인하세요.
- 배당표 과신 금지. 현재 배당모형의 매수인 인수액 0원은 확인된 등기채권 기준입니다. 미상 임차보증금이 확인되면 실질부담 판단은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “34.3% 할인보다 먼저 볼 것은 미상 보증금”
감정가 10,175,177,100원이 세 차례 유찰돼 최저가 3,490,086,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 등기상으로도 2017.11.15 중소기업은행 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 적혀 있습니다.
하지만 이 사건은 거기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 현황조사상 실제 점유자 2명의 보증금이 모두 미상이고, 특히 2층 주식회사 제이디네이쳐의 전입일은 2015.07.13으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자를 모르는 이상 대항력을 확정할 수 없고, 매수인의 실질취득금액 역시 확정할 수 없습니다. 게다가 근린생활시설과 토지를 일괄매각하며 일부 토지가 맹지라는 이용상 제약도 존재합니다.
결론은 가격이 아니라 확인 순서입니다. 점유자별 보증금·확정일자·계약관계가 먼저 확정돼야 3,490,086,000원이 실제로 싼 가격인지 판단할 수 있습니다. 현재 자료만 놓고 보면 “감정가의 34.3%니까 싸다”는 결론은 금물입니다.
