제주지방법원 2025타경7680. 서귀포시 남원읍 남원리 소재 부동산으로, 감정평가상 토지 2필지·건물 1동이며 건물은 숙박시설 등으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 4층이고, 사용승인일은 2013.02.19., 증축일은 2014.03.03.입니다. 등기상 현재 소유자는 고재욱입니다.
권리구조의 기준점은 2015.06.08. 설정된 남원농업협동조합 근저당권 1,050,000,000원입니다. 이 권리는 2025.04.21. 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐지만 말소기준의 순위는 그대로입니다. 이후 설정된 한경훈 근저당권과 2025년의 강제·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7680 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 121-1 · 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원회관로 45 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설 등으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상4층 · 사용승인일 2013.02.19. · 증축일 2014.03.03. |
| 토지 | 남원리 121-1 · 412.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 자루형 · 소로한면 |
| 소유자 | 고재욱 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,145,121,470원 / 2,145,121,470원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 대림 / 79,064,405원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
과거 태흥새마을금고·의귀새마을금고 근저당권과 제주은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2015.06.08. 을구 5번 근저당권입니다. 그 뒤인 2018.05.18. 한경훈의 650,000,000원 근저당권, 2025.03.05. 주식회사 대림의 강제경매개시결정, 2025.06.12. 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 — 6명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수연 | 2022.01.24. | 1,000원 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준근 | 2024.02.23. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김미옥 | 2024.03.26. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조금숙 | 2024.09.05. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장예담 | 2025.02.17. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경숙 | 2025.03.05. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
말소기준일은 2015.06.08.이고, 조사된 6명의 전입일은 모두 2022년 이후입니다. 따라서 자료상 6명 모두 대항력이 없으며 보증금 승계 위험도 없습니다. 다만 박수연을 제외한 5명은 보증금이 확인되지 않고, 모든 조사자의 사용 부분도 미상입니다. 권리상 인수와 별개로 실제 점유 범위와 인도 대상은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 신건 2,145,121,470원, 그러나 실거래 기준은 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 2,145,121,470원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않아 이 금액이 시장가보다 높은지 낮은지를 숫자로 판단할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 현재 회차 | 2,145,121,470원 · 감정가 100% · 0회 유찰 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 1,716,097,176원 · 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 | 1,372,877,740원 · 감정가 64% |
| 매수인 인수 | 현재·1회·2회 유찰 시 모두 0원 |
유찰이 진행되면 가격은 낮아지지만, 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없으므로 1,716,097,176원이나 1,372,877,740원이 곧바로 ‘싸다’는 뜻은 아닙니다. 숙박시설 수익성과 토지·건물 개별 가치, 주변 거래사례를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,145,121,470원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,851,215원 |
| 을구 5번 근저당권 · 남원농업협동조합 | 1,050,000,000원 | 1,050,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 한경훈 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 갑구 16번 경매개시결정 · 주식회사 대림 | 79,064,405원 | 79,064,405원 |
| 갑구 17번 경매개시결정 · 농업협동조합자산관리회사 | 79,064,405원 | 79,064,405원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 263,141,445원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권액 1,858,128,810원이 전액 배당되고 소유자에게 263,141,445원이 잔여 교부되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 남원읍 남원리 소재 남원중학교 남측 인근. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 건물은 숙박시설 등으로 이용 중이며, 보일러 난방·위생·급배수·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 남원리 121-1은 412.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·자루형·소로한면이며 공시지가는 687,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구(30M이하), 방화지구, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, 지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다.
- 현황 차이. 기호(3)는 공부상 지목이 전이나 현황은 상업나지입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 감정가 2,145,121,470원과 비교할 실거래 자료가 없으므로 숙박시설 수익·주변 거래사례·토지가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 토지 2필지와 건물 1동이 일괄매각되는 구조이므로 각 부동산의 현황과 경계를 함께 확인해야 합니다.
- 점유 현황 확인. 조사된 임차인 6명의 사용 부분이 모두 미상입니다. 대항력과 별개로 실제 객실·시설 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 박수연 외 5명은 보증금이 확인되지 않았습니다. 권리상 대항력은 없지만 명도·협의 준비를 위해 실제 계약관계를 대조하는 것이 좋습니다.
- 토지 현황 확인. 기호(3)는 공부상 전, 현황 상업나지이므로 현황·공부 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 일반상업지역 외 고도지구·방화지구·장애물제한표면구역·상대보호구역 등 다수 제한사항을 실제 활용계획과 대조해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 잔여금 및 배당순위가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 운영은 별도 검증”
이 사건의 등기상 권리분석 자체는 비교적 선명합니다. 2015.06.08. 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 임차 조사 6명도 전입일이 모두 말소기준 이후여서 자료상 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다.
반면 이 물건은 숙박시설 등으로 이용되는 토지·건물 일괄매각이고, 현재 최저가는 2,145,121,470원인 신건입니다. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 이 가격을 두고 ‘싸다’거나 ‘시세보다 저렴하다’고 판단할 수 없습니다. 조사된 점유자가 6명이고 일부 보증금과 사용 부분도 확인되지 않은 만큼, 권리는 합격권이지만 가격·점유·수익성 검증이 입찰의 승부처입니다.
