서울서부지방법원 2025타경52070. 은평구 구산동 ‘비체 햇빛에’ 제3층 제301호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 윤연홍이며 2021.03.18 매매, 2021.04.12 소유권이전으로 거래가액은 258,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 임차인의 선순위 대항력과 확약서입니다. 김수현의 확정일자는 2021.02.17, 전입·점유는 2021.03.22이고 말소기준인 백건우 근저당은 2021.11.01 설정됐습니다. 따라서 시간 순서만 보면 임차인이 근저당보다 앞섭니다.
그러나 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사(양도 전 임차인 김수현)가 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 일반적인 대항력 인수 계산에서는 유찰 시 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 이 사건에서는 해당 임차인에 대한 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52070 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 309-1 비체 햇빛에 3층 301호 · 서오릉로25가길 5 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 지상 5층 건물 내 제3층 제301호 |
| 실거래 비교면적 | 66.12㎡ |
| 소유자 | 윤연홍 · 2021.03.18 매매 · 2021.04.12 소유권이전 · 거래가액 258,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 265,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 258,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약으로 실질 인수 0원
말소기준권리는 2021.11.01 설정된 백건우 근저당권 150,000,000원입니다. 그보다 앞서 김수현은 2021.02.17 확정일자를 받고 2021.03.22 전입·점유해 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다. 임차권등기는 2023.05.01에 이뤄졌고 보증금은 258,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수현 | 301호 전부 | 258,000,000원 | 2021.03.22 | 2021.02.17 | 2023.05.01 | 대항력 有 | 우선변제 | 대항력 포기·말소 |
실제 임차인은 김수현 1명으로 봅니다. 등기부 임차권등기와 매각물건명세서가 확인되며, 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 확약은 이 임차권에 관한 것으로, 해당 임차인의 미배당 보증금에 대해서만 실질 인수 0원으로 반영합니다.
② 시세 비교 — 최근 시장은 180,000,000원, 신건은 265,000,000원
비체햇빛에(309-1)는 총 8세대, 2008.05.30 준공입니다. 실거래 비교면적은 66.12㎡이며, 확인되는 거래는 3건입니다. 전체 평균 212,333,333원보다 중요한 것은 최근 12개월 평균과 최신 거래입니다. 최근 12개월 거래는 1건, 180,000,000원이고 최신 거래도 2025.11의 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 63.12㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.04 | 66.12㎡ | 4 | 232,000,000원 |
| 2021.09 | 66.12㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 212,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 180,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득가는 265,000,000원입니다. 이는 전체 평균 212,333,333원 대비 124.8%, 최근 12개월 평균 180,000,000원 대비 147.2%입니다. 더구나 최근 거래가 과거 거래보다 -21.2%의 하락 추세를 보이므로, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균을 근거로 가격 메리트를 높게 평가할 수 없습니다.
③ 유찰 시나리오 — 일반 인수액과 확약 반영값을 구분
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 265,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 212,000,000원 | 49,768,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 169,600,000원 | 91,574,400원 | 0원 |
일반 계산상 인수액은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 기준으로 한 값입니다. 이 사건은 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 제출돼 있어 해당 임차인에 대해서는 실질 인수 0원으로 반영합니다.
④ 예상배당표 (매각가 265,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,510,000원 |
| 1. 임차보증금 우선변제 | 258,000,000원 | 258,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 백건우 | 150,000,000원 | 2,490,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 258,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 배당 추정상 집행비용 4,510,000원, 보증금 우선변제 258,000,000원, 근저당권 2,490,000원으로 매각대금 265,000,000원이 전액 소진됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 2008년 5월 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물의 제3층 제301호입니다.
- 입지. 선정중학교 서측 인근으로 다세대주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 도로. 사다리형 토지의 다세대주택 부지이며 북측 및 동측으로 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지가격. 공시지가 3,298,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이며 확인 실거래가 3건으로 표본이 많지 않습니다. 최근 12개월 거래는 1건이고 최근 거래 추세는 -21.2%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 실제 매각조건과 일치하는지 매각물건명세서 원문을 다시 확인하세요.
- 선순위 임차권 자체는 존재. 김수현의 전입·점유 2021.03.22는 말소기준 2021.11.01보다 빠릅니다. 확약이 없다면 유찰 시 인수액이 커지는 구조입니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 212,333,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 180,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -21.2%를 감안하면 신건 265,000,000원을 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 212,000,000원은 최근 12개월 평균 180,000,000원보다 여전히 높고, 2회 유찰 169,600,000원부터는 최근 거래 180,000,000원 아래로 내려갑니다.
- 세금 압류 확인. 당해세 여부에 따라 실제 배당 순서와 후순위 회수액이 달라질 수 있으므로 관련 세금 채권을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 확약으로 정리됐지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 258,000,000원의 선순위 보증금 때문에 매우 위험해 보입니다. 실제로 김수현의 전입·점유와 확정일자는 2021.11.01 말소기준권리보다 앞섭니다. 하지만 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출해 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 신건 실질취득 265,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 180,000,000원의 147.2%이고, 최근 거래 추세도 -21.2%입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만, 가격 리스크는 그대로 남아 있습니다. 이 사건은 신건에서 가격 가점을 줄 물건이 아니라, 유찰 이후 최근 거래 수준과 다시 비교해야 할 물건입니다.
