서울서부지방법원 2025타경52070. 은평구 구산동 ‘비체 햇빛에’ 3층 301호, 전용 66.12㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 윤연홍은 2021년 3월 18일 매매를 원인으로 258,000,000원에 취득했고, 2021년 11월 1일 백건우 명의 채권최고액 150,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 끝내면 안 됩니다. 임차인 김수현은 2021년 3월 22일 전입·점유를 시작해 말소기준일인 2021년 11월 1일보다 앞섭니다. 확정일자는 2021년 2월 17일이고 보증금은 258,000,000원이므로, 확약이 없다면 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 현재 회차 배당모형에서도 보증금 중 208,232,000원만 배당되고 49,768,000원이 미배당으로 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52070 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 309-1 비체 햇빛에 3층 301호 · 서오릉로25가길 5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 66.12㎡ · 지상 5층 건물의 3층 301호 |
| 소유자 | 윤연홍 · 2021.03.18 매매 · 거래가액 258,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 212,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 258,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.11.01 을구 9번 근저당권 · 백건우 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
이 사건의 권리분석 순서는 명확합니다. 김수현의 전입·점유일 2021.03.22가 말소기준권리 2021.11.01보다 빠르므로 대항력은 인정되는 구조이고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 이후 2022년 국민건강보험공단 압류, 2023년 은평구 압류, 2025년 부천시 압류, 2025년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
| 실제 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김수현 실제 임차인 1명 | 301호 전부 주거 · 임차권등기 | 258,000,000원 | 전입·점유 2021.03.22 확정일자 2021.02.17 | 대항력 有 우선변제 有 확약 후 실질 인수 0원 HUG 양도전 관계 |
주택도시보증공사는 명세서 비고에 “양도전: 임차인 김수현”으로 표시되고 경매 신청채권자로 등재돼 있습니다. 실질취득 계산에서는 김수현 보증금과 주택도시보증공사 청구액을 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰됐어도 최근 시세보다 높다
이 물건의 감정가 265,000,000원은 한 차례 유찰돼 최저가가 212,000,000원으로 내려왔습니다. 그러나 가격 판단의 기준은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 63.12㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.04 | 66.12㎡ | 4 | 232,000,000원 |
| 2021.09 | 66.12㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 180,000,000원 |
전체 3건 평균은 212,333,333원이지만, 이 값에는 2021년 225,000,000원과 2022년 232,000,000원의 과거 거래가 포함돼 있습니다. 반면 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 180,000,000원이고, 최근 가격은 과거 대비 -21.2%의 하락 추세입니다. 따라서 전체 평균과 최저가가 비슷하다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,768,000원 |
| 1. 임차인 김수현 보증금(우선변제) | 258,000,000원 | 208,232,000원 |
| 2. 근저당 · 백건우 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 258,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형 자체에서는 김수현 보증금의 미배당액이 49,768,000원으로 계산됩니다. 그러나 제출된 확약서에 따라 김수현 관련 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 전제되므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 확약 전제는 계속 확인
| 회차 | 매각가 | 배당모형상 미배당 보증금 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 212,000,000원 | 49,768,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 169,600,000원 | 91,574,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 135,680,000원 | 125,019,520원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당분이 늘어 매수인의 실질 부담이 보증금 수준에서 쉽게 낮아지지 않는 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 김수현 관련 확약이 있으므로 각 시나리오의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 따라서 추가 유찰이 발생하면 이번에는 실제로 권리분석상 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 “다세대주택”으로 이용 중이며, 2008년 5월 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 3층 301호입니다.
- 입지. 은평구 갈현동 소재 선정중학교 서측 인근이며, 주변은 다세대·다가구·단독주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 북측과 동측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,298,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 급·배수, 위생, 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 총 8세대이고 확인된 실거래는 3건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최신 거래 180,000,000원과 과거 225,000,000원·232,000,000원의 차이가 커 최근 가격 흐름을 우선해 보는 것이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심은 김수현 관련 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 제출 확약서의 대상·문구를 원본으로 대조해야 합니다.
- 확약 적용범위 확인. 실질 인수 0원 판단은 김수현 관련 보증금 채권에 한정됩니다. 다른 점유자나 별도 임차관계가 확인되면 별도 권리분석이 필요합니다.
- 가격 기준은 180,000,000원 자료를 우선. 전체 평균 212,333,333원에는 오래된 고가 거래가 섞여 있고 최근 가격 추세는 -21.2%입니다. 현재 실질취득 212,000,000원은 최근 시세의 117.8%입니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 관련 압류가 있어 당해세가 존재하면 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 현장 점유 확인. 임차권등기가 설정된 사건이므로 실제 점유 상태와 명도 가능 상태를 매각기일 전에 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 리스크는 확약이 풀었지만, 가격은 아직 시세 위
이 물건은 첫눈에 보면 보증금 258,000,000원의 대항력 임차인이 있어 강한 인수 위험이 있는 사건입니다. 현재 회차 배당모형만 놓고 보면 49,768,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 변제 여부와 관계없이 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했기 때문에 김수현 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그 다음부터는 가격이 전부입니다. 최저가는 212,000,000원이고 최근 12개월 평균과 최신 거래는 180,000,000원, 최근 가격 추세는 -21.2%입니다. 전체 과거 평균 212,333,333원과 비슷해 보인다는 이유로 현재 가격을 싸다고 판단하면 안 됩니다. 확약으로 권리 문제는 크게 완화됐지만, 현재 실질취득가는 최근 시세보다 높은 상태라는 것이 이 사건의 핵심입니다.
