서울서부지방법원 2025타경52128. 은평구 녹번동 ‘씨에스아르체’ 102동 4층 401호, 전용 30.03㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 선순위 임차권 자체보다 그 임차인의 대항력을 어떻게 처리했는지입니다. 임차인 김재진은 2020.10.16. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2020.09.03.입니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2021.04.09. 서울보증보험 가압류이므로 원래 구조만 보면 대항력 있는 임차인입니다.
보증금은 230,000,000원으로 현재 최저가 196,000,000원보다 큽니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 실제 배당 가정도 현재 회차에서 임차인에게 192,456,000원을 배당하고 37,544,000원이 부족한 것으로 계산돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사 측에서 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52128 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 81-17 씨에스아르체 102동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 30.03㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 4층 401호 |
| 소유자 | 김명희 (2020.10.16. 매매, 거래가액 230,000,000원 · 2020.10.29. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 196,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2021.04.09. 서울보증보험의 가압류 13,469,176원입니다. 그보다 앞서 임차인 김재진이 2020.10.16. 전입·점유했고 확정일자도 2020.09.03.이라 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다. 이후 2022.11.25. 보증금 230,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌고, 2025.10.31. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재진 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 2020.10.16 / 2020.09.03 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
김재진은 배당요구도 2022.11.25. 접수돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 회차 최저가 196,000,000원에서는 집행비용 3,544,000원을 제외한 192,456,000원이 임차보증금에 배당되는 가정이며, 보증금 대비 부족액은 37,544,000원입니다. 다만 이 부족액은 확약이 없을 때의 인수 계산값이고, 확약 내용에 따라 매수인의 실질 부담은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 ‘실질취득 1.96억’
씨에스아르체 동일 면적대 최근 거래 12건 가운데 최근 12개월 거래는 7건, 평균은 260,142,857원입니다. 최신 거래는 2026.08. 260,000,000원이며, 최근 거래군은 그 이전 거래군 대비 +8.8%입니다. 따라서 과거 전체 평균 251,333,333원보다도 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 30.03㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2026.08 | 30.07㎡ | 10 | 262,000,000원 |
| 2026.08 | 30.02㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2026.07 | 30.02㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 30.02㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2026.02 | 30.07㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2025.09 | 30.02㎡ | 3 | 249,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 7건 | 260,142,857원 |
현재 최저가는 196,000,000원이고 확약 반영 후 실질 인수도 0원이므로 실질취득 역시 196,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 75.3%, 최신 거래 260,000,000원보다 64,000,000원 낮은 금액입니다. 이 사건은 대항력 임차인의 보증금 230,000,000원을 실질취득가로 더해야 하는 일반적인 인수형과 달리, 제출된 확약 때문에 최저가 자체가 실질취득가가 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,544,000원 |
| 1. 임차인 김재진 보증금(우선변제) | 230,000,000원 | 192,456,000원 |
| 2. 서울보증보험 가압류 | 13,469,176원 | 0원 |
| 3. 오케이저축은행 가압류 | 17,719,840원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 가정상 임차보증금 미배당액은 37,544,000원입니다. 일반적인 대항력 인수형이면 이 금액이 매수인 부담으로 남지만, 이 사건은 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 따라 김재진 임차관계의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 없이는 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 배당표상 임차인 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 196,000,000원 | 37,544,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 156,800,000원 | 76,195,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 125,440,000원 | 107,116,160원 | 0원 |
확약이 없었다면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인 미배당액이 커져 매수인의 총 실질취득액이 보증금 230,000,000원 수준에 가까워지는 구조입니다. 그러나 제출된 확약이 적용되는 현재 분석에서는 각 회차의 미배당액을 매수인이 인수하지 않으므로, 실질취득은 각 회차 낙찰가와 동일합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며, 전용면적은 30.03㎡입니다. 전체 49세대, 2017.06.19. 준공입니다.
- 입지. 녹번초등학교 남서측 인근으로 단독·다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 역촌역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 및 남서측으로 각각 세로와 대로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역 등이며 공시지가는 5,929,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 흐름. 동일 면적 최근 12개월 7건 평균 260,142,857원, 최신 거래 260,000,000원이며 최근 거래군은 이전 거래군 대비 8.8% 높습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. “대항력 포기”와 “전액 미변제 시에도 임차권등기 말소” 문구가 현재 매각물건명세서에 그대로 반영돼 있는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 김재진의 을구 5번 주택임차권등기가 실제로 확약에 따라 말소되는 조건과 절차를 확인하세요.
- 배당표상 부족액과 인수액을 구분. 현재 회차 미배당 37,544,000원은 계산상 부족액이지만, 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 가격 비교 기준. 현재 실질취득 196,000,000원을 최근 12개월 평균 260,142,857원 및 최신 거래 260,000,000원과 비교해야 합니다.
- 다세대 환금성. 아파트가 아니라 49세대 규모 다세대주택이므로 실제 매도기간과 개별 호실 선호도는 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 핵심은 ‘대항력 임차인’보다 ‘확약의 효력’
이 사건은 표면적으로는 보증금 230,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 최저가 196,000,000원보다 보증금이 더 큰 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 가정도 37,544,000원의 미배당액을 계산합니다. 그러나 제출된 확약서가 대항력 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있어, 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 가격 판단의 기준은 보증금 230,000,000원이 아니라 실질취득 196,000,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 260,142,857원, 최신 거래는 260,000,000원이고 최근 거래 추세도 +8.8%입니다. 현재 회차 가격은 최근 시세 대비 75.3% 수준입니다. 다만 이 가격 차이를 실제 장점으로 인정하려면 확약의 적용 범위와 임차권등기 말소 이행을 원문에서 확실히 확인하는 것이 선행돼야 합니다.
