서울서부지방법원 2025타경52128. 녹번초등학교 남서측 인근에 있는 씨에스아르체 102동 4층 401호, 전용 30.03㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 김명희는 2020.10.16. 매매를 원인으로 2020.10.29. 소유권을 취득했고 거래가액은 230,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 근저당이 아니라 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력과 이를 해소하는 주택도시보증공사의 확약서입니다.
말소기준은 2021.04.09. 서울보증보험 주식회사의 가압류 13,469,176원입니다. 김재진의 주민등록일자와 점유개시일자는 2020.10.16.이므로 말소기준보다 빠르고, 확정일자도 2020.09.03.이어서 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 다만 주택도시보증공사가 제출한 확약에 따라 대항력을 포기하고 미변제액이 남더라도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 확약이 그대로 이행되면 매수인이 부담할 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52128 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 81-17 씨에스아르체 102동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 30.03㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 김명희 (2020.10.16. 매매 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 245,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 사용승인 | 2017.06.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약
2018년 설정된 우리은행 근저당 127,050,000원과 서울시산림조합 근저당 48,000,000원은 2020.10.16. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2021.04.09. 서울보증보험 주식회사의 가압류이며, 뒤이어 설정된 오케이저축은행 가압류와 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 범위 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재진 전유부분 전부 | 230,000,000원 | 2020.10.16 | 2020.09.03 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2022.11.25 | 보증기관 승계 실질 인수 0원* |
* 확약을 적용하지 않는 원칙적 시나리오에서는 1회 유찰 시 37,544,000원, 2회 유찰 시 76,195,200원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 본 리포트의 실질 인수 0원은 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 유효하게 이행되는 경우를 전제로 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균을 우선
씨에스아르체는 49세대, 2017.06.19. 사용승인된 집합건물입니다. 대상 전용면적 30.03㎡와 면적이 일치하는 거래 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 251,750,000원이지만 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선했습니다. 최근 12개월 5건 평균은 259,800,000원, 최신 거래는 2026.08. 270,000,000원이며 최근 거래 추세는 이전보다 +5.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 30.02㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2026.07 | 30.02㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 30.02㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2026.02 | 30.07㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2025.09 | 30.02㎡ | 3 | 249,000,000원 |
| 2025.07 | 30.03㎡ | 4 | 241,000,000원 |
| 2025.07 | 30.02㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2025.04 | 30.03㎡ | 3 | 239,000,000원 |
| 2025.01 | 30.02㎡ | 6 | 247,000,000원 |
| 2025.01 | 30.02㎡ | 5 | 213,000,000원 |
| 2024.12 | 30.07㎡ | 11 | 272,000,000원 |
| 2024.09 | 30.03㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 259,800,000원 |
확약 반영 실질취득액 245,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.3%입니다. 최신 거래 270,000,000원과 최근 12개월 평균 259,800,000원 모두 실질취득액보다 높고, 시장 추세도 +5.6%이므로 신건 가격은 최근 시세보다 낮은 구간입니다. 다만 전체 거래 범위가 213,000,000원부터 272,000,000원까지 넓어 개별 호수의 상태와 층 차이는 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,230,000원 |
| 1. 임차인 김재진 보증금 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 13,469,176원 | 10,770,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 17,719,840원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 승계 청구 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사의 청구는 임차보증금 승계관계이므로 김재진의 보증금과 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 현재 회차에서는 임차보증금 230,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무가 결론을 바꾼다
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 245,000,000원 | 0원 | 0원* | 245,000,000원* |
| 1회 유찰 시 | 196,000,000원 | 37,544,000원 | 0원* | 196,000,000원* |
| 2회 유찰 시 | 156,800,000원 | 76,195,200원 | 0원* | 156,800,000원* |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 녹번초등학교 남서측 인근이며, 주위에는 단독·다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설과 공원이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 6호선 역촌역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 외벽은 석재 마감, 창호는 섀시창호이며 위생·급배수·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 2필 일단의 부정형 토지이며 남측과 남서측으로 각각 세로와 대로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 건축선에 저촉됩니다.
- 거래. 전용 30.02㎡~30.07㎡ 거래 12건이 확인되며 최근 12개월 5건 평균은 259,800,000원, 최근 거래 추세는 +5.6%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기와 전액 미변제 시 임차권등기 말소 문구, 적용 대상과 이행 조건을 법원 원본에서 확인해야 합니다.
- 보증금 중복계산 금지. 김재진과 주택도시보증공사의 230,000,000원은 양도·승계관계이므로 별개의 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 실질취득 기준 비교. 현재 회차는 확약 반영 실질취득 245,000,000원을 최근 12개월 평균 259,800,000원 및 최신 거래 270,000,000원과 비교해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 별개로 현재 점유관계, 열쇠 인도 및 명도 절차를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 당해세와 최우선변제 반영 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있으므로 배당요구와 채권신고 원본을 대조해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역, 상대보호구역 및 건축선 적용 내용을 관할 기관에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 확약을 확인할 물건
이 물건은 표면상 선순위 대항력 임차보증금 230,000,000원이 있어 주의가 필요합니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제액과 관계없이 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했으므로, 그 확약이 유효하게 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다.
확약 반영 실질취득 245,000,000원은 최근 12개월 평균 259,800,000원의 94.3%이고, 최신 거래는 270,000,000원, 최근 거래 추세는 +5.6%입니다. 따라서 신건 가격은 최근 시세보다 낮은 구간이지만, 이 결론은 확약서 원문과 임차권 말소 이행을 확인했을 때만 유지됩니다. 권리는 확약으로 정리되고 가격은 최근 시세 아래지만, 입찰의 선결조건은 확약 검증입니다.
