제주지방법원 2025타경8441. 서귀포시 호근동 소재 창고시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 기호 1·2는 창고시설(공장), 기호 3·4는 창고시설(선과장)으로 이용 중이고, 토지는 총 4,996㎡입니다. 말소기준권리는 2020년 3월 17일 설정된 농협은행 근저당권 채권최고액 1,980,000,000원입니다.
등기부만 보면 후순위 권리는 비교적 선명합니다. 농협은행의 추가 근저당 240,000,000원, 아진피앤피 근저당 1,000,000,000원, 농협은행 가압류 136,392,719원과 경매개시결정은 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 특히 대상팜은 말소기준일보다 약 4개월 앞선 2019.11.21 점유로 조사돼 있어, 보증금과 계약관계를 확정하지 않은 상태에서는 낙찰자의 인수위험을 0원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8441 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 호근동 2056 · 제주특별자치도 서귀포시 학수암로 33-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호 1,2 창고시설(공장) · 기호 3,4 창고시설(선과장) |
| 소유자 | 김양수 |
| 토지 | 4,996㎡ · 자연녹지지역 · 공시지가 111,800원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 7,407,048,480원 / 7,407,048,480원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아진피앤피 / 1,893,164,134원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
임차·점유 현황
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 주식회사 대상팜 | 미상 | 2019.11.21 | 보증금 미상 / 833,333원 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 김순애 | 미상 | 2020.07.10 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신현경 | 미상 | 2022.06.08 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나이임 | 제시외 건물(ㄴ-1) · 사무실 | 2023.11.28 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 동성패키징주식회사 | 제시외 건물(ㄴ-1) · 사무실 | 2024.08.20 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고석인 | 미상 | 2024.10.04 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영미 | 소재지 3,4 제시 건물 및 제시외 건물(ㄹ~ㄱ-1) | 2025.01.02 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 표의 7건은 모두 실제 점유자로 봅니다. 이 중 말소기준일 전에 점유한 사람은 대상팜 1건이고, 나머지 6건은 말소기준일 이후입니다. 특히 대상팜은 보증금이 확인되지 않아 인수 가능액 자체가 숫자로 산정되지 않습니다.
② 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 7,407,048,480원으로 신건입니다. 동일 조건의 실거래 비교값이 확인되지 않는 상태이므로 이 금액이 시세 대비 저렴한지, 비싼지를 수치로 판정할 근거는 없습니다. 여기에 선순위 점유자인 대상팜의 보증금도 미상이라 실질취득비용은 7,407,048,480원보다 커질 가능성을 열어둬야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,407,048,480원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 76,470,485원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,980,000,000원 | 1,980,000,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사아진피앤피 | 1,000,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 136,392,719원 | 136,392,719원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,974,185,276원 |
현재 회차 계산상 채권자 청구액 3,356,392,719원은 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 1회 유찰 시와 2회 유찰 시에도 계산상 미배당은 0원입니다. 다만 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 대상팜의 미확정 보증금 인수위험과는 별개입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호 1·2는 창고시설(공장), 기호 3·4는 창고시설(선과장)으로 이용 중입니다. 일반 주거용 물건이 아니라 사업용 창고·공장 성격의 부동산입니다.
- 입지. 서귀포시 호근동 ‘서호초등학교’ 북측 원거리에 위치하며 과수원 위주의 경작지와 일부 단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지·규제. 4,996㎡, 자연녹지지역이며 공장설립제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 111,800원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 목록 5는 공부상 지목이 과수원이나 현황은 창고용지입니다. 2019.06.03 전용허가 협의 기록이 있으나, 감정요항표는 농지취득자격증명이 필요할 수 있어 관할관청 재확인을 요구하고 있습니다.
- 매각 포함. 일괄매각이며 제시외 건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2021-142호 기계기구가 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록 5 지상의 화물운송용 컨테이너 약 200개 및 이동식 컨테이너, 제시외 건물 5-1은 매각에서 제외됩니다.
- 기계기구. 기계기구 목록 중 3·4 자동고속합지기 각 1식은 소재불명으로 평가에서 제외됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대상팜 임대차 원본 확인. 2019.11.21 점유가 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·계약기간·점유 범위·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 보지 마세요.
- 실질취득가 재계산. 최저가 7,407,048,480원에 선순위 점유자의 실제 미배당 보증금이 존재하면 그 금액이 추가될 수 있습니다.
- 농지취득자격증명 확인. 목록 5는 전용허가 기록과 별개로 감정요항표에서 농취증 필요 가능성을 지적하고 있으므로 관할관청 확인이 필요합니다.
- 매각 포함·제외 경계 확인. 제시외 건물 일부와 기계기구는 포함되지만 컨테이너 약 200개, 이동식 컨테이너와 제시외 건물 5-1은 제외됩니다. 현장에서 소유관계와 경계를 대조해야 합니다.
- 소재불명 기계기구 확인. 자동고속합지기 2식은 평가에서 제외됐으므로 현존 여부와 영업시설 가치 산정에 반영하지 않아야 합니다.
- 신건 가격 검증. 현재 감정가와 최저가가 동일하고 비교 실거래 기준이 확정되지 않았으므로, 최저가 자체를 가격 메리트로 해석하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유관계를 직접 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리돼도, 실질 인수액은 아직 열려 있다”
이 사건은 근저당과 가압류의 소멸 여부만 놓고 보면 구조가 어렵지 않습니다. 말소기준 2020.03.17 이후의 등기 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션도 현재 회차부터 2회 유찰까지 채권자 미배당 0원으로 계산됩니다. 그러나 그 숫자가 곧 매수인 인수 0원을 의미하지는 않습니다.
농업회사법인 주식회사 대상팜은 말소기준보다 앞선 2019.11.21 점유자이고 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서는 대항력 가능·미상, 인수금액 미상으로 보는 것이 안전합니다. 여기에 농지취득자격증명 가능성, 매각 제외 컨테이너와 제시외 건물, 소재불명 기계기구까지 있어 현장·서류 대조의 비중이 큰 사건입니다. 등기 권리는 정리되지만, 실질취득비용과 취득범위는 아직 확정되지 않았습니다.
