서울서부지방법원 2025타경52197. 응암동 뉴월드애필리움 6층 602호 오피스텔입니다. 감정가는 293,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 234,400,000원입니다. 그러나 이 사건은 단순히 “감정가의 80%”만 보고 판단하면 안 됩니다. 임차인 박지수는 임대차계약일 2020.04.15, 확정일자 2020.04.16, 점유개시 2020.05.29, 주민등록 2020.06.01로 조사됐고, 말소기준권리인 2020.06.04 국 압류보다 주민등록이 앞섭니다. 따라서 자료상 대항력 있음으로 판정되어 있고, 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인 인수 가능성이 있습니다.
현재 회차 234,400,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,081,600원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 230,318,400원이 배당됩니다. 보증금 270,000,000원 중 39,681,600원이 남으므로, 자료상 이 금액이 매수인에게 인수됩니다. 결국 최저가 234,400,000원만이 아니라 실질취득 274,081,600원을 시세와 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52197 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 599-15 뉴월드애필리움 6층 602호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 지상 11층 중 6층 |
| 대상면적 | 55.88㎡ |
| 소유자 | 강현주 지분 25.675% · 이금옥 지분 74.325% |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 234,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차인보다 먼저 확인할 선순위 압류도 있다
말소기준권리는 갑구 11번, 2020.06.04 접수된 강현주 지분 국세 압류입니다. 같은 날 홍기은의 350,000,000원 가압류와 이후 은평신용협동조합·송상영·김행근· 주택도시보증공사 등의 가압류, 2025.11.12 강제경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 이 사건의 핵심은 그보다 앞선 갑구 9번 압류와 대항력 임차인입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제권 모두 있음
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박지수 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 270,000,000원 | 2020.06.01 / 2020.04.16 | 대항력 있음 | 배당요구 완료 | 39,681,600원 인수 |
박지수의 임대차계약일은 2020.04.15, 확정일자는 2020.04.16, 점유개시일은 2020.05.29, 주민등록일은 2020.06.01입니다. 배당요구는 2025.11.11에 접수됐습니다. 임차권등기는 2024.05.13에 이뤄졌지만, 대항력 판단의 핵심인 주민등록일이 말소기준권리 2020.06.04보다 앞서므로 제공된 분석상 대항력이 인정됩니다.
③ 유찰돼도 실질취득은 보증금 부근에 머문다
| 회차 | 매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 234,400,000원 | 230,318,400원 | 39,681,600원 | 274,081,600원 |
| 2회 유찰 시 | 187,520,000원 | 184,094,720원 | 85,905,280원 | 273,425,280원 |
| 3회 유찰 시 | 150,016,000원 | 147,115,776원 | 122,884,224원 | 272,900,224원 |
보증금이 270,000,000원으로 매각가보다 크기 때문에 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 배당액은 줄고 매수인이 인수하는 미배당 보증금은 커집니다. 따라서 낙찰가 하락분만큼 전체 취득비용이 크게 내려가는 구조가 아닙니다. 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매각가와 인수를 합친 금액은 약 272,900,224원~274,081,600원으로, 보증금 270,000,000원 부근에 머뭅니다. 최저가만 보고 “2.34억, 1.87억, 1.50억으로 싸진다”고 해석하면 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 비교 기준은 2.34억이 아니라 2.74억
뉴월드애필리움의 제공된 거래는 3건이며, 전체 평균은 303,200,000원입니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 거래보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.07의 282,000,000원 1건이며, 최신 거래 역시 282,000,000원입니다. 최근 가격은 과거 거래군 대비 -10.1%로 하락한 것으로 제시돼 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 60.51㎡ | 7 | 282,000,000원 |
| 2024.06 | 52.21㎡ | 10 | 297,600,000원 |
| 2023.11 | 52.21㎡ | 9 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 282,000,000원 |
현재 최저가 234,400,000원만 비교하면 최근 시세의 83.1%로 보이지만, 이는 대항력 임차인의 인수액을 빼고 본 숫자입니다. 현재 회차의 실질취득 274,081,600원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 282,000,000원의 약 97.2%입니다. 차이는 7,918,400원에 불과합니다. 최근 추세가 -10.1%인 점까지 고려하면, 현재 회차를 단순히 “시세보다 크게 싸다”고 평가하기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 234,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,081,600원 |
| 1. 임차인 박지수 보증금 | 270,000,000원 | 230,318,400원 |
| 2. 가압류 · 홍기은 | 350,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 은평신용협동조합 | 19,542,534원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 송상영 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김행근 | 270,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 박지수 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 임차인 박지수에게 230,318,400원이 배당되고, 보증금 부족분 39,681,600원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류가 있으며, 당해세에 해당할 경우 우선 차감되어 실제 임차인 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 대지권·세금 — 임차인 외의 별도 확인축
국세·지방세 관련 압류도 여러 건 존재합니다. 제공된 주의사항은 국세·지방세 압류 5건이며 당해세에 해당할 경우 우선 차감되어 후순위 배당이 줄 수 있다고 경고합니다. 특히 2020.05.28 압류는 말소기준권리보다 앞선 것으로 분류되어 있으므로 실제 체납액과 매각 후 존속 여부를 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 공부와 현황도 동일한 것으로 조사됐습니다.
- 입지. 은평문화예술정보학교 남서측 인근으로 근린생활시설·다세대주택·오피스텔이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 새절역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 11층 건물이며 위생·급배수·승강기·도시가스 난방·화재탐지·소화·기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 7필지 일단의 부정형 평지로 업무시설·근린생활시설·공동주택 건부지로 이용되며 근린상업지역·지구단위계획구역 등에 속합니다.
- 거래표본. 뉴월드애필리움은 12세대, 사용승인 관련 기준일은 2017.05.15이며 제공된 실거래 표본은 3건입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수. 현재 회차 배당계산상 박지수 보증금 부족분 39,681,600원이 매수인 인수입니다. 배당표 원본과 배당요구·대항력 자료를 다시 대조해야 합니다.
- 선순위 압류. 2020.05.28 국세 압류가 말소기준권리보다 앞선 것으로 분석돼 있습니다. 실제 체납액과 매각 후 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 당해세. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 임차인 예상배당액이 감소하고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금이 증가할 수 있습니다.
- 대지권. 현재 대지권 미등재 상태이며 향후 적정 지분 정리·등재를 전제로 감정됐습니다. 등재 가능성·절차·비용을 확인해야 합니다.
- 임차인 실체. 박지수에 대해 관계인 또는 가장임차인 의심 경고가 있으므로 계약서·송금내역·점유 자료를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최근 시세와 비교할 때 234,400,000원이 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득가를 사용해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래가 과거 거래군보다 -10.1% 낮게 제시돼 있어 과거 평균 303,200,000원만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총비용은 크게 안 내려간다”
이 사건의 핵심은 감정가 293,000,000원에서 한 번 유찰돼 234,400,000원이 됐다는 사실이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 박지수의 보증금이 270,000,000원이고, 현재 회차 배당 후 남는 39,681,600원이 매수인 인수로 계산된다는 점이 핵심입니다. 따라서 현재 실질취득은 274,081,600원으로 최근 거래 282,000,000원과 차이가 크지 않습니다.
2회·3회 유찰 시에도 낙찰가는 각각 187,520,000원, 150,016,000원으로 낮아지지만 인수액은 85,905,280원, 122,884,224원으로 커져 실질취득은 273,425,280원, 272,900,224원 수준에 머뭅니다. 여기에 말소기준 전 국세 압류, 당해세 가능성, 대지권 미등재까지 별도로 확인해야 합니다. 이 물건은 “감정가 대비 몇 % 할인인가”보다 보증금 인수와 선순위 권리를 확인한 뒤 총취득비용을 계산하는 것이 먼저인 사건입니다.
