서울서부지방법원 2025타경52197. 은평구 응암동 뉴월드애필리움 6층 602호, 전용면적 비교대상 55.88㎡의 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 강현주·이금옥이고, 2025.11.12. 박지수가 강제경매를 신청했습니다. 이 사건은 단순히 “임차보증금이 크다”는 이유만으로 판단할 물건이 아닙니다. 현재 회차에서는 박지수의 보증금 270,000,000원이 배당표상 전액 배당되지만, 등기 분석에는 말소기준일보다 앞선 2020.05.28. 이금옥 지분 압류가 매수인 인수로 남아 있습니다. 청구금액도 제시되지 않아, 이 부분의 실제 부담액을 확인하기 전까지는 권리가 깨끗하다고 볼 수 없습니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 최신 거래는 2026년 7월 282,000,000원이고 최근 12개월 평균 역시 282,000,000원입니다. 현재 최저가는 그보다 11,000,000원 높은 293,000,000원, 즉 최근 시세의 103.9%입니다. 전체 3건 평균 303,200,000원만 보면 낮아 보이지만, 최근 거래는 과거 거래보다 10.1% 하락했기 때문에 전체 평균을 근거로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52197 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 599-15 뉴월드애필리움 6층 602호 · 도로명 서울특별시 은평구 응암로 189-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 지상 11층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 강현주 지분 100분의 25.675 · 이금옥 지분 100분의 74.325 |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 293,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박지수 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 건물 / 거래규모 | 2017.05.15 준공 · 뉴월드애필리움 12세대 |
| 대지권 | 현재 등기사항전부증명서상 대지권 미등재 · 감정가는 향후 적정 대지권 지분 정리·등재를 전제로 평가 |
① 권리 흐름 — 현재 임차인 인수 0원, 하지만 별도 선순위 위험
말소기준은 데이터상 2020.06.04. 국 압류입니다. 그보다 앞선 2020.05.28. 이금옥 지분 압류는 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 표시돼 있습니다. 반면 2020.06.04. 홍기은 가압류와 같은 날 강현주 지분 압류, 이후 은평신용협동조합·송상영·김행근· 주택도시보증공사 등의 가압류와 후속 압류, 2025.11.12. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 있으나 현재 회차에서는 전액배당
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박지수 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2020.05.29 전입 2020.06.01 | 2020.04.16 배당요구 2025.11.11 | 270,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 박지수는 점유개시 2020.05.29., 전입 2020.06.01., 확정일자 2020.04.16.로 말소기준일 2020.06.04.보다 앞서며, 배당요구도 2025.11.11. 접수돼 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 것으로 분석돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 표시돼 있어 보증금을 별도 중복 합산할 사안도 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세 282,000,000원보다 신건이 높다
뉴월드애필리움의 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균은 303,200,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근의 거래를 우선해야 합니다. 2026년 7월 최신 거래가 282,000,000원이고 최근 12개월 거래도 이 1건뿐이어서 최근 12개월 평균 역시 282,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 60.51㎡ | 7 | 282,000,000원 |
| 2024.06 | 52.21㎡ | 10 | 297,600,000원 |
| 2023.11 | 52.21㎡ | 9 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 282,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 303,200,000원 |
현재 최저가 293,000,000원은 최신 거래·최근 12개월 평균보다 11,000,000원 높고, 103.9% 수준입니다. 더구나 최근 거래는 이전 거래 구간보다 10.1% 하락한 것으로 집계됩니다. 전체 평균 303,200,000원의 96.6%라는 숫자만 보고 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 최근 거래를 기준으로 보면 오히려 신건 최저가가 최근 시세 이상입니다.
④ 유찰돼도 ‘낙찰가만큼 싸지는’ 구조가 아니다
대항력 있는 박지수의 보증금은 270,000,000원입니다. 현재 회차 293,000,000원에서는 집행비용 4,902,000원을 제외하고도 보증금이 전액 배당돼 임차인 인수액이 0원입니다. 그러나 1회 유찰 시 낙찰가가 234,400,000원으로 내려가면 미배당 보증금 39,681,600원을 매수인이 인수하는 시나리오가 되고, 2회 유찰 시에는 낙찰가 187,520,000원에 인수액이 85,905,280원으로 늘어납니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 293,000,000원 | 0원 | 293,000,000원 |
| 1회 유찰 80% | 234,400,000원 | 39,681,600원 | 274,081,600원 |
| 2회 유찰 64% | 187,520,000원 | 85,905,280원 | 273,425,280원 |
즉 1회·2회 유찰 구간에서는 낙찰가가 크게 내려가도 임차인의 미배당 보증금이 인수액으로 늘어 실질취득액이 약 273,000,000~274,000,000원대에서 거의 고정됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서 나타나는 전형적인 구조입니다. 따라서 187,520,000원이라는 최저가만 보고 “대폭 싸졌다”고 평가하면 안 됩니다. 이 계산에도 앞서 언급한 금액 미상의 선순위 압류 부담은 포함되지 않았습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 293,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,902,000원 |
| 1. 임차인 박지수 보증금 | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 2. 가압류 · 홍기은 | 350,000,000원 | 18,098,000원 |
| 3. 가압류 · 은평신용협동조합 | 19,542,534원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 송상영 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김행근 | 270,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 박지수 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 293,000,000원 매각 가정에서는 임차인 박지수의 보증금 270,000,000원이 전액 배당되고, 홍기은 가압류에 18,098,000원이 배당됩니다. 국세·지방세 압류 5건 가운데 당해세가 있으면 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다. 또한 2020.05.28. 선순위 압류의 인수 부담은 위 배당시나리오의 임차인 인수액과 별개로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부 및 현황 모두 업무시설(오피스텔)로 조사됐습니다. 내부는 이해관계인의 폐문·부재로 직접 확인하지 못해 실제 내부구조는 재확인이 필요합니다.
- 입지. 은평문화예술정보학교 남서측 인근으로 근린생활시설·다세대주택·오피스텔이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 새절역이 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4미터 포장도로, 동측 및 남측으로 폭 약 1미터 인도에 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 4,501,000원/㎡입니다.
- 대지권. 등기상 대지권이 미등재 상태입니다. 같은 건물 유사 부동산은 대지권을 포함해 거래된 것으로 파악돼 감정가도 향후 적정 지분의 정리·등재를 전제로 산정됐으므로 입찰 전 진행상황을 확인해야 합니다.
- 환금성. 12세대 규모의 오피스텔이고 확인된 거래는 3건입니다. 경매물건 평균 유찰횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%로 집계돼 환금성 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 압류 확인. 2020.05.28. 이금옥 지분 압류가 매수인 인수로 표시됩니다. 금액과 실제 존속범위를 원본 등기·세무관계 자료에서 확인하기 전에는 총 인수액을 확정하지 마세요.
- 현재 가격은 최근 시세 이상. 최저가 293,000,000원은 최신 거래·최근 12개월 평균 282,000,000원의 103.9%입니다. 전체 평균 303,200,000원만 근거로 가격 메리트를 평가하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 이전 거래 구간 대비 -10.1%입니다. 신건 가격에 시세 상승을 전제로 한 프리미엄을 더하는 접근은 데이터와 맞지 않습니다.
- 유찰 후 실질취득액 재계산. 1회 유찰 시 임차보증금 인수 39,681,600원, 2회 유찰 시 85,905,280원입니다. 낙찰가와 인수액을 합쳐 비교해야 합니다.
- 임대차 관계 확인. 박지수는 임차인이면서 신청채권자로 표시되고 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 메모가 있습니다. 임대차계약서·보증금 지급내역·전입·점유관계를 원본으로 대조하세요.
- 대지권 미등재 확인. 감정가는 대지권 정리·등재를 전제로 산정됐습니다. 경매 진행 시 실제 대지권 정리 여부와 등기 가능성을 반드시 재확인하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 5건 가운데 당해세가 있으면 배당표가 달라질 수 있으므로 실제 교부청구와 우선순위를 확인하세요.
맺으며 — “신건도 안 싸고, 유찰돼도 낙찰가만큼 싸지지 않는다”
이 사건의 첫 번째 함정은 현재 신건 가격입니다. 293,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 282,000,000원보다 높고 최근 가격 흐름도 -10.1%입니다. 따라서 신건 최저가를 두고 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
두 번째 함정은 유찰 후 구조입니다. 현재는 박지수 보증금 270,000,000원이 전액 배당돼 임차인 인수가 0원이지만, 낙찰가가 보증금 아래로 내려가면 미배당액을 매수인이 인수합니다. 1회 유찰에서는 낙찰가+임차인 인수가 274,081,600원, 2회 유찰에서는 273,425,280원으로, 낙찰가가 크게 내려가도 실질취득액은 보증금 부근에서 거의 고정됩니다.
마지막으로 더 중요한 변수는 2020.05.28. 선순위 압류입니다. 이 권리는 매수인 인수로 표시되지만 금액이 확인되지 않았습니다. 여기에 대지권 미등재, 소규모 오피스텔의 낮은 경매 매각지표까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 현재 가격은 최근 시세 이상이고, 유찰 후에도 임차보증금 승계가 가격 하락 효과를 상당 부분 상쇄하며, 별도의 선순위 인수금액까지 미확정입니다. 권리와 가격을 모두 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
