서울서부지방법원 2025타경52215. 서울 마포구 서교동 제이빌리지 나동 301호, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택 단지형)으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “말소기준 뒤 권리 전부 소멸”만 보고 끝내면 안 됩니다. 말소기준권리는 2021.08.13. 비엔케이캐피탈의 가압류이지만, 임차인 김병준은 그보다 앞선 2020.03.27. 전입·점유와 2020.03.04. 확정일자를 갖고 있습니다. 따라서 실제 임차인 1명은 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 선순위 임차인입니다.
현재 매각가 462,000,000원 가정에서는 집행비용 7,020,000원을 먼저 빼고도 임차보증금 430,000,000원이 전액 배당되므로 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 구조의 핵심은 “현재 인수 0원” 자체가 아니라 임차인의 배당액이 실제로 430,000,000원을 모두 채우느냐입니다. 국세·지방세 압류가 다수 존재하고 당해세에 해당하면 선순위에서 차감될 수 있으므로, 그만큼 임차인 미배당이 생기면 대항력에 따라 매수인이 떠안을 가능성이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52215 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 서교동 473-6 제이빌리지 나동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택 단지형) · 지상5층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 정진섭 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 462,000,000원 / 462,000,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 경매개시 | 2025.11.20 · 파산채무자 정진섭의 파산관재인 · 청산을 위한 형식적 경매개시결정 |
| 등기부 발급 | 2026.08.21 · 서울서부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부상 말소기준은 2021.08.13. 비엔케이캐피탈 가압류 1,943,504,548원입니다. 이후 마포구·국·국민건강보험공단 등의 압류와 2025.11.20. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 김병준의 실제 임차관계는 말소기준보다 앞섭니다. 임대차계약일은 2020.03.02, 확정일자는 2020.03.04, 전입·점유개시는 2020.03.27이며, 임차권등기는 2024.04.03 이루어졌습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김병준 | 전유부분 전부 · 주거 | 430,000,000원 | 2020.03.27 / 2020.03.04 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
배당요구도 2024.04.03. 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명이며, 보증금을 중복 합산할 사정은 없습니다.
② 시세 비교 — 현재는 최근 시세보다 낮다
제이빌리지는 총 11세대, 사용승인일은 2019.01.21입니다. 시장 비교 대상 면적은 54.47㎡이며, 실거래 비교 표본은 55.93㎡입니다. 전체 4건 평균은 492,425,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 520,000,000원, 최신 거래는 590,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 +11.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 55.93㎡ | 5 | 590,000,000원 |
| 2023.10 | 55.93㎡ | 2 | 450,000,000원 |
| 2022.09 | 55.93㎡ | 4 | 410,700,000원 |
| 2021.07 | 55.93㎡ | 5 | 519,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 492,425,000원 |
| 최근 평균 | — | 2건 | 520,000,000원 |
현재 최저가 462,000,000원은 최근 12개월 평균의 88.8%이고, 전체 실거래 평균 대비로도 93.8%입니다. 최신 거래 590,000,000원보다도 낮습니다. 게다가 최근 거래 추세가 +11.9%이므로, 제공된 시세 지표만 놓고 보면 신건 가격 자체에는 할인 여지가 존재합니다. 다만 이 판단은 현재 회차에서 임차보증금이 전액 배당되어 인수 0원이 유지된다는 전제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 462,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,020,000원 |
| 1. 임차인 김병준 보증금 | 430,000,000원 | 430,000,000원 |
| 2. 비엔케이캐피탈 가압류 | 1,943,504,548원 | 24,980,000원 |
| 3. 파산관재인 경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이 배당 가정에서는 임차인 보증금 430,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 비엔케이캐피탈은 24,980,000원을 배당받고 1,918,524,548원이 미배당됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 선순위 차감이 발생할 수 있어 실제 임차인 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 실질취득 — 유찰폭이 그대로 할인되지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 462,000,000원 | 0원 | 462,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 369,600,000원 | 66,374,400원 | 435,974,400원 |
| 2회 유찰 · 64% | 295,680,000원 | 139,259,520원 | 434,939,520원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 1회·2회 유찰 뒤에는 보증금이 낙찰가보다 커지면서 대항력 임차인의 미배당액을 매수인이 승계하게 됩니다. 따라서 “2회 유찰돼 295,680,000원까지 떨어졌다”는 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 실제 비교 기준은 낙찰가 + 인수액입니다.
⑤ 세금·공매·파산 체크
- 국세·지방세 압류. 마포구 압류, 분당세무서장 압류, 국민건강보험공단 압류, 마포세무서장 압류가 등기되어 있습니다. 당해세 해당 여부와 금액을 반드시 확인해야 합니다.
- 공매 이력. 2024.04.11. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있었고 2024.09.26. 공매취소공고를 원인으로 2025.01.02. 말소되었습니다.
- 파산. 2024.10.14. 서울회생법원 파산선고결정이 있었고, 2025.11.20. 파산채무자 정진섭의 파산관재인이 청산을 위한 형식적 경매개시결정을 받았습니다.
- 가압류 미배당. 비엔케이캐피탈 청구금액은 1,943,504,548원이며 현재 배당 가정에서는 24,980,000원만 배당되어 1,918,524,548원이 미배당됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 6호선 망원역 서측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트 및 일부 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 망원역이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층 건물 내 3층 301호이며, 외벽은 석재타일 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단지의 평탄한 자루형 토지이며 동측 약 4M 포장도로와 접합니다. 토지면적은 468.1㎡, 공시지가는 6,113,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래표본. 제이빌리지는 11세대이며 실거래 표본은 4건으로 많지 않아 개별 호수의 상태·층 차이에 따른 가격 편차를 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 원본 확인. 김병준의 430,000,000원 보증금이 실제 배당에서 전액 충족되는지 확인하는 것이 최우선입니다.
- 당해세 금액 확인. 국세·지방세가 선순위로 차감되면 현재 0원으로 계산된 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회 유찰 369,600,000원, 2회 유찰 295,680,000원만 보지 말고 각각 66,374,400원·139,259,520원의 인수액을 합쳐 판단해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 공매공고는 취소·말소된 이력이 있으므로 한국자산관리공사 관련 진행 상태와 경매 절차를 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 토지거래허가 규제 확인. 감정요항표에 토지거래계약 허가구역 표기가 있으므로 입찰자의 자격과 해당 다세대 물건에 대한 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 교부청구와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 괜찮지만, 권리는 ‘조건부’다
이 물건은 신건 최저가가 최근 12개월 실거래 평균의 88.8%이고, 최신 거래 590,000,000원에도 못 미쳐 가격 지표만 보면 분명 매력이 있습니다. 그러나 권리분석의 결론은 단순한 안전형이 아닙니다. 실제 임차인 김병준은 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이고 보증금은 430,000,000원입니다.
현재 배당 시뮬레이션에서는 그 보증금이 전액 배당되어 인수 0원입니다. 하지만 국세·지방세의 선순위 차감액이 확인되지 않은 상태에서는 그 0원을 확정할 수 없습니다. 또한 유찰 뒤 보증금이 낙찰가를 초과하기 시작하면 낙찰가 하락분 상당액이 다시 임차보증금 인수로 붙어, 실질취득은 435,974,400원·434,939,520원 수준으로 유지됩니다. 따라서 이 사건의 승부처는 “얼마나 유찰됐느냐”가 아니라 “임차인이 실제 얼마를 배당받고, 내가 최종적으로 얼마를 부담하느냐”입니다. 가격은 긍정적이지만 권리는 세금·배당 확인을 전제로 접근해야 하는 물건입니다.
