서울서부지방법원 2025타경52215. 마포구 서교동 제이빌리지 나동 3층 301호, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택 단지형)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 462,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 369,600,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 80%까지 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 임차인 김병준은 2020.03.27 전입·점유를 시작했고 2020.03.04 확정일자를 받아, 2021.08.13 말소기준 가압류보다 앞서는 대항력 있는 임차인입니다.
김병준의 임차보증금은 430,000,000원입니다. 현재 최저가 369,600,000원을 전제로 한 예상배당에서 집행비용 5,974,400원을 먼저 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 363,625,600원이고, 보증금 중 남는 66,374,400원이 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 따라서 매수인의 실제 부담은 최저가 369,600,000원이 아니라 369,600,000원 + 66,374,400원 = 435,974,400원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52215 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 서교동 473-6 제이빌리지 나동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택 단지형) · 54.47㎡ · 지상5층 중 3층 |
| 소유자 | 정진섭 |
| 감정가 / 최저가 | 462,000,000원 / 369,600,000원 (1회 유찰) |
| 경매신청 | 파산채무자 정진섭의 파산관재인 · 청산을 위한 형식적 경매 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준권리는 2021.08.13 비엔케이캐피탈 주식회사 가압류 1,943,504,548원입니다. 이후 마포구 압류, 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 국세 압류 및 2025.11.20 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 임차인 김병준의 전입·점유일은 2020.03.27로 이 가압류보다 앞섭니다. 따라서 등기부상 주택임차권이 매각으로 소멸하더라도 보증금 미배당분까지 사라지는 구조로 보면 안 됩니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김병준 | 전유부분 전부 | 430,000,000원 | 2020.03.27 / 2020.03.04 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 |
김병준은 2024.04.03 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 것으로 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명이며, 보증금은 430,000,000원 한 건입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 435,974,400원으로 본다
제이빌리지의 시세 지표상 최근 12개월 평균은 520,000,000원, 최신 거래는 2024.02 590,000,000원입니다. 현재 최저가 369,600,000원만 시세와 비교하면 최근 12개월 평균의 71.1%로 보이지만, 대항력 임차인 인수액을 합친 실질취득 435,974,400원을 기준으로 보면 최근 12개월 평균의 약 83.8%, 최신 거래의 약 73.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 55.93㎡ | 5 | 590,000,000원 |
| 2023.10 | 55.93㎡ | 2 | 450,000,000원 |
| 2022.09 | 55.93㎡ | 4 | 410,700,000원 |
| 2021.07 | 55.93㎡ | 5 | 519,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 520,000,000원 |
전체 실거래 평균은 492,425,000원이지만 가격 판단에는 최근 12개월 평균 520,000,000원과 최신거래 590,000,000원을 우선했습니다. 제공된 추세 지표도 +11.9%로 음수가 아닙니다. 따라서 현재 계산상 실질취득가는 최근 시세 지표보다 낮습니다. 다만 이 할인폭을 그대로 확정 수익으로 보면 안 됩니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 확인되면 임차인보다 먼저 빠지는 금액이 생겨 임차인의 미배당액, 즉 매수인 인수액이 더 커질 수 있기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 369,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,974,400원 |
| 1. 임차인 김병준 보증금 | 430,000,000원 | 363,625,600원 |
| 2. 비엔케이캐피탈 주식회사 가압류 | 1,943,504,548원 | 0원 |
| 3. 파산채무자 정진섭의 파산관재인 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 363,625,600원이 배당되고 66,374,400원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 369,600,000원 | 66,374,400원 | 435,974,400원 |
| 2회 유찰 시 | 295,680,000원 | 139,259,520원 | 434,939,520원 |
| 3회 유찰 시 | 236,544,000원 | 197,567,616원 | 434,111,616원 |
1회 더 유찰되면 낙찰가는 73,920,000원 내려가지만 예상 인수액은 72,885,120원 늘어 실질취득액 감소는 1,034,880원에 그칩니다. 3회 유찰 시에도 총부담은 434,111,616원으로 현재와 큰 차이가 없습니다. 이 사건에서는 유찰 횟수보다 임차보증금 430,000,000원이 가격의 바닥을 만드는 구조라는 점이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 6호선 망원역 서측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·아파트와 일부 소규모 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 망원역이 소재해 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층 건물의 3층 301호이며 위생·급배수·도시가스·난방·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 2필지 일단지, 평탄한 자루형 토지이며 동측으로 폭 약 4M 포장도로와 접합니다. 공시지가 6,113,000원/㎡입니다.
- 규모. 제이빌리지는 11세대이며 사용승인일은 2019.01.21입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담 계산. 현재 최저가 369,600,000원에 예상 인수액 66,374,400원을 더한 435,974,400원을 출발점으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 김병준의 보증금 430,000,000원, 전입 2020.03.27, 확정일자 2020.03.04 및 배당요구 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 금액이 있으면 임차인 배당이 줄어 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 등기가 있었고 이후 공매취소공고로 말소됐으므로 현재 진행 상태를 원본에서 확인해야 합니다.
- 형식적 경매 구조 확인. 2025.11.20 파산채무자 정진섭의 파산관재인이 청산을 위한 형식적 경매를 신청한 사건입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·세금 관계 및 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3.696억 낙찰”이 아니라 “약 4.36억 취득”
이 물건에서 가장 위험한 착시는 감정가 4.62억에서 1회 유찰돼 최저가가 3.696억까지 내려왔다는 숫자입니다. 김병준의 보증금 4.30억이 낙찰가보다 크고 대항력이 있기 때문에 현재 예상 인수액은 66,374,400원, 실질취득은 435,974,400원입니다. 2회·3회 유찰돼도 인수액이 함께 늘어 총부담은 약 4.34억 수준에 머뭅니다.
제공된 시세 지표만 놓고 보면 실질취득 435,974,400원은 최근12개월 평균 520,000,000원보다 낮고 최신거래 590,000,000원보다도 낮습니다. 다만 국세·지방세 압류 중 선순위로 빠질 세금이 존재하면 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다. 따라서 이 사건의 판단 기준은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 “세금과 임차보증금을 포함해 실제 얼마에 취득하느냐”입니다.
