서울서부지방법원 2025타경52236. 서울 은평구 응암동 타미에코빌 4층 402호 오피스텔입니다. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 감정가 90,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 72,000,000원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구액은 87,021,255원입니다.
이 사건의 핵심은 등기부에 잡힌 박세현의 주택임차권입니다. 임차보증금은 81,900,000원이고 주민등록일은 2020.08.18입니다. 말소기준권리인 2023.06.16 압류보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 보증금이 현재 최저가 72,000,000원보다 크기 때문에 확약이 없었다면 낙찰가가 내려가더라도 미회수 보증금이 인수되어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52236 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 126-2 타미에코빌 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 9층 내 4층 402호 |
| 소유자 | 손복희 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 72,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 87,021,255원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 공시지가 | 4,041,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약을 함께 봐야 한다
말소기준권리는 2023.06.16 국 압류입니다. 이후 2023.08.03 인천광역시 중구 압류와 2025.11.18 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2018.08.22 은평신용협동조합 근저당권은 2018.08.29 이미 말소됐습니다.
주의할 권리는 박세현의 주택임차권입니다. 등기 자체는 2024.08.29에 이뤄졌지만, 실제 주민등록일은 2020.08.18, 점유개시일은 2020.08.14이며 임대차계약일도 2020.07.07부터 시작합니다. 따라서 단순히 임차권등기 날짜만 보고 후순위로 처리하면 안 됩니다. 실제 대항력 발생 시점이 말소기준 압류보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 원칙상 81,900,000원 인수, 확약으로 실질 0원
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 권리 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박세현 | 부동산 전유부분 전부 | 2020.08.18 | 81,900,000원 | 대항력 有 우선변제권만 주장 | 실질 인수 0원 |
임차보증금 81,900,000원은 현재 최저매각가 72,000,000원보다 큽니다. 따라서 확약이 없다는 전제라면 낙찰가가 72,000,000원일 때도 미배당 보증금을 매수인이 떠안아 실질취득액이 보증금 수준까지 올라갑니다. 2회·3회 유찰로 낙찰가가 더 낮아져도 인수액이 그만큼 늘어나는 구조이므로 최저가만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다.
그러나 이 사건에는 그 위험을 해소하는 별도 확약이 있습니다. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했으므로, 실질취득액은 낙찰가와 같은 수준으로 판단합니다. 다만 입찰 전에는 해당 확약서 원문과 매각물건명세서의 반영 상태를 반드시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,696,000원 |
| 임차인 박세현 보증금 | 81,900,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 87,021,255원 | 70,304,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박세현 보증금은 대항력 임차보증금으로 81,900,000원 전액 인수 위험이 표시되지만, 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 따라 이 임차권의 실질 매수인 인수액은 0원으로 판단합니다. 현재 회차에서 신청채권자의 미배당액은 16,717,255원입니다.
④ 회차별 구조 — 확약이 없다면 보증금이 실질취득 하한선
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 임차권 영향 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 72,000,000원 | 70,304,000원 | 16,717,255원 | 확약으로 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 | 57,600,000원 | 56,163,200원 | 30,858,055원 | 확약으로 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 | 46,080,000원 | 44,850,560원 | 42,170,695원 | 확약으로 실질 인수 0원 |
확약이 없었다면 어느 회차로 내려가든 81,900,000원 보증금보다 낙찰가가 낮아 매수인의 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 즉 최저가가 57,600,000원이나 46,080,000원으로 내려가도 실질취득비용이 단순히 그 금액까지 떨어지는 것이 아닙니다. 하지만 제출된 확약이 유효하게 반영되는 한 이 사건에서는 그 인수 구조가 해소됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구립응암노인복지관 서측 인근으로, 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설·각급학교가 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 새절역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 9층 건물의 4층 402호이며 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 사용승인일은 2018.08.10입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소방·승강기·기계식주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가는 4,041,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 이 사건 권리안전성의 핵심은 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약입니다. 입찰 전 원문과 매각물건명세서 반영 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 박세현의 보증금은 81,900,000원이며 전입일 2020.08.18로 말소기준 압류보다 앞섭니다. 확약이 없다면 인수형이라는 점을 전제로 서류를 점검해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 감정가 90,000,000원에서 1회 유찰됐다는 사실만으로 저가 매수라고 판단할 수 없습니다. 최근 실거래와 현재 매물가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 회차에서 신청채권자 청구액 87,021,255원 중 70,304,000원이 배당되는 계산이며 미배당액은 16,717,255원입니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 현재 점유상태가 일치하는지 현황을 재확인하고 인도 절차 가능성도 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “원칙은 인수형, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건은 숫자만 보면 경계가 필요한 사건입니다. 박세현의 보증금 81,900,000원은 현재 최저가 72,000,000원보다 크고, 전입일도 말소기준 압류보다 앞서기 때문입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 매수인 인수액이 늘어 실질취득비용은 보증금 수준 아래로 내려가기 어렵습니다.
하지만 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 이 때문에 이 임차권에 관한 실질 인수액은 0원으로 보는 것이 핵심입니다. 결국 이 사건의 승부처는 권리보다 확약서의 유효한 반영 여부와 실제 시세입니다. 현재 최저가 72,000,000원이 감정가보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 입찰 직전 확약서·매각물건명세서·점유현황과 시장가격을 함께 대조해야 합니다.
