서울서부지방법원 2025타경52236. 응암동 타미에코빌 4층 402호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 권리분석 포인트는 단순한 “대항력 있음/없음”이 아닙니다. 임차권자 박세현은 2020.08.18 전입했고, 말소기준권리인 2023.06.16 압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있습니다. 보증금도 81,900,000원으로 등기되어 있습니다.
그런데 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 박세현의 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 박세현 보증금의 법정 대항력만 기계적으로 보면 인수 가능액 81,900,000원이 보이지만, 이 사건에서는 확약을 반영한 실질 인수액을 0원으로 판단하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52236 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 126-2 타미에코빌 4층402호 · 응암로21가길 1-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 철근콘크리트구조 9층 내 4층 |
| 사용승인 | 2018.08.10 |
| 소유자 | 손복희 · 2018.08.08 매매, 2018.08.29 소유권 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 87,021,255원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 결론을 바꾼다
2018.08.22 은평신용협동조합 근저당권은 채권최고액 2,880,000,000원으로 설정됐지만 2018.08.29 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 분석의 말소기준은 2023.06.16 국의 압류입니다. 그 뒤 2023.08.03 압류, 2024.08.29 박세현 주택임차권등기, 2025.11.18 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박세현 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 81,900,000원 | 2020.08.18 | 有 포기 확약 | 우선변제권 주장 | 실제 임차인 |
임차권등기에는 최초 임대차계약일자 2020.07.07, 증액계약일자 2022.07.28, 점유개시일자 2020.08.14, 주민등록일자 2020.08.18이 기재되어 있습니다. 보증금은 78,000,000원에서 2022.07.28에 3,900,000원이 증액되어 81,900,000원이 되었고, 확정일자는 최초분 2020.07.07, 증액 후 금액은 2022.08.10입니다. 배당요구는 2024.08.29 접수됐습니다.
② 가격·회차 시나리오 — ‘싸다’고 단정할 단계는 아니다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 90,000,000원인 신건입니다. 확약을 반영하면 박세현 보증금의 실질 인수는 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 90,000,000원입니다. 다만 가격 판단은 감정가 자체가 아니라 실제 시장 거래와 비교해야 하므로, 이 금액만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 있다고 결론내리지는 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 90,000,000원 | 87,021,255원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 72,000,000원 | 70,304,000원 | 16,717,255원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 57,600,000원 | 56,163,200원 | 30,858,055원 | 0원 |
유찰될수록 주택도시보증공사의 미배당액은 증가하지만, 제출 확약이 그대로 효력을 갖는다는 전제에서는 그 미배당액이 박세현 보증금 명목으로 매수인에게 다시 전가되는 구조가 아닙니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 실질취득도 해당 낙찰가 수준으로 내려가는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,020,000원 |
| 임차인 박세현 보증금 | 81,900,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 87,021,255원 | 87,021,255원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 958,745원 |
법정 대항력만 기계적으로 적용하면 박세현 보증금 81,900,000원이 매수인 인수로 남을 수 있는 구조입니다. 다만 제출된 확약서에 따라 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구립응암노인복지관 서측 인근으로 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설·각급학교 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 새절역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·소방·승강기·기계식주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 평지이며 남서측으로 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재되어 있습니다.
- 토지가격. 공시지가 4,041,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. “대항력 포기”와 “전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소” 문구가 실제 매각물건명세서 제출 확약서에 그대로 존재하는지 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 박세현 외 점유관계 확인. 확약은 박세현에게만 적용됩니다. 감정요항의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2018.08.22 은평신용협동조합 근저당은 2018.08.29 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2023.06.16 압류입니다.
- 임차권등기 처리 확인. 박세현 주택임차권은 2024.08.29 등기됐습니다. 낙찰 후 실제 말소절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 최저가 90,000,000원이 곧 시세 메리트를 뜻하지 않습니다. 오피스텔의 층·상태·임대수익·실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 관리비·현장 상태. 기계식주차장과 공용부분 관리 상태, 미납 관리비 및 실제 내부 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “대항력 있음”에서 분석을 멈추면 안 되는 사건
이 물건은 박세현이 2020.08.18 전입했고 말소기준권리는 2023.06.16이어서, 표면적으로 보면 81,900,000원 보증금을 떠안을 수 있는 대항력 임차인 사건입니다. 하지만 매각물건명세서에 제출된 확약서가 결론을 바꿉니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에 박세현에 대한 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 최저가 90,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득 역시 90,000,000원으로 보는 것이 맞습니다. 다만 확약의 존재가 가격 메리트까지 보장하지는 않습니다. 이 사건은 권리 리스크는 확약서로 크게 낮아졌지만, 가격은 별도로 검증해야 하는 오피스텔입니다. 입찰 전 가장 중요한 확인 대상은 확약서 원문과 박세현 외 별도 점유관계입니다.
