서울서부지방법원 2025타경52241. 은평구 구산동 야긴하이빌 비동 4층 401호, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 가압류·압류가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다. 임차인 유수호는 2020.11.02 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2020.10.21입니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류는 2022.08.11 접수됐으므로, 주어진 자료상 임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 구조입니다.
다만 현재 최저가 228,800,000원을 기준으로 한 배당표에서는 집행비용 4,003,200원을 먼저 제외한 뒤 임차보증금 199,000,000원이 전액 배당됩니다. 그래서 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 반대로 2회 유찰가 183,040,000원에서는 임차인 미배당액 19,322,560원이, 3회 유찰가 146,432,000원에서는 55,418,048원이 매수인 인수로 계산됩니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 보증금 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 임차인 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52241 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 374 야긴하이빌 비동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 김대성 |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 228,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구금액 | 199,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 단지 / 규모 | 야긴하이빌 · 29세대 · 사용승인 2019.05.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
2022.10.21 은평구 압류, 2022.12.08 국 압류, 2023.08.30 임차권등기, 2025.11.24 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 항목입니다. 그러나 임차권등기가 말소된다는 것과 보증금 채권이 무조건 사라진다는 것은 별개입니다. 이 사건은 매각물건명세서상으로도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유수호 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.11.02 / 2020.10.21 | 199,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 시 승계 |
유수호는 임차권등기뿐 아니라 현황조사·문건접수·매각물건명세서에도 나타나는 실제 임차인 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 임차인으로 표시된 사람이 아니므로 보증금을 별도로 중복 합산할 사안은 아닙니다. 한편 자료에는 유수호가 경매개시결정의 채권자와 동일인이라는 점 때문에 관계인 가능성을 경고하고 있습니다. 따라서 입찰 전 임대차계약서와 배당요구·경매신청 채권의 관계를 원문으로 대조할 필요가 있습니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 낙찰가만 보면 안 된다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 228,800,000원 | 199,000,000원 | 0원 | 228,800,000원 |
| 2회 유찰 시 | 183,040,000원 | 179,677,440원 | 19,322,560원 | 202,362,560원 |
| 3회 유찰 시 | 146,432,000원 | 143,581,952원 | 55,418,048원 | 201,850,048원 |
④ 시세 비교 — 현재 회차는 기준가보다 3.5% 낮지만 표본이 1건
야긴하이빌의 제시된 실거래 자료는 2022.08 거래 1건으로, 전용 34.78㎡·5층이 237,000,000원에 거래됐습니다. 제시된 최근 12개월 평균과 최신 거래가도 모두 237,000,000원이며, 현재 최저가이자 실질취득액 228,800,000원은 그 금액의 96.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 34.78㎡ | 5 | 237,000,000원 |
| 제시 평균 | — | 1건 | 237,000,000원 |
숫자만 보면 현재 회차가 기준 거래보다 8,200,000원 낮습니다. 그러나 거래 표본이 1건뿐이고, 그 거래는 대상 전용면적 38.01㎡와도 차이가 있습니다. 따라서 96.5%라는 수치를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거로 사용하기보다는, 가격 여유가 크지 않은 참고값으로 보는 편이 안전합니다. 특히 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 4.4회이고 낙찰률은 0.0%로 제시돼 있어 환금성도 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 228,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,003,200원 |
| 1. 임차인 유수호 보증금 | 199,000,000원 | 199,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,462,000,000원 | 25,796,800원 |
| 3. 경매개시결정 · 유수호 | 199,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 주택도시보증공사 가압류에는 25,796,800원만 배당되고 나머지 채권에는 미배당이 발생합니다. 실제 배당은 조세·집행비용 확정액 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구산초등학교 서측 인근이며, 주변은 단독·다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 다세대주택(도시형생활주택)이며, 5층 건물 내 4층 401호입니다.
- 도로. 유사 사다리형 토지의 다세대주택 건부지로 이용 중이며 남측으로 소로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 673.0㎡, 공시지가 3,394,000원/㎡, 지목은 대입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 제시됐습니다.
- 환금성. 29세대 규모이고 제시된 실거래는 1건이며, 단지 경매 평균 유찰 횟수가 4.4회로 나타나 가격 산정은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 배당 재확인. 228,800,000원 기준으로 임차보증금이 전액 변제되는지가 핵심입니다. 실제 배당표와 조세채권을 반드시 원문 대조해야 합니다.
- 임차인 권리관계. 유수호의 임대차계약서, 전입일, 점유개시일, 확정일자, 임차권등기 및 배당요구 내용을 서로 대조하세요.
- 동일인 관계 확인. 임차인 유수호가 강제경매 채권자와 동일인으로 나타나므로 임대차보증금 채권과 경매신청 채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 금지. 2회·3회 유찰 시에는 낙찰가에 미배당 보증금 인수액을 더한 실질취득액으로 시세와 비교해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 제시된 거래가 1건뿐이므로 237,000,000원을 확정적 시세로 보지 말고 면적·층·상태 차이를 함께 검토하세요.
- 관리비·점유 인도. 체납 관리비와 실제 점유 상태, 인도 가능 시기 및 비용을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 현재는 인수 0원, 유찰되면 권리 부담이 되살아난다
이 물건은 ‘대항력 임차인이 있으니 무조건 위험하다’거나 반대로 ‘현재 인수 0원이니 깨끗하다’고 단순화하면 안 됩니다. 현재 최저가 228,800,000원에서는 임차보증금 199,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 실질취득액은 228,800,000원이고 추가 인수는 없습니다. 그러나 그 안전성은 현재 매각가 수준에서 배당이 충분하다는 전제에 달려 있습니다.
2회 유찰 시 매수인 인수액 19,322,560원, 3회 유찰 시 55,418,048원이 발생해 실질취득은 각각 202,362,560원과 201,850,048원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건의 판단 기준은 ‘최저가가 얼마나 내려갔는가’가 아니라 임차보증금까지 포함한 실질취득액이 얼마인가입니다. 현재 회차는 제시된 실거래 기준 237,000,000원의 96.5%지만 거래 표본이 1건이고 평균 유찰도 4.4회인 만큼, 권리와 가격 모두 확인 절차를 줄이기 어려운 물건입니다.
