서울서부지방법원 2025타경52241. 서울 은평구 구산동 야긴하이빌 비동 4층 401호, 전용면적 매칭 기준 38.01㎡의 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 말소 여부보다 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 임차인 유수호는 확정일자 2020.10.21, 주민등록·점유개시 2020.11.02이고, 말소기준인 주택도시보증공사 가압류는 2022.08.11입니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조로 정리돼 있습니다.
다만 현재 회차에서는 보증금 199,000,000원이 예상배당에서 전액 변제됩니다. 그래서 최저가 286,000,000원에 낙찰된다는 가정에서는 매수인이 떠안을 미배당 보증금은 0원입니다. 문제는 그 가격 자체입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 237,000,000원인데 현재 최저가와 실질취득액은 286,000,000원으로, 시세지표의 120.7%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52241 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 374 야긴하이빌 비동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택) · 전용면적 매칭 38.01㎡ · 5층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 김대성 |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 286,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유수호 / 199,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력 임차인
말소기준권리는 2022.08.11 주택도시보증공사의 가압류 1,462,000,000원입니다. 이후 은평구 압류, 국 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 유수호의 주민등록·점유개시는 2020.11.02로 말소기준보다 빠릅니다. 2023.08.30 임차권등기까지 마쳤고, 매각물건명세서에는 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유수호 | 전유부분 전부 | 2020.11.02 | 2020.10.21 | 199,000,000원 | 2023.08.30 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 실질취득은 최근 시세보다 높다
야긴하이빌은 총 29세대, 사용승인일은 2019.05.16입니다. 면적 매칭 실거래 표본은 1건이며, 최신 거래는 2022.08, 전용 34.78㎡, 5층, 237,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 237,000,000원으로 집계돼 있습니다.
| 구분 | 거래월 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 최신 실거래 | 2022.08 | 34.78㎡ | 5 | 237,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | 38.01㎡ 매칭 | — | 237,000,000원 |
| 현재 최저가 | 신건 | 38.01㎡ | 4 | 286,000,000원 |
현재 최저가 286,000,000원은 최근 12개월 평균 237,000,000원의 120.7%입니다. 현재 회차에서는 임차보증금 인수가 없으므로 실질취득액 역시 286,000,000원입니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부와 무관하게, 최근 시세지표보다 높은 가격이라는 점이 먼저 평가돼야 합니다.
④ 회차별 인수 구조
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 286,000,000원 | 199,000,000원 | 0원 | 286,000,000원 |
| 1회 유찰 | 228,800,000원 | 199,000,000원 | 0원 | 228,800,000원 |
| 2회 유찰 | 183,040,000원 | 179,677,440원 | 19,322,560원 | 202,362,560원 |
현재와 1회 유찰 가정에서는 보증금이 전액 배당돼 인수 0원입니다. 2회 유찰 가정부터는 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 286,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,804,000원 |
| 1. 임차인 유수호 보증금 | 199,000,000원 | 199,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,462,000,000원 | 82,196,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 유수호 | 199,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차보증금 199,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사에는 82,196,000원이 배당되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 다세대주택(도시형생활주택)으로 조사됐으며 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호입니다.
- 입지. 구산초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독·다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 있는 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 유사 사다리형이며 다세대주택 건부지로 이용 중이고 남측 소로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 3,394,000원/㎡, 토지면적 673.0㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세보다 높은 신건 가격. 현재 실질취득 286,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 237,000,000원의 120.7%입니다. 신건 자체에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 유찰별 인수액 재계산. 1회 유찰까지는 인수 0원이지만, 2회 유찰 가정에서는 19,322,560원이 매수인에게 인수됩니다. 매 회차 최저가가 아니라 ‘낙찰가 + 미배당 보증금’으로 비교해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 유수호는 임차권자이자 강제경매 채권자입니다. 임대차계약, 보증금 지급관계, 전입·점유 및 배당요구 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2022.08.11 주택도시보증공사 가압류보다 임차인의 전입·점유가 빠르므로, 후순위 등기가 소멸한다는 사실만으로 임차보증금 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역과 상대보호구역 등 감정평가서에 기재된 규제사항을 입찰 목적에 맞게 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”보다 “현재 실질취득 286,000,000원”이 먼저다
이 사건은 임차인이 없어서 단순한 물건이 아닙니다. 실제 임차인 1명인 유수호는 말소기준권리보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖추고 있으며, 미배당 보증금이 생기면 매수인에게 잔액이 넘어오는 대항력 임차인 구조입니다. 다행히 현재 최저가 286,000,000원 가정에서는 보증금 199,000,000원이 전액 배당돼 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 현재 실질취득은 286,000,000원이고 최근 12개월 평균·최신 거래 237,000,000원의 120.7%입니다. 평균 유찰 횟수 4.6회, 매각률 0.0%의 경매 집계와 29세대 다세대주택이라는 환금성까지 겹칩니다. 더 내려가면 무조건 좋아지는 구조도 아닙니다. 2회 유찰 시에는 미배당 임차보증금 19,322,560원이 인수돼 실질취득이 202,362,560원으로 다시 올라갑니다. 결론은 명확합니다. 현재 권리 인수는 0원이지만, 신건 가격은 최근 시세 이상이고 유찰 이후에는 대항력 임차인의 미배당액까지 반드시 함께 계산해야 하는 물건입니다.
