서울서부지방법원 2025타경52242. 서울 서대문구 홍은동 극동아파트 105동 1층 101호, 전용 84.92㎡ 아파트입니다. 양승순이 2020년 380,000,000원에 취득했고, 같은 날 설정된 농협은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 근저당권·전세권·경매개시결정·압류는 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 소유자가 거주 중인 것으로 조사됐으며, 임차인에 따른 보증금 인수 위험은 없습니다.
권리분석은 비교적 단순하지만 가격은 한 방향으로만 해석하면 안 됩니다. 최저가 520,000,000원은 최근 12개월 평균 541,000,000원보다 낮지만, 2026년 8월 최신 거래 500,000,000원보다는 높습니다. 거래 표본도 490,000,000원부터 590,000,000원까지 넓게 분포하고 대상 호수는 1층입니다. 따라서 평균보다 낮다는 이유만으로 싸다고 판단하기보다 층별 가격 차이를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52242 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍은동 454 극동아파트 제105동 제1층 제101호 도로명주소: 서울특별시 서대문구 포방터10길 33 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.92㎡ · 방3·거실·주방 및 식당·욕실2·발코니 · 지상 15층 중 1층 |
| 소유자 | 양승순 (2020.08.03. 거래가 380,000,000원에 취득, 소유자 거주) |
| 감정가 / 최저가 | 520,000,000원 / 520,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한강자산관리대부 / 213,731,507원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 단지 | 극동 · 488세대 · 사용승인일 1995.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.08.03. 농협은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 181,200,000원이고 2024.12.11. 변경등기에는 164,480,000원이 기재돼 있습니다. 그 뒤 설정된 270,000,000원 근저당권과 그 이전등기, 5,000,000원 전세권, 현재 경매개시결정 및 서대문구 압류는 모두 기준권리보다 후순위입니다. 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 평균 아래지만 최신 거래 위
극동아파트 동일 면적의 2026년 6월부터 8월까지 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 541,000,000원, 최신 거래는 500,000,000원입니다. 최저가는 최근 평균의 96.1%이지만 최신 거래보다 20,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 12 | 500,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 10 | 500,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 9 | 549,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 11 | 590,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 14 | 555,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 10 | 590,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 2 | 535,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 14 | 533,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 9 | 560,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 8 | 560,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 10 | 530,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 8 | 490,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 541,000,000원 |
표본 범위는 490,000,000원~590,000,000원으로 100,000,000원 차이가 납니다. 최저가 520,000,000원은 이 범위 안에 있지만, 최신 거래 500,000,000원보다 높고 최근 거래 표본은 2층부터 14층인 반면 본건은 1층입니다. 따라서 평균가 541,000,000원과의 단순 비교만으로 가격 가점을 크게 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 520,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,600,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 181,200,000원 | 181,200,000원 |
| 2. 전세권 · 주식회사한양자산관리대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 326,200,000원 |
현재 최저가 가정에서는 예상 채권액 186,200,000원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여액은 326,200,000원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홍은초등학교 북측 근거리에 위치하며, 단독주택·다세대주택·아파트가 형성된 주거지입니다. 인근에 공원과 상가가 있고 주거 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 마을버스 정류장이 있으며 내부순환로 접근이 용이한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 1층으로, 도시가스 개별난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 약 12m, 북서측 일부 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 토지거래계약에 관한 허가구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 포함되거나 저촉됩니다.
- 토지. 완경사의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 4,073,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 488세대 단지이며 최근 동일 면적 거래 12건이 확인되지만 거래가격은 490,000,000원부터 590,000,000원까지 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선 확인. 최근 평균은 541,000,000원이지만 최신 거래는 500,000,000원입니다. 평균 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 1층 가격 보정. 최근 표본은 2층부터 14층 거래입니다. 본건 1층의 향·채광·사생활·소음과 같은 호수 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 소유자 점유·명도. 임차인은 없지만 소유자가 거주 중이므로 인도명령과 이사 협의 기간·비용을 검토하세요.
- 전세권 소멸 확인. 5,000,000원 전세권은 말소기준 이후 권리로 매각 소멸하는지 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 말소기준 변경등기 확인. 농협은행 근저당권은 최초 181,200,000원, 변경등기에는 164,480,000원이 기재돼 있으므로 최신 등기와 채권계산서를 확인하세요.
- 토지거래허가 검토. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용과 입찰자에게 적용되는 요건을 관할기관에 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 예상배당에 반영되지 않은 부담을 관리사무소와 집행기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 물건의 권리구조는 명확합니다. 임차인은 없고 소유자가 거주하며, 2020년 농협은행 근저당권 이후 등기는 매각으로 소멸합니다. 실질취득액은 최저가와 같은 520,000,000원이고 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 확실한 저가 구간이라고 보기 어렵습니다. 520,000,000원은 최근 평균 541,000,000원의 96.1%지만 최신 거래 500,000,000원보다 높고, 본건은 1층입니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격은 보수적 접근입니다. 평균가보다 낮다는 사실보다는 최신 거래와 1층 조건을 기준으로 응찰가 상한을 정하는 편이 적절합니다.
