서울서부지방법원 2025타경52242. 서대문구 홍은동 극동아파트 105동 1층 101호, 전용 84.92㎡ 아파트입니다. 소유자 양승순은 2020년 5월 16일 매매를 원인으로 거래가 380,000,000원에 취득했고, 같은 해 8월 3일 농협은행주식회사 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리이며, 그 뒤의 전세권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유관계도 단순합니다. 감정평가 조사상 소유자 거주 중인 것으로 탐문됐고, 별도 임차인은 없습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 떠안을 임차보증금이나 후순위 등기권리는 0원입니다. 권리보다 이번 건의 핵심은 가격과 1층이라는 개별성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52242 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍은동 454 극동아파트 105동 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.92㎡ · 방3·거실·주방 및 식당·욕실2·발코니 · 지상15층 중 1층 |
| 소유자 | 양승순 (2020.05.16. 매매, 거래가 380,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 520,000,000원 / 416,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한강자산관리대부 / 213,731,507원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 감정평가 조사에서는 소유자 거주 중인 것으로 탐문됐습니다. 말소기준은 2020.08.03. 농협은행주식회사 근저당권이며, 이후 설정된 주식회사한양자산관리대부의 전세권 5,000,000원과 현재 경매개시결정, 서대문구 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기·점유 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 75.5%
극동아파트 동일 면적대(84.92㎡ 중심)의 최근 실거래 12건입니다. 거래는 2026년 7월부터 9월까지 확인되며, 최근 12개월 평균은 551,000,000원, 최신 거래는 545,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.92㎡ | 15 | 545,000,000원 |
| 2026.09 | 84.92㎡ | 15 | 540,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 14 | 535,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 11 | 640,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 12 | 500,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 10 | 500,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 9 | 549,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 11 | 590,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 14 | 555,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 10 | 590,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 2 | 535,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 14 | 533,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 551,000,000원 |
최근 거래 범위는 500,000,000원~640,000,000원이고 평균은 551,000,000원입니다. 현재 최저가 416,000,000원은 이 평균의 75.5%입니다. 최신 거래 545,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다. 다만 실거래 표본의 최저층은 2층이고 본건은 1층이므로, 평균가격을 그대로 본건 적정가로 치환하기보다 층·향·내부상태를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 416,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,560,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 181,200,000원 | 181,200,000원 |
| 2. 전세권 · 주식회사한양자산관리대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 223,240,000원 |
현재 최저가 416,000,000원 가정 시 배당 시뮬레이션상 채권자 배당 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 잔여는 223,240,000원으로 계산되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (80%) | 416,000,000원 | 0원 | 223,240,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 332,800,000원 | 0원 | 141,140,800원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 266,240,000원 | 0원 | 75,512,640원 |
제시된 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 건은 유찰이 진행될수록 임차보증금 인수가 늘어 실질취득가가 고정되는 유형이 아니라, 매각가격 자체가 실질 취득가격의 중심인 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홍은초등학교 북측 근거리이며 단독주택·다세대주택·아파트가 혼재한 주거지입니다. 인근에 공원과 상가가 있고 주거지 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 마을버스 정류장이 있으며 내부순환로 접근이 용이한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 15층 건물로, 사용승인일은 1995.11.02입니다. 도시가스 개별난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지·거래. 극동은 488세대이고, 동일 면적대 최근 실거래가 12건 확인됩니다. 최근 거래 범위는 500,000,000원~640,000,000원입니다.
- 도로. 남동측 약 12m, 북서측 일부 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 토지거래계약에 관한 허가구역, 역사문화환경보존지역, 비오톱1등급 저촉 등의 사항이 확인됩니다. 아파트 대상 토지거래허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1층 가격 확인. 최근 실거래 12건의 층 범위는 2층~15층입니다. 본건 1층의 실제 거래 선호도와 내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 명도. 임차인은 없으나 소유자 거주 중으로 탐문됐으므로 낙찰 후 인도명령·이사 협의 등 명도 절차를 예상해야 합니다.
- 신청채권 관계. 사건 청구액 213,731,507원과 배당 시뮬레이션의 신청채권자 배당 0원 사이의 관계를 원본 서류로 확인하세요.
- 토지거래허가구역. 매각기일 현재 아파트 대상 허가구역 지정기간에 포함됩니다. 입찰 전 해당 거래에 적용되는 절차를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 낙찰 후 부담 가능 항목을 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘가격과 1층 보정’이 승부처
이 사건은 현재 자료상 임차인 0명, 매수인 인수 0원으로 권리 구조가 단순합니다. 현재 최저가 416,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 551,000,000원의 75.5%이고 최신 거래 545,000,000원보다도 낮아, 시세 비교에서는 가격 여력이 확인됩니다. 다만 본건은 1층이고 최근 실거래 표본은 2층 이상이므로 최근 평균과의 할인율만으로 적정 낙찰가를 단정해서는 안 됩니다.
결국 이 물건의 핵심은 복잡한 임차권 인수가 아니라 1층 가치·내부 상태·명도·허가구역 및 신청채권 배당관계를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다. 권리 구조는 깔끔하고 현재 회차 가격은 최근 거래보다 낮지만, 실제 응찰가는 현장 확인을 거쳐 결정할 사안입니다.
