서울서부지방법원 2025타경52310. 서대문구 홍은동 ‘하우스205’ 비동 2층 202호, 전용 58.07㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자 엄태진은 2020년 5월 12일 매매계약을 원인으로 2020년 6월 1일 소유권을 취득했고 거래가액은 330,000,000원입니다. 말소기준권리는 2020년 7월 13일 설정된 주식회사신객주자산대부 근저당권 255,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 임차인입니다. 제현영은 임대차계약일 2020년 3월 30일, 확정일자 2020년 3월 31일, 점유개시일 2020년 6월 1일, 주민등록일 2020년 6월 16일로 기록되어 있습니다. 전입이 말소기준일 2020년 7월 13일보다 앞서므로 대항력 있는 임차인이며, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 따라서 확약이 없다면 매각대금에서 받지 못한 보증금은 매수인 인수 문제가 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52310 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍은동 205-1 하우스205 비동 2층202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 서대문구 연희로41길 53-8 |
| 용도 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 58.07㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 엄태진 · 2020.06.01 소유권이전 · 거래가액 330,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 366,000,000원 / 292,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 말소기준권리 | 2020.07.13 주식회사신객주자산대부 근저당권 · 채권최고액 255,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2020.07.13 주식회사신객주자산대부 근저당권입니다. 그 뒤 국민건강보험공단 압류, 관악구·강남구·서대문구 등의 압류, 2025년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 제현영의 주민등록일이 2020.06.16으로 말소기준보다 앞서기 때문에 임차보증금은 별도로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 제현영 202호 전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2020.06.01 전입 2020.06.16 확정 2020.03.31 | 330,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2022.07.28 | 실질 0원 확약서 반영 |
2022년 7월 28일 임차권등기가 이루어졌고, 2022년 9월 29일에는 등기부상 4번 임차권의 점유개시일을 2020년 6월 1일로 경정하는 기재가 있습니다. 이는 별도의 보증금을 추가 합산하는 항목이 아니라 기존 임차권에 대한 경정이므로, 이 리포트에서는 실제 임차인을 제현영 1명으로 봅니다.
③ 가격 비교 — 확약 반영 실질취득은 292,800,000원
이 사건에서는 확약 때문에 제현영의 미배당 보증금을 매수인이 실질적으로 승계하지 않는 것으로 분석하므로 가격 비교의 기준은 최저가 292,800,000원 = 실질취득 292,800,000원입니다. 확인된 동일면적 58.07㎡ 실거래는 3건이며 모두 450,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 58.07㎡ | 3 | 450,000,000원 |
| 2022.05 | 58.07㎡ | 3 | 450,000,000원 |
| 2022.01 | 58.07㎡ | 3 | 450,000,000원 |
| 확인 평균 | 58.07㎡ | 3건 | 450,000,000원 |
최저가 292,800,000원은 확인 실거래 450,000,000원의 65.1%입니다. 숫자만 보면 가격 차이가 크지만, 확인된 거래가 모두 2022년 1월·5월 거래라는 점을 함께 봐야 합니다. 즉 현재 입찰 판단에서 450,000,000원을 곧바로 현시세로 고정하기보다, 최근 현장 매물과 실제 거래 수준을 별도로 대조할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 292,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,899,200원 |
| 1. 임차인 제현영 보증금 | 330,000,000원 | 287,900,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신객주자산대부 | 255,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션상 제현영 보증금 부족분은 42,099,200원입니다. 다만 확약서로 인해 이 부족분에 대한 매수인 상대 반환청구가 포기되어 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 292,800,000원 | 42,099,200원 | 292,800,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 234,240,000원 | 99,839,360원 | 234,240,000원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 187,392,000원 | 146,031,488원 | 187,392,000원 |
통상 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 실질취득가가 쉽게 내려가지 않습니다. 이 사건도 룰상으로는 2회 유찰 시 99,839,360원, 3회 유찰 시 146,031,488원의 미배당분이 생깁니다. 그러나 제현영 관련 잔존보증금 청구 포기·임차권 말소 동의 확약이 적용되므로, 그 임차인에 한해서는 해당 미배당분을 실질 인수액에 더하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)이며 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 202호입니다.
- 입지. 서울특별시 서대문구 홍은동 ‘홍은중학교’ 남서측 인근이며, 주변에 아파트·다세대·근린생활시설이 분포합니다. 감정요항표는 전반적인 주거환경을 양호하다고 평가합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통 여건을 고려한 전반적인 교통상황도 양호한 것으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 2,261,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 608.0㎡, 완경사·부정형입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 하우스205는 총 17세대이며, 단지 경매 통계의 평균 유찰 6.6회·낙찰률 0.0%가 확인되어 재매각 난도는 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 판단을 뒤집는 핵심 문서입니다. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 범위가 제현영 임차권 전부에 적용되는지 원문으로 대조하세요.
- 임차권 말소 절차. 확약이 있어도 실제 말소에 필요한 서류 제출과 절차를 매각물건명세서 및 법원 기록에서 확인하세요.
- 세금 우선순위. 압류 5건 가운데 당해세가 있으면 배당이 달라질 수 있으므로 교부청구 내역과 금액을 확인하세요.
- 현재 시세 재검증. 확인 실거래 3건은 모두 2022년 450,000,000원입니다. 현재 최저가와 차이가 크지만, 입찰 직전 인근 동일·유사 면적의 최신 거래와 매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 17세대의 소규모 단지이며 경매 평균 유찰이 6.6회입니다. 실수요층·전세수요·재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재했던 주택이므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 확인으로 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 및 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 이 사건의 승부처는 ‘대항력’보다 ‘확약의 효력과 환금성’
표면만 보면 보증금 330,000,000원의 대항력 임차인이 있어 위험해 보입니다. 실제로 현재 최저가 292,800,000원 기준 배당 시뮬레이션에서는 42,099,200원의 미배당 보증금이 생깁니다. 그러나 신청채권자가 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로, 제현영 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 292,800,000원입니다. 확인된 58.07㎡ 실거래 450,000,000원과 비교하면 65.1% 수준이지만, 거래가 모두 2022년에 머물러 있고 단지 평균 유찰이 6.6회인 만큼 가격 차이만으로 판단하기는 어렵습니다. 확약서 원문·세금 배당·현재 시세·환금성을 함께 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
