서울서부지방법원 2025타경52310. 서대문구 홍은동 하우스205 비동 2층 202호, 전용 58.07㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자 엄태진은 2020.05.12 매매를 원인으로 거래가 330,000,000원에 취득했고, 2020.07.13 주식회사신객주자산대부 앞으로 채권최고액 255,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
다만 이 사건은 말소기준권리보다 앞선 전입을 갖춘 임차인이 있다는 점이 핵심입니다. 제현영의 임대차계약일은 2020.03.30, 확정일자는 2020.03.31, 경정된 점유개시일은 2020.06.01, 주민등록일자는 2020.06.16입니다. 따라서 2020.07.13 근저당권보다 앞서 대항요건을 갖춘 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다. 보증금은 330,000,000원이고 배당요구도 했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52310 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍은동 205-1 하우스205 비동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 58.07㎡ · 5층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 엄태진 · 2020.05.12 매매 · 거래가액 330,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 366,000,000원 / 366,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2019.08.09 금모래신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 2020.07.13 주식회사신객주자산대부 근저당권입니다. 이후 국민건강보험공단과 지방자치단체의 압류, 임차권등기, 현재의 강제경매개시결정은 등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 임차권등기 시점이 2022.07.28이라는 사실만 보면 안 됩니다. 제현영의 실제 점유·전입은 말소기준보다 앞서므로 대항력은 별도로 살아 있습니다. 을구 4-2는 새로운 임차인이 아니라 을구 4번 임차권의 점유개시일을 2020.06.01로 경정한 등기입니다. 따라서 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有·우선변제 有·확약으로 실질 인수 0
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 주민등록 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 제현영 | 202호 전부 | 330,000,000원 | 2020.06.16 | 2020.03.31 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
임대차계약일은 2020.03.30이고, 점유개시일은 경정등기에 따라 2020.06.01입니다. 배당요구는 2022.07.28에 이뤄졌습니다. 보증금 330,000,000원 전액에 대해 우선변제권을 행사할 수 있는 구조이며, 현재 회차 배당표에서는 보증금 전액이 배당되는 것으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 비교 — 81.3%지만 거래 시점부터 확인해야 한다
하우스205는 17세대이며 2019.07.25 사용승인된 것으로 조사됐습니다. 전용 58.07㎡의 제공된 실거래 표본은 모두 450,000,000원입니다. 최저가 366,000,000원은 이 가격의 81.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 58.07㎡ | 3 | 450,000,000원 |
| 2022.05 | 58.07㎡ | 3 | 450,000,000원 |
| 2022.01 | 58.07㎡ | 3 | 450,000,000원 |
| 평균 | 58.07㎡ | 3건 | 450,000,000원 |
수치만 놓고 보면 감정가·최저가 366,000,000원이 실거래 평균 450,000,000원보다 낮습니다. 다만 가장 최근 거래가 2022.05이고 제공된 거래 건수도 3건뿐이어서, 이를 2026.08.25 매각기일의 현재 시세라고 단정해 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다. 특히 하우스205 경매물건의 평균 유찰 횟수가 6.0회, 매각률이 0.0%라는 점은 환금성에 대한 별도 경고 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 366,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,924,000원 |
| 1. 임차인 제현영 보증금 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신객주자산대부 | 255,000,000원 | 30,076,000원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 1.6% 추정치입니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액이 변동할 수 있습니다. 현재 회차 계산상 임차보증금은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 때문에 실질 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 366,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 292,800,000원 | 42,099,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 234,240,000원 | 99,839,360원 | 0원 |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다. 하지만 이 사건은 확약서가 있어 제현영 임차보증금에 관한 잔존 반환청구권이 매수인에게 행사되지 않는 구조입니다. 따라서 유찰 시 가격이 내려가면 실질취득액도 함께 내려가는 효과를 기대할 수 있다는 점이 일반적인 대항력 인수형과 다릅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 하우스205는 17세대입니다.
- 입지. 서울특별시 서대문구 홍은동 ‘홍은중학교’ 남서측 인근. 주위는 아파트·다세대·근린생활시설이 분포하며 전반적인 주거환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통여건을 고려한 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호이며 위생 급배수시설·소화설비·승강기설비를 갖췄습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 대지 608.0㎡, 공시지가 2,261,000원/㎡이며 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 하자. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수 6.0회, 매각률 0.0%로 가격뿐 아니라 재매각 가능성도 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의의 범위와 조건을 매각물건명세서 원문에서 재확인해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 을구 4-2는 을구 4번 임차권의 점유개시일을 2020.06.01로 경정한 내용이므로 별도 임차인으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 압류·당해세 확인. 압류 5건이 있어 당해세가 배당에 선순위로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재검증. 제공된 실거래 최신 시점이 2022.05이므로 2026.08.25 입찰가 결정 전에 최신 실거래와 매물가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성 점검. 평균 유찰 6.0회·매각률 0.0%라는 통계를 감안해 낙찰 후 재매각 기간과 가격을 보수적으로 가정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 승부를 바꾼다”
이 물건은 보증금 330,000,000원의 대항력 임차인이 있어 겉보기에는 인수 위험이 큰 사건입니다. 그러나 신청채권자가 미배당 잔존 보증금에 대한 매수인 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 현재 회차 실질취득액은 366,000,000원이며, 유찰 시에도 확약이 그대로 적용되면 룰상 미배당 보증금이 생겨도 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
가격은 별개입니다. 366,000,000원은 제공된 450,000,000원 실거래 표본의 81.3%이지만, 최신 거래가 2022.05이고 거래 건수도 3건뿐입니다. 평균 유찰 6.0회·매각률 0.0%라는 환금성 지표까지 감안하면 오래된 실거래만 보고 높은 점수를 주기 어렵습니다. 권리는 확약으로 정리되지만, 가격은 최신 시세 확인이 필수인 사건입니다.
